Taxe foncière mise à la charge du locataire et indemnité d'occupation statutaire
Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation juge que si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire due par le locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option.
1. Rappel des faits et de la procédure
La société civile de placement immobilier Épargne foncière (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux loués à la société Decathlon France (la locataire), lui a délivré un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2015.
La locataire a accepté le renouvellement en son principe mais contesté le loyer proposé.
Le 26 septembre 2017, elle a exercé son droit d'option - c'est-à-dire la faculté de renoncer au renouvellement prévue à l'article L145-57 du Code de commerce - en précisant qu'elle libérerait les locaux le 30 novembre 2017.
La locataire a ensuite assigné la bailleresse en fixation de l'indemnité d'occupation due par elle entre le
1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017 à la valeur locative, et en restitution des sommes trop versées sur cette même période au titre des loyers et charges. Au cœur du litige se trouvait une clause du bail mettant à la charge de la locataire le remboursement de la taxe foncière - charge qui incombe normalement au bailleur.
2. Le rappel du mécanisme de l’indemnité d’occupation statutaire
L'article L145-57 du Code de commerce organise le régime applicable pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Durant cette période, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien - ou au prix provisionnel fixé par la juridiction saisie - sauf à faire les comptes entre les parties après fixation définitive du loyer.
Lorsque le locataire exerce son droit d'option et renonce au renouvellement, l'indemnité d'occupation qu'il doit pour la période ayant précédé cet exercice trouve son fondement dans l'application de l'article L145-57 du Code de commerce.
Cette indemnité d'occupation est dite statutaire : elle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de ce texte et doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L145-33 du Code de commerce.
Cette solution, affirmée dès 2003, a été confirmée par un arrêt publié du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin), auquel le présent arrêt fait explicitement référence.
Or, la valeur locative est déterminée notamment au regard des obligations respectives des parties. L'article R. 145-8 du même Code précise que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
3. L'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble
Par un arrêt du 21 mars 2024, la Cour d'appel de Grenoble a condamné la bailleresse à payer à la locataire une certaine somme au titre du compte entre les parties, après avoir fixé la valeur locative à un certain montant.
Toutefois, elle n'a pas minoré cette valeur locative du fait de la clause du bail mettant la taxe foncière à la charge de la locataire.
Pour justifier cette position, la Cour d'appel avait retenu que « le bail a prévu que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, en plus du paiement des loyers : il en résulte que l'indemnité d'occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ».
En d'autres termes, la juridiction d'appel avait raisonné comme si le fondement statutaire de l'indemnité d'occupation imposait de reconduire mécaniquement les stipulations contractuelles du bail, y compris la clause de transfert de la taxe foncière.
4. La solution de la Cour de cassation : cassation partielle
Par son arrêt du 29 janvier 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble, au visa des articles L145-33, L145-57 et R145-8 du Code de commerce.
La Haute juridiction rappelle, en premier lieu, que l'indemnité d'occupation statutaire se substitue rétroactivement au loyer et doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L145-33 du Code de commerce. Elle n'est donc pas la simple reconduction du loyer contractuel ni le reflet automatique des stipulations du bail expiré.
Elle énonce ensuite le principe, au paragraphe 8 de l'arrêt, en termes clairs : « Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire ».
En statuant sans minorer la valeur locative du fait de cette clause exorbitante, la Cour d'appel a donc violé les textes visés.
La cassation est partielle : elle porte sur la condamnation de la bailleresse à restituer la somme de 230 455,39 euros TTC à la locataire au titre du compte entre les parties, ainsi que sur les dépens et les frais irrépétibles.
5. Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt s'inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure sur l'articulation entre les obligations respectives des parties et la valeur locative, mais présente un intérêt particulier à plusieurs égards :
En premier lieu, il confirme et précise le régime de l'indemnité d'occupation statutaire de l'article L145-57 du Code de commerce : cette indemnité est fixée à la valeur locative au sens des articles L. 145-33 et R. 145-8, avec l'ensemble des correctifs que ces textes imposent - y compris la prise en compte des charges exorbitantes transférées au locataire. Le fondement statutaire de l'indemnité ne saurait justifier d'écarter l'application de ces correctifs ;
En deuxième lieu, l'arrêt rappelle que la taxe foncière est une charge qui incombe normalement au bailleur. Toute clause contractuelle la mettant à la charge du locataire sans contrepartie constitue une charge exorbitante qui vient diminuer la valeur locative au sens de l'article R145-8 du Code de commerce. Cette règle, issue de la réforme Pinel et codifiée aux articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014, est ici appliquée au stade de la fixation de la valeur locative servant de référence à l'indemnité d'occupation statutaire ;
En troisième lieu, sur le plan pratique, cet arrêt appelle à une grande vigilance dans le calcul des comptes entre parties à l'issue d'une procédure de fixation du loyer renouvelé, notamment lorsque le locataire exerce son droit d'option. Le praticien devra systématiquement vérifier si le bail expiré contient des clauses transférant au locataire des charges normalement imputables au bailleur (taxe foncière, mais aussi, selon les cas, certains travaux relevant de l'article 606 du Code civil ou certains impôts et taxes), et en tenir compte dans le calcul de la valeur locative servant de base à l'indemnité d'occupation ;
En quatrième lieu, du point de vue de la stratégie contentieuse, les locataires ayant subi pendant la période de tacite prolongation ou d'instance le paiement d'une taxe foncière contractuellement mise à leur charge disposent d'un moyen solide pour obtenir la minoration de la valeur locative - et donc de l'indemnité d'occupation statutaire - à concurrence du montant de cette charge. La restitution des sommes trop versées peut être significative, ainsi que l'illustre le montant en jeu dans la présente affaire (230 455,39 euros TTC).
Références