Restitution des locaux en bail commercial : obligations et remise en état
La restitution des locaux loués constitue l'une des obligations fondamentales du locataire commercial à l'expiration du bail. Le preneur doit restituer les locaux dans l'état où il les a reçus, sous réserve des dégradations imputables à la vétusté. Lorsque cette obligation n'est pas respectée, le bailleur peut obtenir réparation du préjudice en résultant — mais il lui appartient d'en rapporter la preuve au jour où le juge statue, en tenant compte des circonstances postérieures à la libération des lieux telles que la relocation, la vente ou la démolition. La jurisprudence de la Cour de cassation, consolidée par trois arrêts rendus le 27 juin 2024, a profondément renouvelé le régime indemnitaire applicable à cette matière.
I. Les obligations du locataire lors de la restitution des locaux
La restitution du local loué à l'expiration du bail n'est pas une simple remise des clés : elle emporte pour le locataire l'accomplissement d'un ensemble d'obligations légales et contractuelles dont l'inexécution est susceptible d'engager sa responsabilité.
A. L'obligation de restitution dans l'état d'origine : fondement légal
L'article 1731 du Code civil pose la règle fondamentale : « Si le bail a été fait sans état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Corrélativement, l'article 1732 du Code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Ces textes instituent un régime de présomption de responsabilité pesant sur le preneur : dès lors qu'un état des lieux d'entrée a été dressé, le locataire doit rendre les locaux dans l'état décrit à l'entrée, à l'exception des dégradations résultant de la vétusté ou de la force majeure (article 1755 du Code civil pour les réparations locatives dues à vétusté).
En l'absence d'état des lieux d'entrée, la présomption joue pleinement contre le preneur, qui supporte le risque de la preuve.
En matière de bail commercial, ces règles s'appliquent sous réserve des aménagements contractuels fréquents. Les baux commerciaux comportent quasi systématiquement des clauses précisant l'étendue des obligations de remise en état : clause de restitution dans le pristine state, clause imposant au preneur de supprimer ses aménagements et de remettre les locaux en leur état d'origine, ou à l'inverse clause l'autorisant à conserver ses installations. Ces stipulations sont parfaitement valables et seront interprétées strictement par les juges du fond.
B. Le périmètre des réparations locatives à la charge du preneur
La distinction entre grosses réparations (article du 606 Code civil) et réparations locatives (article 1754 du Code civil) demeure centrale, même si en pratique les baux commerciaux organisent souvent un transfert plus large de charges vers le preneur.
Les réparations locatives comprennent traditionnellement les petits entretiens et menues réparations liés à l'usage courant des lieux : réfection des peintures et revêtements intérieurs, entretien des équipements, remplacement des vitrages cassés, maintien en bon état des installations sanitaires.
La vétusté est une cause d'exonération partielle ou totale du preneur : le juge du fond, appréciant souverainement les circonstances, peut appliquer un coefficient de vétusté pour réduire l'indemnisation due.
La Cour de cassation l'a confirmé à propos de locaux industriels anciens dont la toiture était dégradée avant même l'entrée du preneur dans les lieux (Cass. com., 8 mars 2023, n°20-20.141) : la cour d'appel a pu limiter la réparation à 40 % du coût évalué par l'expert judiciaire, en tenant compte de l'état d'usage initial et du manque d'entretien du précédent locataire.
À l'inverse, lorsque le bail comporte une clause mettant expressément à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, celle-ci est pleinement efficace et le preneur ne peut s'en affranchir en invoquant l'ancienneté du bâtiment. La validité de telles clauses est admise de longue date par la jurisprudence.
C. Le sort des travaux d'aménagement réalisés par le preneur
La question des travaux d'aménagement réalisés par le preneur en cours de bail est une source importante de litiges à la restitution. À défaut de stipulation contraire, ces aménagements deviennent la propriété du bailleur par accession à l'expiration du bail, sans indemnité, sous réserve de la possibilité de remise en état prévue par les parties.
De nombreux baux commerciaux stipulent que le preneur sera tenu, à la demande du bailleur, de remettre les locaux dans leur état initial - c'est-à-dire de supprimer tous les aménagements réalisés. L'exercice de cette faculté appartient souverainement au bailleur, et le preneur ne peut s'y opposer en invoquant le préjudice que lui causerait la destruction de travaux coûteux. La difficulté est fréquente dans les baux de locaux commerciaux de grande surface, notamment de restauration ou de commerce de détail, où les aménagements sont lourds et spécifiques.
À l'inverse, si le bail autorise le preneur à conserver ses aménagements, le bailleur ne peut exiger leur suppression. Le droit au maintien des aménagements peut également résulter d'un accord tacite ou d'une acceptation du bailleur, que les juges du fond recherchent in concreto.
II. L'état des lieux : instrument central du contentieux de restitution
A. La valeur probante de l'état des lieux d'entrée et de sortie
L'état des lieux est la pièce maîtresse du contentieux de la restitution. Établi contradictoirement, il fait foi entre les parties quant à l'état du local à l'entrée et à la sortie du preneur.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, la présomption légale de bon état joue contre le preneur (article 1731 du Code civil), ce qui se retourne en pratique contre le bailleur qui en supporte les conséquences probatoires.
La Cour de cassation a censuré un arrêt qui, pour rejeter la demande d'indemnisation du bailleur au titre des réparations locatives, s'était borné à constater l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, sans analyser les éléments de preuve produits par le bailleur - notamment un état des lieux d'entrée et des rapports d'expertise amiable - permettant de déterminer l'état initial des locaux et d'imputer les dégradations constatées au preneur sortant (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n°21-20.358).
Cet arrêt rappelle que le juge ne peut rejeter la demande par une simple affirmation, sans analyser même sommairement les éléments de preuve régulièrement produits aux débats.
S'agissant d'un constat d'huissier unilatéral établi après le départ du preneur, il ne peut constituer à lui seul la preuve des dégradations et de leur imputabilité au preneur. Sa valeur probante doit être appréciée au regard de sa proximité avec la date de libération des locaux et de l'absence d'occupation intermédiaire.
À cet égard, la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait écarté un rapport expert établi cinq mois après le départ du locataire, sans rechercher si les locaux avaient été utilisés entre-temps - ce qui était contesté et susceptible de justifier le délai d'établissement du rapport (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n°21-20.358).
B. La charge et l'administration de la preuve des dégradations
La charge de la preuve des dégradations pèse en principe sur le bailleur qui s'en prévaut pour réclamer une indemnité au titre de la remise en état. Ce dernier doit rapporter : d'une part, la preuve de l'état des locaux à l'entrée du preneur ; d'autre part, la preuve de leur état dégradé à la sortie ; enfin, l'imputabilité des dégradations à la faute ou à la négligence du preneur.
Les modes de preuve admis sont variés : état des lieux contradictoire, constat d'huissier, rapport d'expert judiciaire ou amiable, photographies, témoignages. Le juge apprécie souverainement la valeur probante de ces éléments, mais ne peut les écarter sans motivation.
En cas d'absence d'état des lieux de sortie, la preuve peut être rapportée par tout moyen, et le tribunal devra rechercher, au vu de l'ensemble des éléments produits, si les dégradations alléguées sont établies et si elles sont imputables au preneur.
Le devis de travaux est un élément de preuve classiquement produit par le bailleur pour chiffrer son préjudice. Sa valeur est indépendante de la réalisation effective des travaux, comme on le verra au titre suivant.
III. Le régime indemnitaire renouvelé : les arrêts FS-B du 27 juin 2024
La question du régime de la preuve du préjudice du bailleur en cas de mauvaise restitution des locaux a fait l'objet d'un revirement jurisprudentiel majeur opéré par trois arrêts rendus le même jour, tous publiés au Bulletin (FS-B), par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, n° 22-21.272 et n° 22-10.298).
A. Le principe : la preuve du préjudice est exigée indépendamment du manquement contractuel
Avant le 27 juin 2024, de nombreuses juridictions du fond déduisaient le préjudice du bailleur du seul constat du manquement du locataire à son obligation de restitution en bon état : si les locaux avaient été rendus dégradés, le bailleur avait nécessairement subi un préjudice équivalent au coût de la remise en état.
Cette approche était logique en apparence, mais elle conduisait à des résultats inéquitables dans les cas où le bailleur avait immédiatement reloué ou vendu les locaux sans réaliser aucun travaux.
La Cour de cassation a mis fin à cette pratique en énonçant un principe clair : « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » - et non le préjudice automatiquement présumé.
Le juge ne peut allouer des dommages-intérêts qu'à la condition de constater, au jour où il statue, qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle.
B. L'appréciation du préjudice à la date où le juge statue : prise en compte des circonstances postérieures
La règle nouvelle est que le juge, tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502) :
La relocation rapide sans travaux : si le bailleur a reloué les locaux immédiatement après leur libération sans réaliser de travaux de remise en état, et à des conditions au moins aussi favorables, il ne subit a priori aucun préjudice du fait de l'état dégradé des locaux.
L'arrêt du 27 juin 2024 (n° 22-24.502) casse la décision de la cour d'appel de Douai qui avait condamné le locataire au seul motif du manquement, sans constater l'existence d'un préjudice pour le bailleur qui avait pourtant reloué rapidement les locaux sans engager aucune dépense.
La vente de l'immeuble sans travaux : de même, si le bailleur a vendu le bien quelques mois après la restitution sans effectuer de travaux et sans subir de dépréciation du prix de vente imputable aux manquements du locataire, le préjudice n'est pas établi.
L'arrêt n°22-10.298) approuve ainsi la cour d'appel de Paris qui avait rejeté la demande du bailleur, celui-ci ayant cédé les locaux trois mois après leur restitution sans justifier d'une moins-value à la revente en lien avec les dégradations.
Vente aux fins de démolition : l'arrêt n°22-21.272 casse la décision de la cour d'appel de Paris qui avait condamné le locataire à payer 10.000 euros au titre des dégradations, sans rechercher si les bailleurs - qui avaient revendu les locaux à l'établissement public foncier d'Île-de-France aux fins de leur destruction - avaient subi une dévalorisation du prix de vente en lien avec les manquements du locataire. La démolition ultérieure des locaux prive en principe le bailleur de tout préjudice de remise en état.
C. Portée pratique de ces arrêts : conséquences pour les bailleurs et les preneurs
Pour les bailleurs, ces arrêts imposent une vigilance procédurale accrue. Il ne suffit plus de prouver les dégradations et leur coût - encore faut-il démontrer que le préjudice persiste à la date du jugement. Les bailleurs qui ont rapidement reloué ou vendu leurs locaux sans travaux s'exposent à un rejet de leur demande indemnitaire, même si le manquement du preneur est établi.
En pratique, la stratégie procédurale du bailleur devra intégrer dès le début du litige la question de l'usage ultérieur des locaux et la documentation de son préjudice réel.
Pour les preneurs, ces arrêts ouvrent une défense procédurale désormais établie : il est possible de contester le quantum réclamé par le bailleur en démontrant que ce dernier a reloué les locaux sans travaux, les a vendus sans décote, ou les a détruits. La preuve de ces circonstances peut résulter de toutes pièces produites aux débats - nouveau bail, acte de vente, permis de démolir - et le juge est désormais tenu d'en tenir compte.
Ces principes s'appliquent également lorsque le bailleur réclame, en sus des travaux de remise en état, une indemnité pour relocation à des conditions défavorables.
La Cour de cassation a jugé que le préjudice tiré de la remise en état des locaux est distinct de celui résultant de la relocation du bien à des conditions défavorables, de sorte que le premier ne répare pas le second (Cass. com., 8 mars 2023, n° 20-20.141). Le bailleur peut donc cumuler les deux chefs de préjudice, à condition de les établir chacun distinctement.
IV. Questions pratiques et contentieux courants
A. La restitution du dépôt de garantie et la compensation
Le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux doit être restitué par le bailleur à l'expiration du bail, déduction faite des sommes dues par le locataire au titre des loyers, charges et travaux de remise en état. Cette compensation est fréquente mais suppose que les créances du bailleur soient liquides et exigibles. Le bailleur qui retient le dépôt de garantie sans justifier de créances précises et établies s'expose à une condamnation en restitution avec intérêts.
En pratique, le contentieux du dépôt de garantie est souvent connexe à celui de la remise en état. L'issue dépend en premier lieu des pièces probatoires produites - état des lieux, devis, factures de travaux - et en second lieu, depuis le 27 juin 2024, de la démonstration d'un préjudice réel subsistant au jour du jugement.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a introduit, par le 3° du I de son article 24 complétant l'article L.145-40 du Code de commerce, un délai légal de restitution du dépôt de garantie jusqu'alors inexistant en matière de bail commercial.
Le texte prévoit désormais que les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Les déductions demeurent possibles, mais les sommes retenues doivent être dûment justifiées - ce qui contraint le bailleur à étayer chaque poste de retenue par des pièces précises (devis, factures, constats).
Cette disposition est applicable aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi, lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date.
B. Les clauses contractuelles de remise en état : validité et limites
Les clauses contractuelles précisant ou aggravant les obligations de remise en état du preneur sont en principe valables, sous réserve qu'elles ne tombent pas sous le coup d'une règle d'ordre public. Ainsi, la clause obligeant le preneur à remettre les locaux dans leur état d'origine (suppression de tous les aménagements, remise à nu) est licite et les tribunaux l'appliquent strictement, en tenant compte toutefois du résultat effectivement attendu par les parties.
En revanche, la clause qui mettrait à la charge du preneur les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil - gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement - ne peut pas lui transférer la charge des dépenses relevant par nature du bailleur. La clause doit être rédigée avec précision pour être efficace.
Certains baux stipulent une pénalité forfaitaire ou une indemnité contractuelle de remise en état due en cas de restitution non conforme. La validité de telles clauses est admise, mais leur application peut être modulée par le juge si le montant stipulé est manifestement disproportionné par rapport au préjudice effectivement subi, en application du régime des clauses pénales (article 1231-5 du Code civil).
C. Les obligations de remise en état en cas de résiliation anticipée ou d'acquisition de la clause résolutoire
Lorsque le bail prend fin par l'acquisition de la clause résolutoire ou par voie de résiliation judiciaire aux torts du locataire, les obligations de remise en état s'appliquent de la même façon qu'en cas d'expiration normale du bail. Le preneur fautif doit restituer les locaux en bon état et répondre des dégradations intervenues pendant sa jouissance.
La difficulté pratique tient à la rapidité avec laquelle les locaux sont libérés et à l'établissement contradictoire de l'état des lieux de sortie. Lorsque l'expulsion est ordonnée en référé, l'état des lieux doit être dressé dans les meilleurs délais après le départ du locataire, de préférence contradictoirement ou en présence d'un huissier de justice.
La compétence du juge des référés en matière de remise en état est strictement délimitée. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.091) : le Président du Tribunal saisi en référé, qui constate que des travaux de remise en état incombant au locataire ont été réalisés par le bailleur en lieu et place de ce dernier, ne peut condamner le locataire qu'au paiement d'une provision au sens de l'article 835 du Code de procédure civile - et non d'une indemnité définitive.
En allouant une condamnation à titre non provisionnel équivalente au montant total du devis, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs. La Cour de cassation a casté sans renvoi et requalifié la condamnation en provision.
Cette limite procédurale est essentielle : le bailleur qui a fait réaliser les travaux de remise en état aux frais avancés doit, pour obtenir une condamnation définitive, saisir le juge du fond.