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L'obligation d'annexe environnementale, introduite par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, s'impose à tout bail portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces.
Instrument de transparence et de responsabilisation réciproque, cette annexe constitue désormais le socle contractuel du « bail vert », appelé à se généraliser sous l'impulsion du décret tertiaire du 23 juillet 2019.
Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation juge que la Cour d’appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d'éviction, n'avaient pas interrompu le délai de prescription.
La restitution des locaux loués constitue l'une des obligations fondamentales du locataire commercial à l'expiration du bail. Le preneur doit restituer les locaux dans l'état où il les a reçus, sous réserve des dégradations imputables à la vétusté.
La franchise de loyer - exonération temporaire du paiement du loyer stipulée au bail commercial ou par avenant - constitue une pratique courante en droit des baux commerciaux, que ce soit en début de bail pour faciliter l'installation du preneur, ou en cours d'exécution pour accompagner une phase de travaux ou une difficulté temporaire.
La question de la prise en charge des travaux de mise en conformité d’un local commercial - qu’il s’agisse d’accessibilité aux personnes handicapées, de sécurité incendie ou de normes applicables aux établissements recevant du public (ERP) – constitue l’une des sources de contentieux les plus fréquentes entre bailleurs et locataires commerciaux.
Le loyer d’un bail commercial portant sur des bureaux, un cabinet libéral ou un entrepôt logistique n’est pas figé dans le temps. Lorsque le bail prévoit une clause d’indexation - ce qui est le cas dans la très grande majorité des contrats en cours - il évolue périodiquement en fonction d’un indice publié par l’INSEE : l’indice des loyers des activités tertiaires, dit ILAT.
Le nantissement du fonds de commerce est un mécanisme juridique qui permet à un commerçant d’affecter son fonds de commerce à la garantie d’une dette, sans pour autant en perdre la jouissance ni l’exploitation. Régi par les articles L. 142-1 à L. 142-5 du Code de commerce, complétés par les dispositions communes des articles L. 143-1 à L. 143-23 du même Code, il constitue l’une des sûretés réelles mobilières les plus fréquemment utilisées en droit commercial, notamment dans le cadre du financement de l’acquisition d’un fonds de commerce.
La location-gérance permet à un exploitant - le loueur du fonds - de confier la gestion de son fonds de commerce à un tiers - le locataire-gérant - qui l’exploitera à ses risques et périls, moyennant le paiement d’une redevance.
La cession d’un bail commercial est une opération fréquente dans la vie des affaires, qu’il s’agisse de la transmission d’un fonds de commerce ou de la cession isolée du droit au bail. Elle soulève une question centrale : le locataire a-t-il besoin de l’accord de son bailleur ?
Le décès du locataire d’un bail commercial soulève des interrogations majeures, tant pour les héritiers du preneur défunt que pour le bailleur. Que devient le bail ? Les héritiers peuvent-ils poursuivre l’exploitation du fonds de commerce ? Le bailleur dispose-t-il d’un droit de résiliation ?
Le loyer binaire – également appelé loyer variable avec minimum garanti - répond précisément à cette logique. Il associe une part fixe, le minimum garanti, et une part variable, le complément de loyer, généralement calculé en pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués. Ce mécanisme est particulièrement répandu dans les centres commerciaux, les galeries marchandes et les emplacements de pied d’immeuble à forte fréquentation, où le bailleur souhaite bénéficier de la prospérité commerciale de son locataire tout en lui garantissant un seuil plancher de loyer.
Le dépôt de garantie constitue l’une des stipulations les plus courantes du bail commercial. Versé par le preneur à la signature du contrat, il a pour fonction de garantir au bailleur la bonne exécution des obligations locatives : paiement des loyers et charges, entretien des locaux, remise en état en fin de jouissance.
Le pas de porte – également appelé droit d’entrée – désigne la somme versée par le preneur au bailleur lors de la conclusion d’un bail commercial, en sus du loyer périodique. Bien qu’il s’agisse d’une pratique très répandue dans les relations locatives commerciales, le Code de commerce ne contient aucune disposition légale définissant expressément le pas de porte.
La loi de simplification de la vie économique introduit plusieurs évolutions notables du statut des baux commerciaux. Les articles 24 A et 24 de la loi, regroupés sous un Titre X intitulé « Simplifier le développement des commerces », modifient sensiblement les rapports entre bailleurs et preneurs, au bénéfice essentiellement des locataires commerçants et artisans.
La vente d’un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce soulève des questions fondamentales pour le locataire commercial en place. Que devient le bail en cours ? Le locataire peut-il être expulsé par le nouvel acquéreur ? Dispose-t-il d’un droit de priorité pour acquérir les murs qu’il occupe ?
L'indice ILC régit la révision triennale des loyers commerciaux. Comment le calculer, à quels baux s'applique-t-il et quelles limites légales lui sont fixées ? BVI AVOCAT répond à ces questions.
La caution constitue la garantie la plus fréquemment exigée par le bailleur lors de la conclusion d'un bail commercial. Le cautionnement solidaire consenti par le dirigeant de la société preneuse est d'une grande technicité.
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises - dite « loi Pinel » - a profondément reconfiguré le statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
L'état des lieux constitue une formalité incontournable à l'entrée et à la sortie de tout bail commercial. Rendu obligatoire par la loi Pinel du 18 juin 2014, il est désormais régi par l'article L. 145-40-1 du Code de commerce, dont les dispositions sont d'ordre public.
La Cour de cassation juge que l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de cette obligation tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
La Cour de cassation juge que lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
La Cour de cassation juge que ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur au sens du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, la vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés. Le locataire bénéficie dans ce cas de son droit de préférence.
Une proposition de loi (n° 2566) relative à l'encadrement des loyers des baux commerciaux a été déposée le 3 mars 2026 à l'Assemblée nationale afin de répondre à un double objectif :
Encadrer les loyers des nouveaux baux commerciaux dans les territoires participant à l’expérimentation ;
Permettre la révision à la baisse des loyers des baux en cours manifestement excessifs.
La Cour de cassation juge que la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction, laquelle court à compter de la date d'effet du congé même lorsqu'il est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. Le locataire qui laisse s'écouler le délai biennal est occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action.
La Cour de cassation précise que pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire prévue par le dernier alinéa de l'article R145-36 du Code de commerce, le bailleur doit les adresser au locataire qui lui en fait la demande, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.
La Cour de cassation rappelle que le juge, lorsqu'il statue en référé et non au fond, ne peut, en l'absence de contestation sérieuse, qu'allouer une provision. Il ne peut, sauf à excéder ses pouvoirs, condamner une partie au paiement d'une indemnité d'occupation définitive.
La Cour de cassation juge que le Tribunal judiciaire, saisi d'une demande en fixation du loyer d'un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l'obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande. Il ne peut, en invoquant la complexité de l'affaire et ses enjeux financiers, renvoyer cette demande accessoire devant le juge des loyers commerciaux.
La déspécialisation du bail commercial désigne la possibilité pour le locataire de modifier la destination des lieux loués afin d’y exercer une nouvelle activité, ou d’y adjoindre une activité connexe ou complémentaire.
La Cour de cassation juge que si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire due par le locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option.
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a rappelé que la violation du droit de préférence dont bénéficie le locataire dans le cadre de son bail commercial, en vertu de l’article L145-46-1 du Code de commerce, est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers.