Refus du renouvellement du bail commercial par le bailleur : droits et recours
Le bail commercial confère au locataire un droit fondamental : le droit au renouvellement de son bail à l'expiration de celui-ci. Ce droit, consacré par l'article L. 145-8 du Code de commerce, constitue l'un des piliers du statut des baux commerciaux et protège la pérennité de l'exploitation commerciale.
Pour autant, ce droit n'est pas absolu. Le bailleur dispose de la faculté de refuser le renouvellement, sous réserve de respecter un formalisme strict et, dans la plupart des cas, de verser une indemnité compensatrice au locataire évincé.
Quels motifs le bailleur peut-il invoquer pour justifier un refus de renouvellement ? Quelle indemnité est due au locataire ? De quels recours ce dernier dispose-t-il ? Le Cabinet fait le point sur les droits de chaque partie.
I. Le principe : le refus de renouvellement emporte le versement d'une indemnité d'éviction
A. Le droit au renouvellement, contrepartie de la propriété commerciale
Le statut des baux commerciaux, issu des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, reconnaît au locataire exploitant un fonds de commerce un droit au renouvellement de son bail. Ce droit constitue la traduction juridique de ce que la pratique désigne sous le terme de « propriété commerciale ».
Le bailleur qui entend mettre fin au bail à son terme doit délivrer un congé dans les formes et délais prévus par l'article L. 145-9 du Code de commerce, c'est-à-dire par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant l'expiration du bail. Ce congé doit préciser les motifs du refus de renouvellement et indiquer que le locataire qui entend contester ce refus ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal dans un délai de deux ans (article L. 145-10 du Code de commerce).
B. L'indemnité d'éviction : le prix du refus
Conformément à l'article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions limitativement prévues par la loi, verser au locataire évincé une indemnité dite « d'éviction » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment, selon ce même article, « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ».
Le montant de l'indemnité d'éviction est fréquemment très élevé, ce qui constitue en pratique la principale protection du locataire : le coût financier du refus de renouvellement dissuade souvent le bailleur d'exercer cette faculté.
II. Les motifs de refus de renouvellement
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial selon deux régimes distincts, dont les conséquences financières diffèrent considérablement.
A. Le refus avec paiement de l'indemnité d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à justifier d'un motif particulier. Dans cette hypothèse, il est tenu au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du Code de commerce.
Ce refus constitue l'exercice d'un droit discrétionnaire : le bailleur n'a pas à expliquer les raisons de sa décision. En revanche, il doit en assumer le coût financier.
Le congé doit alors comporter une offre de paiement de l'indemnité d'éviction. À défaut de cette mention, le congé n'est pas nul mais le locataire est en droit de solliciter le paiement de l'indemnité.
B. Le refus sans indemnité pour motif grave et légitime
L'article L. 145-17, I, du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction lorsqu'il justifie d'un « motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ».
Cette disposition constitue une exception au principe de l'indemnisation. Sa mise en œuvre est subordonnée au respect de conditions tant formelles que substantielles.
Conditions formelles
Lorsque le motif invoqué consiste en l'inexécution d'une obligation du bail ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, le bailleur doit préalablement mettre en demeure le locataire, par acte extrajudiciaire, d'avoir à respecter ses obligations.
Cette mise en demeure doit reproduire les termes de l'article L. 145-17, alinéa 1er. L'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure pour que le refus de renouvellement sans indemnité soit justifié.
La Cour de cassation admet que la mise en demeure puisse figurer dans le même acte que le congé portant refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n°17-31.538).
Conditions substantielles
Les manquements invoqués doivent être personnellement imputables au preneur contre lequel le congé est dirigé.
Ainsi, en cas de cession du fonds de commerce, les fautes commises par le cédant ne peuvent être opposées au cessionnaire (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n°22-13.661).
La qualification de motif grave et légitime relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, qui contrôlent la réalité, la gravité et la proportionnalité des faits invoqués.
Exemples de motifs retenus par la jurisprudence
La jurisprudence a progressivement précisé les contours de la notion de motif grave et légitime. Ont notamment été reconnus comme tels :
La transformation des lieux loués sans autorisation du bailleur (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n°21-22.234) ;
Seule l' exploitation effective dans les lieux loués de l'activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des 3 années ayant précédé sa date d'expiration ouvre droit au renouvellement. À défaut le congé du bailleur avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction est valable (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n°05-12.708).
À l'inverse, une simple notification tardive de sous-location ne caractérise pas un motif grave et légitime dès lors que la sous-location demeure régulière (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n°21-22.209).
C. Le refus sans indemnité pour insalubrité ou péril
L'article L. 145-17, II, du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger.
Ce cas de figure, relativement rare en pratique, concerne les situations dans lesquelles l'état du bâtiment ne permet plus la poursuite de l'exploitation. Le locataire bénéficie toutefois d'un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l'immeuble reconstruit, conformément à l'article L. 145-17 du Code de commerce.
D. Le refus pour construire ou reconstruire
L'article L. 145-18 du Code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement s'il entend construire ou reconstruire l'immeuble existant. Cette hypothèse ne dispense pas le bailleur du paiement de l'indemnité d'éviction, mais le locataire évincé bénéficie d'un droit de priorité pour obtenir un nouveau bail dans les locaux reconstruits. Ce droit de priorité doit être exercé dans les conditions prévues par l'article L. 145-19 du Code de commerce et le propriétaire est tenu d'aviser le locataire de l'achèvement de la construction par acte extrajudiciaire.
III. L'indemnité d'éviction : évaluation et composantes
A. L'indemnité principale
L'indemnité principale a pour objet de compenser la perte subie par le locataire du fait de l'éviction.
Son évaluation dépend d'un critère déterminant : la clientèle du locataire est-elle ou non transférable ?
Lorsque l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce - ce qui est présumé par la loi et constitue le cas le plus fréquent - l'indemnité est égale à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. C'est typiquement le cas des commerces dont la clientèle est attachée à l'emplacement : commerces de bouche, restaurants, pharmacies, salons de coiffure implantés de longue date.
Lorsque le locataire peut se réinstaller à proximité sans perte substantielle de clientèle, l'indemnité est évaluée sur la base de la valeur du droit au bail, c'est-à-dire la différence capitalisée entre le loyer de marché et le loyer contractuel. Cette hypothèse concerne principalement les activités de bureau ou de négoce dont la clientèle n'est pas attachée à un emplacement déterminé.
C'est au bailleur qu'il incombe de démontrer que le préjudice du locataire est inférieur à la valeur du fonds et que la réinstallation est possible.
L'évaluation s'apprécie au jour le plus proche de l'éviction effective, ce qui implique que les éléments comptables et financiers produits doivent être aussi récents que possible.
B. Les indemnités accessoires
Au-delà de l'indemnité principale, le locataire peut prétendre au remboursement de l'ensemble des frais et préjudices directement liés à l'éviction. Ces indemnités accessoires comprennent notamment :
Les frais de déménagement ;
Les frais de réinstallation et d'aménagement du nouveau local (mise aux normes, travaux d'agencement, raccordements) ;
Les frais et droits de mutation, expressément visés par l'article L. 145-14 ;
Le trouble commercial résultant de la période de transition et de reconstitution de la clientèle ;
Le coût éventuel d'un double loyer pendant la période de chevauchement entre l'ancien et le nouveau local ;
Le cas échéant, les indemnités de licenciement si le transfert du personnel est impossible.
Chacun de ces postes doit être justifié et chiffré par le locataire.
Attention : la comptabilité du locataire constitue la base de l'évaluation. Une comptabilité minorée produira mécaniquement une indemnité d'éviction réduite.
IV. Les recours du locataire évincé
A. La contestation du congé
Le locataire qui conteste le refus de renouvellement dispose d'un délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé pour saisir le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Ce recours peut porter sur la régularité formelle du congé (absence des mentions obligatoires, non-respect du délai de préavis, défaut de qualité de l'auteur du congé) comme sur le bien-fondé du motif invoqué par le bailleur.
Si le Tribunal juge le refus injustifié ou le congé irrégulier, le renouvellement du bail est ordonné aux conditions fixées par les parties ou, à défaut d'accord, par le juge.
B. La demande d'indemnité d'éviction
Lorsque le locataire ne conteste pas le principe du refus mais entend obtenir l'indemnisation de son préjudice, il doit saisir le tribunal judiciaire dans le même délai de deux ans.
La procédure donne généralement lieu à la désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer l'indemnité d'éviction. L'expert examine la valeur du fonds de commerce, les conditions d'exploitation, les éléments comptables et financiers, et propose une évaluation de l'ensemble des postes d'indemnisation.
Conformément à l'article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Pendant cette période de maintien, il est redevable d'une indemnité d'occupation fixée selon la valeur locative des lieux (article L. 145-28, alinéa 2).
C. Le droit de repentir du bailleur
L'article L. 145-58 du Code de commerce reconnaît au bailleur un droit de repentir, c'est-à-dire la possibilité de rétracter son refus de renouvellement et de consentir finalement au renouvellement du bail.
Ce droit peut être exercé jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-28.786).
La Cour de cassation admet également que le repentir puisse intervenir de manière anticipée, avant même le prononcé de la décision définitive (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n°21-21.985).
L'exercice du droit de repentir est toutefois subordonné à une double condition alternative : le locataire doit encore occuper les lieux ou ne pas avoir engagé de processus irréversible de réinstallation.
Une fois notifié, le repentir est irrévocable (article L. 145-59 du Code de commerce). Il emporte plusieurs conséquences importantes : le bailleur doit supporter la totalité des frais de procédure, y compris les dépens, les honoraires d'expertise et les frais d'avocat du locataire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
V. Synthèse des droits de chaque partie
A. Les droits du bailleur
Le bailleur dispose de la faculté de refuser le renouvellement moyennant le paiement de l'indemnité d'éviction, sans avoir à justifier de motif particulier. Il peut échapper à cette indemnisation lorsqu'il justifie d'un motif grave et légitime imputable au locataire, sous réserve de respecter la procédure de mise en demeure préalable. Il conserve un droit de repentir lui permettant de revenir sur son refus dans les conditions et délais fixés par la loi.
B. Les droits du locataire
Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail et, en cas de refus, du droit au paiement d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité de son préjudice. Il peut se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement effectif de cette indemnité. Il dispose d'un délai de deux ans pour contester le congé ou solliciter la fixation judiciaire de l'indemnité. Lorsque le bailleur invoque un motif grave et légitime, le locataire peut contester la réalité ou la gravité des manquements allégués devant le juge.
Le Cabinet, dédié au droit des baux commerciaux, accompagne bailleurs et locataires à chaque étape de cette procédure : analyse du dossier, vérification de la régularité du congé, contestation ou défense du refus de renouvellement, évaluation et négociation de l'indemnité d'éviction.
Pour toute question relative au refus de renouvellement de votre bail commercial, contactez le cabinet.