Litige bail commercial :

loyers impayés, requalification, inexécution du bail

Côté bailleur 

  • Recouvrement des loyers, taxes et charges impayés par le preneur et expulsion du preneur : rédaction d’un commandement de payer permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire laissant au preneur un délai d’un mois pour s’exécuter avant la saisine du Tribunal judiciaire ;

  • Résiliation judiciaire du bail pour violation des obligations contractuelles incombant au preneur et stipulées expressément dans le bail : non-respect de la destination du bail, absence d’exploitation permanente de son fonds de commerce, absence d’exploitation personnelle de son fonds (sous-location interdite), etc.

  • Remboursement des charges perçues par le bailleur en cas d’absence de justificatifs des charges facturées par le bailleur ;

  • Manquement du bailleur à son obligation de délivrance : lorsque le preneur ne peut disposer des lieux loués selon les conditions prévues contractuellement, ces derniers sont alors impropres à leur destination (la clause d’un bail commercial stipulant que le preneur prend « le local dans l’état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance » n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance) ;

  • Requalification d’un bail dérogatoire ou d’une convention d’occupation précaire en bail commercial.

Côté preneur

FOIRE AUX QUESTIONS

  • Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur doit s’assurer que :

    • La clause résolutoire figure bien dans le bail ;

    • Le locataire a manqué à une stipulation expresse du bail, c’est-à-dire une obligation ou interdiction clairement indiquée dans le bail ;

    • Un commandement de payer ou une sommation de faire a été délivré par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de Justice) au locataire d’avoir à s’exécuter dans le délai d’un mois ;

    • L’infraction a persisté au-delà du délai d’un mois accordé par le commandement de payer ou la sommation de faire.

    S'il n'est pas mis fin à l'infraction avant l'expiration du délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié permettant l'expulsion du preneur. 

  • Lorsque le locataire estime que les charges qu’il verse sont trop importantes, il peut exercer une action en répétition de l’indue à l’encontre de son bailleur dans le délai de 5 ans à compter de la date de régularisation des charges indiquée dans le bail commercial.

  • Le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour cesser de payer ses loyers et charges, sauf à prouver que les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.