Facteurs locaux de commercialité et incidence favorable
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.
Rappel des faits et de la procédure
De manière classique, le locataire a sollicité, auprès de son bailleur, le renouvellement de son bail commercial.
Le bailleur a accepté le principe du renouvellement, mais a demandé à ce que le loyer soit porté à une somme supérieure à celle offerte par le locataire, et l'a assigné en fixation du prix du bail renouvelé.
En cours d'instance, une procédure de sauvegarde a été ouverte au bénéfice du locataire puis, un plan de sauvegarde a été arrêté et M.X a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Le jugement de 1ère instance a donné raison au bailleur en fixant le montant du loyer renouvelé à la valeur locative.
Le locataire interjette appel du jugement de 1ère instance.
La confirmation du jugement de 1ère instance par la Cour d’appel de Paris
Toutefois, la Cour d’appel de Paris confirme ledit jugement en indiquant qu’il suffit seulement que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit « de nature à avoir une incidence sur l'activité commerciale exercée par le preneur » sans qu'elle n'en ait réellement.
Le locataire forme alors un pourvoi en cassation en contestant le déplafonnement du loyer au motif que la modification des facteurs locaux de commercialité n’avait pas eu d’effet réel sur son activité.
Le déplafonnement du loyer renouvelé peut-il s’appliquer même si le commerce du locataire est en difficulté ?
La Cour de cassation répond par l’affirmative et indique de manière non équivoque qu’il faut que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.
Autrement dit, il suffit simplement que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit de nature à avoir une incidence favorable sans qu’il soit nécessaire de prouver que le chiffre d’affaires a effectivement augmenté.