Fixation du loyer renouvelé

Dans tous les cas où la valeur locative est inférieure au plafond, c’est à la valeur locative que le loyer doit être fixé, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative.

Ainsi, si la valeur locative est inférieure au plafond et en l’absence de toute modification des éléments fixés aux articles R 145-3 à R145-6 et art. L145-8 du Code de commerce, le loyer est fixé à  la valeur locative.

Pour que le loyer soit déplafonné, il faut qu’il y ait eu une modification, devant être notable et non insignifiante, intervenue pendant le cours du bail expiré ayant un intérêt pour le commerce et qu’elle ait eu une incidence favorable d’un des éléments suivants :

- Les caractéristiques du local considéré ;    
- La destination des lieux ;    
- Les obligations respectives des parties ;    
- Les facteurs locaux de commercialité.      

1. Les caractéristiques du local    
   
   o Les travaux du preneur      

Les travaux réalisés par le preneur pour être considérés comme des modifications notables des caractéristiques des locaux, permettant un déplafonnement du loyer, doivent modifier des structures, des volumes, des surfaces du local.        

Par exemple, ont été retenues comme des modifications notables des caractéristiques des locaux :    

- La modification de la consistance des lieux par adjonction de surface : réunion de locaux aboutissant à une augmentation de la surface commerciale sans augmentation de la superficie des lieux loués ; 

- La démolition d’un mur pour modifier la distribution intérieure des locaux.      

o Les travaux du bailleur       

Les travaux effectués par le bailleur doivent excéder son obligation normale d’entretien et modifier notablement les caractéristiques des locaux. Par exemple, le ravalement d’une façade peut dépasser le simple entretien.       

o Les améliorations   

Conformément aux dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce, les améliorations, à condition qu’elles correspondent à une modification notable et qu’il y ait eu une prise en charge, directe ou indirecte, par le bailleur pourront permettre un déplafonnement lors du premier renouvellement.

A défaut, les travaux d’amélioration réalisés par le locataire, sans participation du bailleur, ne pourront pas être pris en considération comme motif de déplafonnement dès le premier renouvellement.        

Toutefois, si le bailleur n’invoque lors du premier renouvellement les travaux d’amélioration susceptibles d’occasionner le déplafonnement du loyer, il ne pourra pas les invoquer lors du deuxième renouvellement.   

Pour se prévaloir de ces dispositions, le bail doit comporter une clause d’accession.

 Pour illustrer les propos énoncés ci-avant, les améliorations suivantes ont été retenues, à l’occasion du deuxième renouvellement :  

- L’aménagement de caves en cuisine ;        
- L’agrandissement du local commercial.    

Néanmoins, si le bailleur n’a pas participé à ces améliorations, ces dernières ne seront prises en compte que lors du deuxième renouvellement.

2. La destination du bail

La modification de la destination contractuelle entraîne le déplafonnement du loyer si elle est intervenue au cours du bail et si elle présente un caractère notable.       

La modification de la destination n’est pas retenue s’il s’agit d’une activité incluse.       

De même, si la possibilité de modifier la destination a été prévue de manière large dans le bail, celle-ci ne donnera pas lieu à un déplafonnement.

3. Les obligations respectives des parties

Doivent être considérées comme des modifications des obligations respectives des parties, lorsqu’elles sont intervenues pendant le cours du bail expiré :         

- L’autorisation d’installer une terrasse ;     
- L’autorisation de sous-louer ;         
- L’autorisation de mettre en location-gérance ;     
- L’augmentation importante de l’impôt foncier pour le bailleur.

4. Les facteurs locaux de commercialité

Conformément aux dispositions de l’article R 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.

Ces modifications ne seront retenues qu’à la condition qu’elles soient intervenues dans la zone d’achalandage du commerce considéré et qu’elles aient eu un impact favorable sur le commerce considéré, c’est-à-dire qu’elles aient entraîné un flux de chalands complémentaires.

A titre d’exemple, peuvent être considérés comme des modifications présentant un caractère favorable pour le commerce exercé :

- La rénovation du quartier et la création de nombreux logements ;         
- La création d’importantes surfaces de bureaux ;  
- L’augmentation du nombre de commerces entraînant un accroissement de la concurrence.

Conformément au troisième alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce, si le bail, par l’effet d’une tacite prolongation a duré plus de douze ans, le loyer lors du renouvellement devra être fixé à la valeur locative.