La violation du droit de préférence du locataire
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a rappelé que la violation du droit de préférence dont bénéficie le locataire dans le cadre de son bail commercial, en vertu de l’article L145-46-1 du Code de commerce, est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers. Cette action, fondée sur le statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale.
Rappel des faits et de la procédure
Le locataire exploite un établissement d'hébergement pour personnes âgées, pris à bail commercial conclu le 15 juillet 2010 avec le bailleur.
Par acte authentique du 30 juin 2017, le bailleur (SCI) a vendu l'immeuble à une société tierce (SAS).
Le 18 juin 2020, la SAS a notifié à la locataire, au visa de l'article L145-46-1 du Code de commerce son intention de vendre l'immeuble.
Par actes extrajudiciaires des 9 et 16 juillet 2021, la locataire a assigné la SCI et la SAS en nullité de la vente du 30 juin 2017, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.
La SAS a soulevé une fin de non-recevoir tiré de la prescription.
La décision de 1ère instance n’a pas fait droit aux demandes du locataire et a déclaré irrecevable car prescrite sa demande de nullité de la vente du 30 juin 2017 mais a déclaré recevable sa demande de condamnation à des dommages-intérêts.
La décision de la Cour d’appel de Paris
Le locataire a interjeté appel devant la Cour d’appel de Paris.
Néanmoins, la Cour d’appel de Paris rejette la demande du locataire en déclarant irrecevables comme prescrites les demandes du locataire car l'action en nullité de la vente fondée sur le non-respect du droit de préemption du locataire était soumise à la prescription biennale prévue par l’article L145-60 du Code de commerce.
Le locataire forme alors un pourvoi en cassation en avançant que l’action en nullité de la vente n’était pas soumise à la prescription biennale prévue par l’article L145-60 du Code de commerce mais à la prescription quinquennale de droit commun.
Le locataire avance également que comme il s’agit d’une violation d’une disposition d’ordre public, l’article L145-15 du Code de commerce devrait s’appliquer, ce qui entraînerait automatiquement l’application de la sanction du “réputé non écrit” et donc l’imprescriptibilité de son action.
Quelle est la sanction en cas de violation du droit de préférence du locataire ?
La Cour de cassation rejette les arguments du locataire en se fondant sur les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce et précise que la violation du de préférence du locataire commercial est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers et non pas le “réputé non écrit”.
Ainsi, l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du Code de commerce.
Le locataire doit donc agir rapidement lorsqu’il a connaissance de la violation de son droit de préférence.