Fixation du loyer renouvelé
Diligences du Cabinet
Le Cabinet vous accompagne dans la fixation du loyer renouvelé par :
Le calcul et la négociation du loyer renouvelé ;
L’assistance et la représentation devant le Juge des loyers commerciaux en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé.
Rappels juridiques
La détermination du loyer, lors du renouvellement du bail, intervient à la suite d’un congé avec offre de renouvellement du bailleur ou d’une demande de renouvellement du preneur.
La règle du plafonnement est une exception au principe de la valeur locative, lequel est énoncé à l’article L145-33 du Code de commerce.
Le plafonnement s’applique dans le cas où le bail, conclu pour neuf ans et renouvelé pour neuf ans, prend fin à son échéance contractuellement prévue ou au plus tard au terme de la douzième année qui suit sa date de prise d’effet.
Néanmoins, le plafonnement n’étant pas d’ordre public, le preneur peut y renoncer.
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Le principe : la fixation à la valeur locative
L’article L145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
L’article L145-33 du Code de commerce dispose que, à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
« 1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »
Les éléments, dont fait état le dernier alinéa de l’article L145-33 du Code de commerce, sont définis par les articles R145-2 à R145-8 du Code de commerce.
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L’exception au principe de la valeur locative : le plafonnement du loyer renouvelé
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L’article L 145-34 du Code de commerce indique qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l’indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Concrètement, pour un bail ayant duré neuf, renouvelé au 1er juin 2023, le calcul du nouveau loyer sera fait de la manière suivante :
(loyer d’origine x indice du 4ème trimestre 2022) / indice du 4ème trimestre 2013)
= nouveau loyer
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L’article L 145-34 du Code de commerce précise que lorsque le bail a duré entre neuf ans et douze ans, la variation sera calculée à partir du dernière indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Concrètement, pour un bail à renouveler au 1er juillet 2023 qui a pris effet le
1er janvier 2014, le calcul sera le suivant :(loyer d’origine x indice du 1er trimestre 2023) / indice du 3ème trimestre 2013)
= nouveau loyer
Néanmoins, le principe de fixation du loyer à la valeur locative est pondéré par l’article L 145-34 du Code de commerce instaurant la règle du plafonnement du loyer renouvelé.
Le plafonnement s’applique dans le cas où le bail, conclu pour neuf ans et renouvelé pour neuf ans, prend fin à son échéance contractuellement prévue ou au plus tard au terme de la douzième année qui suit sa date de prise d’effet.
Cependant, le plafonnement n’étant pas d’ordre public, le preneur peut y renoncer.
Calculateur de Plafonnement du Loyer
Résultat :
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Les exceptions au plafonnement du loyer renouvelé
Il existe des exceptions au plafonnement qui sont au nombre de trois :
La valeur locative inférieure au plafond ;
La modification notable des éléments mentionnés à l’article L 145-33 du 1° au 4° ;
La durée effective de plus de douze ans du bail expiré.
Dans tous les cas énoncés ci-avant, à défaut d’accord entre les parties sur le prix du bail renouvelé, le Juge des loyers commerciaux sera saisi dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé ou de celle de la demande en renouvellement.
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Dans tous les cas où la valeur locative est inférieure au plafond, c’est à la valeur locative que le loyer doit être fixé, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative.
Ainsi, si la valeur locative est inférieure au plafond et en l’absence de toute modification des éléments fixés aux articles R 145-3 à R145-6 et art. L145-8 du Code de commerce, le loyer est fixé à la valeur locative.
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Pour que le loyer soit déplafonné, il faut qu’il y ait eu une modification, devant être notable et non insignifiante, intervenue pendant le cours du bail expiré ayant un intérêt pour le commerce et qu’elle ait eu une incidence favorable d’un des éléments suivants :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité.Les caractéristiques du local
o Les travaux du preneur
Les travaux réalisés par le preneur pour être considérés comme des modifications notables des caractéristiques des locaux, permettant un déplafonnement du loyer, doivent modifier des structures, des volumes, des surfaces du local.
Par exemple, ont été retenues comme des modifications notables des caractéristiques des locaux :
- La modification de la consistance des lieux par adjonction de surface : réunion de locaux aboutissant à une augmentation de la surface commerciale sans augmentation de la superficie des lieux loués ;
- La démolition d’un mur pour modifier la distribution intérieure des locaux.
o Les travaux du bailleur
Les travaux effectués par le bailleur doivent excéder son obligation normale d’entretien et modifier notablement les caractéristiques des locaux. Par exemple, le ravalement d’une façade peut dépasser le simple entretien.
o Les améliorations
Conformément aux dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce, les améliorations, à condition qu’elles correspondent à une modification notable et qu’il y ait eu une prise en charge, directe ou indirecte, par le bailleur pourront permettre un déplafonnement lors du premier renouvellement.
A défaut, les travaux d’amélioration réalisés par le locataire, sans participation du bailleur, ne pourront pas être pris en considération comme motif de déplafonnement dès le premier renouvellement.
Toutefois, si le bailleur n’invoque lors du premier renouvellement les travaux d’amélioration susceptibles d’occasionner le déplafonnement du loyer, il ne pourra pas les invoquer lors du deuxième renouvellement.
Pour se prévaloir de ces dispositions, le bail doit comporter une clause d’accession.
Pour illustrer les propos énoncés ci-avant, les améliorations suivantes ont été retenues, à l’occasion du deuxième renouvellement :
- L’aménagement de caves en cuisine ;
- L’agrandissement du local commercial.Néanmoins, si le bailleur n’a pas participé à ces améliorations, ces dernières ne seront prises en compte que lors du deuxième renouvellement.
2. La destination du bail
La modification de la destination contractuelle entraîne le déplafonnement du loyer si elle est intervenue au cours du bail et si elle présente un caractère notable.
La modification de la destination n’est pas retenue s’il s’agit d’une activité incluse.
De même, si la possibilité de modifier la destination a été prévue de manière large dans le bail, celle-ci ne donnera pas lieu à un déplafonnement.
3. Les obligations respectives des parties
Doivent être considérées comme des modifications des obligations respectives des parties, lorsqu’elles sont intervenues pendant le cours du bail expiré :
- L’autorisation d’installer une terrasse ;
- L’autorisation de sous-louer ;
- L’autorisation de mettre en location-gérance ;
- L’augmentation importante de l’impôt foncier pour le bailleur.4. Les facteurs locaux de commercialité
Conformément aux dispositions de l’article R 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.
Ces modifications ne seront retenues qu’à la condition qu’elles soient intervenues dans la zone d’achalandage du commerce considéré et qu’elles aient eu un impact favorable sur le commerce considéré, c’est-à-dire qu’elles aient entraîné un flux de chalands complémentaires.
A titre d’exemple, peuvent être considérés comme des modifications présentant un caractère favorable pour le commerce exercé :
- La rénovation du quartier et la création de nombreux logements ;
- La création d’importantes surfaces de bureaux ;
- L’augmentation du nombre de commerces entraînant un accroissement de la concurrence. -
Conformément au troisième alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce, si le bail, par l’effet d’une tacite prolongation a duré plus de douze ans, le loyer lors du renouvellement devra être fixé à la valeur locative.
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La fixation judiciaire du loyer révisé ou renouvelé en cas de désaccord entre les parties
Dans le cas où les conditions sont réunies, le locataire ou le bailleur peuvent faire fixer le loyer révisé ou le loyer du bail renouvelé par le Juge des loyers commerciaux.
Néanmoins, les parties peuvent adopter une démarche amiable en saisissant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Elle est compétente pour tenter de concilier les parties, avant toute procédure contentieuse devant le Juge des loyers commerciaux, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé, ou à sa révision, ou sur un litige portant sur le montant des charges et travaux depuis le 20 juin 2014, par la loi pinel.
A défaut d’accord entre le bailleur et le locataire sur le prix, il appartient à la partie la plus diligente de saisir par voie d'assignation le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance) du lieu de situation de l’immeuble dans le délai de 2 ans conformément aux dispositions de l’article L145-60 du Code de commerce à compter de la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement.
Avant la saisine du Juge des loyers commerciaux, la partie qui entend le saisir doit notifier un mémoire préalable. Ce n’est qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification du mémoire que la partie pourra valablement saisir le Juge des loyers commerciaux dont la représentation par le ministère d'avocat est obligatoire.
Si le désaccord persiste, le juge est saisi et désigne généralement un expert judiciaire. L'expert (en général un expert en évaluation immobilière agréé par la Cour d'appel du lieu de situation de l’immeuble) visite les lieux, analyse les références de marché, entend les parties et rend un rapport en 6 à 12 mois.
Le juge fixe ensuite le loyer, généralement, sur la base de ce rapport, dans un délai global de 18 à 36 mois à compter de la saisine.
Pendant toute la durée de la procédure, le preneur continue à payer un loyer provisoire égal au loyer contractuel en cours. Lorsque le juge fixe définitivement le loyer, la différence (rappel ou remboursement) est régularisée rétroactivement à compter du point de départ du bail renouvelé.
Étant observé que la notification du mémoire a pour effet d’interrompre la prescription biennale.
Si les parties n’ont pas agi dans le délai de 2 ans afin que le loyer soit fixé judiciairement, il n’y a aucune conséquence sur l’existence même du bail à l’exception du loyer.
Dans ce cas, le loyer renouvelé doit être fixé à l’ancien montant du loyer.
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Le lissage du déplafonnement
Même lorsque le loyer est fixé à la valeur locative (cas de déplafonnement), la hausse ne peut pas être immédiate et totale.
L'article L145-34 alinéa 2 du Code de commerce prévoit un mécanisme de lissage : la première année, le loyer ne peut excéder le loyer précédent majoré de 10 %, et cette progression est plafonnée à 10 % par an jusqu'à atteindre la valeur locative fixée par le juge.
Ainsi, si le loyer précédent était de 30 000 €/an et que la valeur locative est fixée à 60 000 €/an, le loyer progressera ainsi :
La première année : 33 000 €
La deuxième année : 36 300 €
La troisième année : 39 930 € etc., jusqu'à atteindre 60 000 €.
Ce lissage peut prendre plusieurs années et représente une protection importante pour le preneur.
Exception : le lissage ne s'applique pas aux baux de 9 ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de 12 ans.
FOIRE AUX QUESTIONS
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Le point de départ est la date d'effet du nouveau bail c'est à dire la date pour laquelle le congé a été donné.
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Lorsque la durée effective du bail a été supérieure à 12 ans, le loyer lors du renouvellement doit être fixé à la valeur locative.
En outre, quand le bail se prolonge tacitement pendant plus de 12 ans, le lissage n'a pas vocation à s'appliquer
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Le locataire, après avoir accepté le principe du renouvellement, n’est pas dans l’obligation d’accepter le loyer renouvelé contenu dans le congé délivré par le bailleur.
Dans ce cas, outre la possibilité de négocier amiablement avec son bailleur, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ou le Juge des loyers commerciaux.
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Non, en principe. Si le bail n'a pas duré plus de 9 ans et qu'il n'y a pas eu de modification notable des facteurs de commercialité, le plafonnement s'applique et la hausse est limitée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT sur la durée du bail. En cas de déplafonnement, le lissage à 10 % par an protège le preneur d'une hausse brutale.
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Les principaux motifs sont : la tacite prolongation au-delà de 12 ans (le plus fréquent), la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la nature monovalente des locaux, et le changement d'activité autorisé par avenant.
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En pratique, de 18 à 36 mois lorsqu'une expertise judiciaire est ordonnée. La phase d'expertise seule prend généralement 6 à 12 mois, auxquels s'ajoutent les délais d'audience et de délibéré.
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Oui. Le preneur continue à payer le loyer contractuel à titre provisionnel pendant toute la durée de la procédure. Lorsque le juge fixe définitivement le nouveau loyer, la différence est régularisée rétroactivement à compter du point de départ du bail renouvelé, avec intérêts au taux légal.
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Oui, c'est possible. Si la valeur locative du marché est inférieure au loyer contractuel indexé, et si les conditions du déplafonnement sont réunies, le juge peut fixer un loyer à la baisse. C'est notamment le cas dans des secteurs en déclin commercial où les conditions de marché se sont dégradées.
Votre bailleur exige une augmentation significative du loyer à l'occasion du renouvellement ? Ou votre preneur conteste le montant proposé ? BVI AVOCAT vous assiste dans la rédaction du mémoire et vous représente devant le juge des loyers commerciaux.