Bail commercial en copropriété : règlement et contraintes
Le bail commercial obéit au statut des baux commerciaux issu des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Lorsque le local donné à bail se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété - régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - une seconde couche de contraintes vient se superposer au cadre contractuel et statutaire du bail.
Cette articulation entre deux corps de règles distincts soulève des difficultés pratiques majeures pour le bailleur comme pour le preneur : le règlement de copropriété peut restreindre les activités autorisées dans l'immeuble, les travaux d'aménagement du local peuvent nécessiter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ou la déspécialisation, mécanisme propre au statut des baux commerciaux, se heurte parfois à la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.
Cet article examine les principales contraintes que la copropriété impose au bail commercial, les obligations respectives du bailleur et du preneur, et les précautions à prendre pour sécuriser la relation locative dans ce contexte particulier.
I. Le règlement de copropriété : un cadre contraignant pour le bail commercial
A. Un document qui s'impose aux parties au bail
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ».
Il précise que le règlement « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Ce document lie le copropriétaire-bailleur, qui ne peut consentir un bail dont les stipulations contreviendraient au règlement. Mais il produit également des effets à l'égard du locataire, même si celui-ci n'est pas partie à l'acte de copropriété.
B. L'opposabilité du règlement au locataire
La jurisprudence considère de façon constante que le règlement de copropriété est opposable au locataire dès lors qu'il en a eu connaissance, notamment par une clause du bail y faisant référence ou par la remise d'une copie en annexe du contrat.
La Cour de cassation a encore rappelé que l'existence d'un règlement de copropriété n'est pas subordonnée à sa publication, celle-ci ne conditionnant que son opposabilité aux ayants cause à titre particulier (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n°24-16.401).
En pratique, la plupart des baux commerciaux comportent une clause imposant au preneur de se conformer au règlement de copropriété. Cette clause rend le preneur tenu des restrictions qu'il contient, qu'il s'agisse de la destination des locaux, des activités autorisées, des conditions d'usage des parties communes ou des horaires d'accès.
C. L'obligation d'information du bailleur
Le bailleur qui omet d'informer le preneur des restrictions du règlement de copropriété s'expose à des sanctions. Si le locataire découvre après la signature du bail que l'activité prévue est incompatible avec le règlement, il peut invoquer un défaut de délivrance conforme (article 1719 du Code civil) ou une réticence dolosive justifiant l'annulation du bail et l'indemnisation de son préjudice.
La troisième chambre civile a ainsi cassé un arrêt qui n'avait pas recherché si le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en louant des locaux dont la destination était incompatible avec le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n°20-16.334).
II. La destination des lots : compatibilité entre activité commerciale et règlement de copropriété
A. Le principe : la destination de l'immeuble encadre les activités autorisées
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental : chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
La destination de l'immeuble résulte de trois éléments :
Les actes (règlement de copropriété et état descriptif de division) ;
Les caractères de l'immeuble (standing, configuration, équipements)
Et sa situation géographique.
Un local décrit comme « boutique » dans l'état descriptif de division ne pourra pas être utilisé comme logement sans respecter la procédure de changement de destination ; inversement, un lot à usage d'habitation ne pourra pas accueillir une activité commerciale si le règlement l'interdit.
B. Les clauses restrictives d'activité
Les règlements de copropriété contiennent fréquemment des clauses restreignant les activités autorisées dans l'immeuble. Plusieurs types de clauses se rencontrent en pratique :
La clause d'habitation bourgeoise exclusive réserve l'immeuble à un usage exclusif d'habitation et exclut toute activité commerciale, même au rez-de-chaussée. Elle constitue la restriction la plus radicale ;
La clause d'habitation bourgeoise simple autorise en général l'exercice de professions libérales mais exclut les activités commerciales proprement dites ;
Les clauses d'interdiction spécifique visent certaines activités jugées incompatibles avec le standing ou la tranquillité de l'immeuble : restauration, débit de boissons, discothèque, hôtel meublé (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n°14-15.864 : hôtels-studios meublés jugés non conformes à une destination d'habitation, même mixte) ;
Les clauses limitant les nuisances prohibent les activités générant des bruits ou des odeurs excédant les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n°12-24.446).
C. La validité des clauses restrictives : une appréciation in concreto
La validité d'une clause restrictive s'apprécie au regard de la destination de l'immeuble.
L'article 8, alinéa 2, de la loi de 1965 érige cette destination en seul critère légitime de restriction : une clause qui irait au-delà de ce que justifie la destination de l'immeuble pourrait être déclarée non écrite par le tribunal.
Ainsi, une clause interdisant toute activité commerciale au rez-de-chaussée d'un immeuble dont la façade donne sur une artère commerçante et dont les lots du rez-de-chaussée sont décrits comme des boutiques pourrait être contestée comme injustifiée au regard de la destination réelle de l'immeuble. L'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui tiennent compte de l'ensemble des éléments de fait.
D. Le changement d'affectation d'un lot
Lorsqu'un copropriétaire souhaite modifier l'affectation d'un lot à usage autre que d'habitation (hors locaux commerciaux) en local d'habitation et que cette modification contrevient à la destination de l'immeuble, l'approbation de l'assemblée générale est nécessaire, à la majorité simple de l'article 24 (article 9, I, alinéa 2, de la loi de 1965).
Pour les autres changements de destination, la majorité de l'article 26 (double majorité) est en principe requise, sauf disposition contraire du règlement.
III. Les travaux du preneur en copropriété : le rôle incontournable du bailleur
A. L'exigence d'une autorisation de l'assemblée générale
L'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Cette disposition concerne directement le bail commercial : dès lors que les travaux d'aménagement envisagés par le preneur touchent aux parties communes (création d'une enseigne en façade, installation d'un conduit d'extraction, percée d'une ouverture, aménagement de sanitaires sur une partie commune) ou modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation préalable de l'assemblée générale est indispensable.
Les travaux réalisés sans cette autorisation constituent une atteinte aux parties communes. Le syndicat des copropriétaires peut alors en exiger la remise en état, indépendamment de l'existence d'un préjudice (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n°22-14.180).
B. Le bailleur copropriétaire : seul titulaire du pouvoir d'obtenir l'autorisation
La question de savoir qui, du bailleur ou du preneur, doit accomplir les démarches auprès du syndicat des copropriétaires a été tranchée par un arrêt majeur de la Cour de cassation.
Par un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n°24-20.715), la troisième chambre civile a jugé qu'une clause du bail mettant à la charge du locataire l'obtention des autorisations nécessaires ne suffisait pas à lui transférer les prérogatives attachées à la qualité de copropriétaire. La Cour a précisé qu'une telle stipulation ne constituait pas un mandat au sens de l'article 1984 du Code civil.
La solution repose sur un principe logique : seul le copropriétaire dispose de la qualité lui permettant de solliciter l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale et de voter. Le preneur, tiers à la copropriété, n'a pas cette faculté.
La Cour fonde également sa décision sur l'article 1719 du Code civil, qui met à la charge du bailleur une obligation continue de délivrance et de jouissance paisible. Ainsi, en ne faisant pas les démarches nécessaires auprès de la copropriété, le bailleur manque à cette obligation.
C. Les conséquences pratiques
Cette jurisprudence emporte deux conséquences majeures :
Pour le bailleur, l'inaction n'est plus une option. Il doit accomplir les diligences auprès du syndic pour faire inscrire une résolution à l'assemblée générale autorisant les travaux du preneur. À défaut, il ne pourra pas reprocher au preneur de ne pas avoir réalisé les travaux prévus, et engagera sa responsabilité contractuelle ;
Pour le preneur, le défaut d'autorisation de la copropriété imputable au bailleur peut justifier l'exception d'inexécution, y compris la suspension du paiement des loyers car le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-15.820), ainsi qu'une action en résolution du bail et en indemnisation du préjudice subi.
Lorsqu'un mandat express est conféré par le bailleur au preneur pour solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, il doit s'agir d'un mandat spécial répondant aux conditions des articles 1984 et suivants du Code civil, et non d'une simple clause générale du bail.
IV. La déspécialisation face au règlement de copropriété
A. La déspécialisation partielle : les activités connexes ou complémentaires
L'article L.145-47 du Code de commerce permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, selon une procédure de notification au bailleur qui dispose de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Ce droit est d'ordre public : l'article L.145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui y feraient échec.
Toutefois, la déspécialisation partielle ne saurait faire échec aux restrictions du règlement de copropriété. Si l'activité connexe ou complémentaire que le locataire souhaite exercer est prohibée par le règlement de copropriété au regard de la destination de l'immeuble, elle ne pourra pas être mise en œuvre, même si elle répond aux critères du statut des baux commerciaux. Le droit de la copropriété, qui protège l'intérêt collectif des copropriétaires, prime sur le droit individuel du preneur à étendre son activité.
B. La déspécialisation plénière : le filtre de la destination de l'immeuble
L'article L.145-48 du Code de commerce autorise le locataire à solliciter judiciairement l'autorisation d'exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, « eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution », mais uniquement « lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier ».
La référence expresse à la destination de l'immeuble dans le texte même de l'article L.145-48 confirme que le règlement de copropriété constitue une limite légale à la déspécialisation plénière.
Le Tribunal appelé à statuer sur la demande du locataire doit vérifier que la nouvelle activité envisagée est compatible avec la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.
Le copropriétaire-bailleur qui est assigné en déspécialisation plénière a tout intérêt à appeler le syndicat des copropriétaires en cause, dès lors que la décision est susceptible d'affecter la destination de l'immeuble et que le syndicat pourrait s'opposer à la nouvelle activité.
C. L'articulation entre les deux ordres de règles
En résumé, la déspécialisation - qu'elle soit partielle ou plénière - ne permet pas de passer outre le règlement de copropriété. Le statut des baux commerciaux organise les rapports entre bailleur et preneur ; le règlement de copropriété organise les rapports entre copropriétaires et définit ce qui est permis dans l'immeuble. Le preneur qui souhaite étendre ou modifier son activité doit satisfaire aux exigences des deux corps de règles.
V. Conseils pratiques : sécuriser le bail commercial en copropriété
A. Avant la signature du bail
Le bailleur doit communiquer au futur preneur l'intégralité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et non un simple extrait.
Le preneur doit les analyser attentivement pour vérifier que l'activité qu'il envisage est compatible avec la destination du lot et de l'immeuble. Cette vérification doit porter sur la description du lot dans l'état descriptif de division, les clauses restrictives d'activité, les interdictions spécifiques (bruit, odeurs, réception de public), et les éventuelles restrictions aux enseignes ou aux travaux de façade.
B. La rédaction des clauses du bail
Plusieurs clauses méritent une attention particulière :
La clause de destination du bail doit être rédigée en cohérence avec le règlement de copropriété. Un bail autorisant une activité « tous commerces » dans un immeuble dont le règlement interdit certaines activités crée une contradiction source de contentieux ;
La clause relative aux travaux doit préciser les obligations respectives du bailleur et du preneur. À la lumière de la jurisprudence du 19 mars 2026, il est essentiel de stipuler que le bailleur s'engage à accomplir les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir les autorisations requises. Si un mandat est conféré au preneur pour agir auprès de la copropriété, il doit s'agir d'un mandat spécial, détaillant précisément son objet et ses limites.
L'annexion du règlement de copropriété au bail, ou à tout le moins la clause imposant au preneur d'en respecter les dispositions, est indispensable pour assurer son opposabilité.
C. L'anticipation des difficultés
Lorsque le local nécessite des travaux d'aménagement affectant les parties communes, il est prudent d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant la signature du bail ou, à défaut, de prévoir une condition suspensive liée à l'obtention de cette autorisation. Cette précaution évite au preneur de s'engager sur un local qu'il ne pourra pas aménager conformément à ses besoins, et au bailleur d'engager sa responsabilité pour défaut de délivrance.
De même, lorsqu'un doute existe sur la compatibilité de l'activité envisagée avec le règlement de copropriété, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux et en droit de la copropriété avant la conclusion du bail.
VI. Conclusion
Le bail commercial en copropriété se situe au carrefour de deux régimes juridiques dont l'articulation exige une vigilance particulière de la part du bailleur comme du preneur.
Le règlement de copropriété définit un cadre que le bail ne peut ignorer : la destination des lots, les restrictions d'activité et les conditions de réalisation des travaux constituent autant de contraintes qui, si elles sont négligées, exposent les parties à des contentieux coûteux (annulation du bail, remise en état des lieux, indemnisation du préjudice commercial).
La jurisprudence récente, et notamment l'arrêt du 19 mars 2026, renforce les obligations du bailleur copropriétaire : il ne peut plus se retrancher derrière une clause générale du bail pour se décharger de son rôle auprès de la copropriété. Le preneur, de son côté, doit prendre connaissance du règlement de copropriété avant de s'engager et mesurer les implications concrètes de ses dispositions sur son projet.
Une rédaction soignée du bail, une analyse préalable du règlement de copropriété et, le cas échéant, l'obtention anticipée des autorisations de la copropriété sont les meilleurs moyens de prévenir les difficultés. Le recours à un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux permet de sécuriser l'ensemble de la relation locative dans ce contexte particulier.
Cabinet BVI Avocat - Maître Benjamin Vidal, avocat au Barreau de Paris, expert du droit des baux commerciaux. Pour toute question ou besoin d'accompagnement, contactez le cabinet.