Augmentation du loyer bail commercial

La révision ne peut être demandée que lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans.

Avant cette période trois ans, aucune demande de révision ne peut être formulée.

Concrètement, pour un bail prenant effet le 1er janvier 2021, la demande de révision ne pourra être faite qu’à compter du 2 janvier 2024.

Toute demande faite avant le 2 janvier 2024 serait irrecevable. 

Ainsi, lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, le bailleur ou le preneur peut solliciter sa révision.

Aux termes de l’article R145-20 du Code de commerce, la demande doit être faite par acte de Commissaire de justice (anciennement huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.      

En cas d’absence de délivrance de la lettre, il est recommandé de renouveler cette demande par acte de Commissaire de justice afin de protéger ses intérêts. 

Le locataire (propriétaire du fonds de commerce) doit être vigilant car, en cas de plusieurs bailleurs, sa demande doit être adressée à chacun d’entre eux.

Il est impératif que la demande de révision, sous peine de nullité, indique le montant du loyer demandé ou offert, même si ce dernier ne l’est qu’à titre provisionnel. 

En effet, il est très fréquent que l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est faite ne soit pas encore pas publié à Institut national de la statistique et des études économiques (insee).

Il est loisible aux parties de faire référence dans les baux commerciaux soit à l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon leurs conditions d’application.

L'ILC s'adresse aux locataires commerçants (immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés) et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale (immatriculés au Registre National des Entreprises)

Plusieurs éléments sont pris en compte dans le calcul de l'ILC :

- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 % 

- Indice du coût de la construction, à 25 %.

 L'ILAT concerne les activités suivantes :

 - Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple) ;

 - Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) ;

 - Entrepôts logistiques.

Pour son calcul, les éléments à prendre en compte sont les suivants :

- Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 % ;

- Prix du coût de la construction à hauteur de 25 % ;

- Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %.

Néanmoins, depuis la loi pinel et précisément le 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut être choisi que comme indice de référence pour le jeu d’une clause d’indexation, et non pour le jeu de la révision triennale.

Le nouveau loyer ne pourra être calculé que lorsque l’indice sera publié entraînant le rappel de l’arriéré de loyer depuis la date d’effet de la demande de révision.

Il est à noter que la demande de révision n’a pas d’effet contraignant et n’entraîne pas la modification automatique du montant du loyer.

Aucune des parties ne peut s’en prévaloir, c’est-à-dire que le bailleur qui ne saurait faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire avec le montant du nouveau loyer sauf si un accord amiable est intervenu par la signature d’un avenant.

 A défaut d’accord, le loyer doit être fixé judiciairement.

En principe, le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L145-38 du Code de commerce dispose que le loyer ne peut évoluer au maximum que dans la limite de la variation positive ou négative de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

La formule du loyer révisé correspond à :

Loyer révisé = loyer x indice de comparaison / indice de base

L’indice de base est l’indice du trimestre au cours duquel a pris effet la précédente fixation du loyer.

Exemple : 

Bail conclu le 1er janvier 2015           
Loyer initial : 100.000 € et soumis à l’ILC                
Demande de révision effectuée le : 3 janvier 2018 
Indice du 1er trimestre 2018 : 111,87           
L’indice correspondant à la date de prise d’effet du bail : 108,32 : (1T2015)

Concrètement, pour un bail conclu le 1er octobre 2018 avec pour indice correspondant à la date de prise d’effet du bail (T2 2018 : 112,59), dont la demande de révision est effectuée le 3 octobre 2021, le calcul du nouveau loyer sera fait de la manière suivante :     

Loyer en cours x (indice du 2ème trimestre 2021/ indice du 2ème trimestre 2018)
= nouveau loyer

Néanmoins, le nouvel indice n'est généralement pas connu au jour de la date de la demande.

Dans ce cas, lorsqu’à la date de la demande l’indice du trimestre n’est pas encore connu, il convient de préciser un loyer théorique.

Pour aller plus loin, vous trouverez ci-dessous un calculateur vous permettant de calculer directement le nouveau loyer.

Le loyer révisé pourra être déplafonné, c’est-à-dire fixer à la valeur locative même si cette dernière est inférieure au loyer en vigueur, lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Conformément aux dispositions de l’article R145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.

A défaut d’accord entre les parties, le loyer révisé est déterminé par le Juge des loyers commerciaux, compétent en la matière selon l’article R 145-23 du Code de commerce, qui doit être saisi dans un délai de deux ans à compter du jour de la demande.

Néanmoins, les parties peuvent, à tout moment, convenir à l'amiable d'une révision du loyer[2] mais à condition toutefois que cette révision n'intervienne pas en cours de période triennale, par l'effet d'une demande de déspécialisation partielle (changement de la destination du bail)[3].

Par dérogation à l’article L 145-38 du Code de commerce, l’article L 145-39 du Code de commerce autorise la clause d’échelle mobile ou dénommée aussi clause d’indexation. Il s'agit d'une augmentation forfaitaire.

Contrairement à la révision triennale, cette clause permet de faire varier annuellement (périodicité généralement choisie de manière conventionnelle), automatiquement et sans modalité spécifique le montant du loyer du bail commercial à condition que cette clause soit expressément stipulée dans le bail commercial.

Pour être valable, la clause d’échelle mobile doit prévoir principalement deux conditions à respecter :

 - La première condition est de prévoir un indice de référence : les parties peuvent choisir entre les trois indices (ILC, ILAT, ICC) à la date de formation du contrat ;

 -La seconde condition concerne la période de variation de l’indice qui sera appliquée : la variation de l’indice s’écoulera sur une période d’une année, généralement à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail commercial.

Cependant, la clause d’indexation qui n’est stipulée qu’à la hausse doit être réputée non écrite, mais seule la stipulation prohibée doit être neutralisée[1], c'est à dire que la clause d'indexation doit jouer en cas de hausse mais également en cas de baisse du loyer. 

Dans la plupart des cas lors de la conclusion du bail, les deux indices utilisés sont les indices ILC et ILAT.         

Il est à noter que l’article L145-39 du Code de commerce précise que la variation de loyer qui découle de l’indexation ne peut conduire à une augmentation sur une année supérieure à 10% du loyer précédemment acquitté.

Si le loyer se trouve augmenté de plus de 25% par rapport à sa fixation initial, la révision du loyer à la valeur locative peut alors être demandée par l’une des deux parties, soit par acte de commissaire de justice soit par lettre recommandée avec accusé réception et comportera, à peine de nullité, l’indication du nouveau prix demandé ou offert.   

A défaut d’accord, le Juge des loyers commerciaux, compétent selon l’article  R145-23 du Code de commerce, devra être saisi.