Absence de droit de préférence du preneur en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial
Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation est venue clarifier le champ d’application de l’article L145-46-1 du Code de commerce en indiquant que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial.
Rappel des faits et de la procédure
Par acte du 29 avril 2015, le bailleur a donné à bail commercial à un locataire des locaux à usage de bars, discothèque, petite restauration, snack, location de salles.
Par acte authentique des 26 et 27 juin 2017, le bailleur a cédé l’ensemble immobilier à l’acquéreur.
Par actes extrajudiciaire des 28 septembre et 2 octobre 2018, la locataire a assigné le bailleur, l’acquéreur et les notaires en annulation de la vente et en indemnisation.
Le Tribunal a débouté les demandes du locataire qui a interjeté appel.
La Cour d’appel a confirmé le jugement de 1ère instance.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation en indiquant que le propriétaire d'un local à usage commercial ne peut vendre celui-ci sans en informer préalablement le preneur afin de lui permettre de se porter acquéreur ; que ce droit de préemption du preneur est exclu dans cinq hypothèses énumérées au dernier alinéa de l'article L145-46-1 du Code de commerce, parmi lesquelles ne figure pas la cession globale d'un ensemble immobilier comprenant un unique local à usage commercial donné à bail.
L’absence de droit de préférence du preneur en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial
Néanmoins, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du locataire en rappelant que selon l'article L145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.
En l'absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail qui lui a été consenti.
Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial.
Par conséquent, il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial.
Références