Arrêté de mise en sécurité et bail commercial
Par un arrêt du 3 juillet 2025 [1], la Cour de cassation rappelle que les dispositions de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation (permettant au locataire de bénéficier de la cessation de l’exigibilité des loyers en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité) ne s’appliquent que pour les logements et non aux locaux commerciaux.
Rappel des faits et de la procédure
Des bailleurs sont propriétaires en indivision d'un immeuble au sein duquel un locataire loue un local commercial à usage de boutique.
Le 18 février 2021, un arrêté de péril grave et imminent a mis les bailleurs en demeure de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique, en procédant au maintien des ouvertures en souffrance et à la mise en place d'un tunnel de protection des piétons.
Le 15 juin 2021, les bailleurs ont consenti à la locataire un nouveau bail commercial sur ces locaux pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2020.
La locataire a assigné les bailleurs en référé en paiement d'une provision, correspondant aux loyers versés depuis le mois de février 2021, et en suspension de son obligation de payer les loyers à compter du 18 février 2021 jusqu'à la réalisation des travaux prescrits par les autorités administratives.
Le jugement de 1ère instance et la Cour d’appel ont donné raison à la locataire et ont ordonné la suspension des loyers dus par la locataire à compter du 1er mars 2021 (1er jour qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police) et jusqu'au premier jour du mois qui suivra la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les bailleurs forment alors un pourvoi en cassation en indiquant que les dispositions de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation n’étaient pas applicables aux locaux loués en vertu d’un bail commercial.
La non-application des dispositions de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation aux baux commerciaux
La Cour de cassation donne raison aux bailleurs et casse l’arrêt de la Cour d’appel en précisant que l'article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l'exigibilité des loyers que pour l'occupation d'un logement.
Les nouvelles dispositions de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation applicables aux baux commerciaux
Toutefois, l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation a été modifié, par la loi du 9 avril 2024 entraînant l’extension de ses dispositions protectrices aux locataires commerciaux.
Références