Interruption de la prescription et demande d'indemnité d'éviction
Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation juge que la Cour d’appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d'éviction, n'avaient pas interrompu le délai de prescription.
1. Rappel des faits et de la procédure
Par acte du 30 juin 2011, la société Sabrina pressing de la reine loue un local auprès de M. [H], dont les droits sont venus à M. [L] [H]. Le contrat porte sur un commerce de pressing, retoucherie et vente de textiles. Le bail court pour neuf années.
Le 18 décembre 2019, le bailleur notifie un congé avec refus de renouvellement. Il ne propose aucune indemnité d'éviction et se fonde sur des motifs graves et légitimes. Le congé prend effet le 30 juin 2020.
Selon l'article L. 145-9 du Code de commerce, le preneur dispose de deux ans pour contester ou demander une indemnité : jusqu'au 30 juin 2022.
Le 30 juillet 2020, le bailleur assigne le preneur. Il demande la validation du congé, l'expulsion et une indemnité d'occupation.
En première instance, Sabrina conteste les motifs graves et légitimes. Elle sera placée en liquidation judiciaire. Interviennent le liquidateur et Calypso Project Eco, cessionnaire du fonds de commerce. Calypso demande une indemnité d'éviction, mais seulement en appel : conclusions du 22 juillet 2022, puis 4 juillet 2023 par voie d'intervention.
Le bailleur soulève la prescription : le congé a effet le 30 juin 2020 ; le délai biennal expire le 30 juin 2022 ; Calypso n'a agi qu'après.
2. L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles
Par arrêt du 4 juillet 2024, la Cour d'appel de Versailles déclare la demande d'indemnité irrecevable. Le raisonnement est simple : congé effectif le 30 juin 2020, délai biennal expiré le 30 juin 2022, demande formée après : prescription acquise.
L'arrêt n'examine pas si les contestations émises en première instance par Sabrina sur les motifs du congé auraient pu interrompre ce délai. Pourtant, la demande du pourvoi invitait explicitement à procéder à cette recherche. La cour traite le délai de deux ans comme une forclusion intangible.
La société Calypso forme alors un pourvoi en cassation Calypso en soutenant que la Cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce en ne recherchant pas si la contestation interrompait la prescription.
3. La contestation du congé peut-elle interrompre la prescription de l’indemnité d’éviction ?
La Cour casse partiellement l'arrêt. Elle reconnaît que l'article L. 145-60 pose une prescription biennale générale mais censure le juge du fond d'avoir omis de rechercher si les contestations du congé n'avaient pas interrompu ce délai.
Le considérant décisif (§ 14) dispose :
« En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d'éviction, n'avaient pas interrompu le délai de prescription, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »
Cette formulation révèle l'essentiel : la Cour ne décide pas pour le juge du fond. Elle lui ordonne de rechercher si l'interruption s'est produite. C'est reconnaître que la contestation du congé est apte à interrompre la prescription de l'indemnité d'éviction.
La Cour annule donc la décision d'irrecevabilité et renvoie l'affaire devant la Cour d'appel de Paris pour examiner si la contestation du congé en première instance a interrompu la prescription.
4. Portée et enseignements pratiques
Pour le preneur : dès lors qu'il conteste le congé en première instance, notamment en mettant en cause les motifs graves et légitimes, il enclenche un acte susceptible d'interrompre la prescription de la demande d'indemnité d'éviction. Il peut donc la réclamer bien après le délai de deux ans, pourvu que la contestation ait été engagée à temps ;
Pour le bailleur : c'est un risque accru. Celui qui délivre un congé sans indemnité s'expose à une condamnation en indemnité plusieurs années après, dès lors que le preneur a contesté le bien-fondé des motifs pendant la période biennale. L'absence d'indemnité immédiate n'éteint plus le risque
Références