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Les parties doivent s’entendre sur le contenu de ce nouveau bail et particulièrement sur son prix. Les parties peuvent librement fixer le prix du bail renouvelé et augmenter ou diminuer le loyer.
Le renouvellement du bail commercial naîtra du congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur ou de la demande de renouvellement du locataire. Ces actes mettent fin au bail en cours et engendrent le bail renouvelé.
Pour pouvoir bénéficier du renouvellement de son bail commercial ou ses baux commerciaux, le preneur doit remplir certaines conditions qui sont, à l’exception de l’immatriculation, énumérées par l’article L145-8 du Code de commerce.
En cas de manquement du locataire à la clause de destination du bail commercial, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
La clause de non-recours qui est imprécise ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
Par un arrêt du 13 mars 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’est valable une clause prévoyant que la cession d’un fonds de commerce soit constatée par acte authentique et que le bailleur soit dûment appelé. En cas de non-respect de cette clause, la cession est inopposable au bailleur.
Le droit d'option, codifié à l’article L145-57 du Code de commerce, dans un bail commercial, est un mécanisme qui permet au bailleur ou au locataire de renoncer au renouvellement du bail, même après avoir initialement accepté ce renouvellement sans avoir accepté le loyer renouvelé.
La garantie à première demande (GAPD) est un engagement autonome, généralement souscrit par une banque ou un tiers, qui oblige ce garant à verser au bailleur une somme convenue dès qu'il en fait la demande, sans que le locataire puisse généralement s'y opposer.
Le déplafonnement du loyer d'un bail commercial est une question essentielle tant pour les bailleurs que pour les locataires (propriétaires du fonds de commerce). Ce mécanisme permet d'échapper à la règle du plafonnement et d'ajuster le loyer en fonction des conditions économiques et commerciales.
Le plafonnement du loyer d’un bail commercial est un mécanisme clé visant à protéger les locataires (propriétaires du fonds de commerce) contre des hausses excessives de loyer lors du renouvellement ou de la révision triennale.
Le Cabinet met à votre disposition un tableau synthétique des différentes conventions applicables pour l’exploitation d’un local.
Le bail commercial et le bail professionnel contiennent des différences dans leurs conditions, leur réglementation et leur impact sur l’activité exercée.
Par un arrêt du 6 février 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que lorsque le bail commercial était déjà résilié, il était impossible d’obtenir de nouveau sa résiliation.
Par un arrêt du 6 février 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le locataire peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement à ses obligations qui lui est reproché, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Lorsqu'aucune des parties (c'est à dire ni le propriétaire ni le locataire) ne se manifeste, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Il se poursuit automatiquement.
Par un arrêt du 12 décembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que la suppression des murs porteurs entre deux locaux pour leur mise en communication constitue d’importants travaux, laquelle caractérise des modifications notables des caractéristiques du local entraînant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont bouleversé le régime des charges, taxes et accessoires des baux commerciaux.
Les parties ne sont plus libres de transférer l'ensemble des charges, taxes et accessoires du bail commercial sur le locataire.
Par un arrêt du 14 novembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que seule la remise des clés libère le locataire de ses obligations financières.
Conformément à l'article 1709 du Code civil, le loyer est la somme qui est payée par le locataire au propriétaire en contrepartie de la mise à disposition du local commercial.
Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le loyer est librement convenu entre les parties.
Il peut être fixe ou variable, en fonction par exemple, du chiffre d'affaires du locataire ou composé d'une partie fixe et d'une part variable, appelé alors clause recette ou encore clause de loyer variable.
Le loyer peut aussi être fixé par périodes, appelé loyer à paliers.
Le loyer peut, en cours de bail ou lors du renouvellement du bail, être augmenté par différents mécanismes.
Le locataire et le bailleur disposent de plusieurs options afin de pouvoir procéder à la résiliation de leur bail commercial ou de leurs baux commerciaux avant le terme.
Par un arrêt du 3 septembre 2024, la Cour d’appel de Bordeaux a décidé que lorsqu’un avenant modifie le loyer, la date de prise d'effet et la désignation des lieux loués, ce dernier instaure un nouveau bail remplaçant le bail initial et marque le point de départ de la durée du bail.
Par un arrêt du 10 octobre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et arrêter de payer ses loyers dès lors qu’il est en mesure d’utiliser les locaux conformément à leur destination.
Par une ordonnance d’incident du 5 septembre 2024, la Chambre 3 du Pôle 5 de la Cour d’appel de Paris apporte des précisions concernant le délai et le point de l’action en recouvrement des charges impayées d’un bail commercial.
A qui incombe les travaux dans le cadre d’un bail commercial ? Étude des travaux prévus au cours d’un bail commercial allant des grosses réparations (article 606 du Code civil) incombant au bailleur à la vétusté (article 1755 du Code civil) incombant normalement au preneur.
Le bail dérogatoire, appelé aussi de « courte durée » ou “bail précaire” et régi par les dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce, est un contrat qui permet aux parties de déroger, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, aux règles régissant les baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieur à trois ans.
Le preneur peut se faire rembourser la TVA indûment versée à son bailleur lorsque le bail commercial ne mentionne pas que le loyer était majoré de la TVA.
Le Conseil de Paris, par délibération n°2024 DAE 26 des 6-9 février 2024, a approuvé l’instauration du droit de préemption sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et les fonds artisanaux dans une partie du territoire parisien.
Par un arrêt du 11 juillet 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le preneur qui n’a pas respecté les délais qui lui ont été accordés par le juge des référés, suspendant les effets de la clause résolutoire, ne peut bénéficier de nouveaux délais devant le juge du fond.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise.
Par un arrêt du 13 juin 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que si la surface de vente n’est pas énoncée dans le bail, celle-ci peut être réduite lors de la fixation du bail renouvelé.