Loyer du bail commercial et agence bancaire
Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle que le loyer du bail commercial d’un local à usage d’agence bancaire doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où les activités de banque sont assimilées à celles de bureau.
Rappel des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé du 25 juillet 1962, le bailleur a donné à bail commercial au locataire un local à usage commercial pour une durée de 9 ans.
Le local commercial est au rez-de-chaussée du bâtiment Nice Palais, construit vers 1917.
Le droit au bail est cédé le 3 mai 1963 au Crédit Commercial de France.
Il y a plusieurs renouvellements successifs et celui de 1971 modifie la destination contractuelle, laquelle est désormais “usage exclusif de banque”.
Le dernier renouvellement du bail commercial est réalisé au profit de HSBC France le 20 novembre 2006, aux clauses et conditions du bail initial et ses renouvellements.
Le 25 janvier 2016, Mme [S] [O] (ayant droit des bailleurs) signifie à HSBC France un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2016, proposant un loyer annuel de 30 000 € HT/HC.
Le 24 septembre 2018, Mme [S] [O] notifie un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à 22 500 € HT/HC pour le renouvellement à effet du 1er octobre 2016.
Le 21 novembre 2018, Mme [S] [O] assigne HSBC France devant le juge des loyers commerciaux de Nice pour fixation du loyer à 22 500 € HT/HC à compter du 1er octobre 2016.
Par jugement du 16 juillet 2021, le Juge des loyers commerciaux de Nice a fixé le loyer renouvelé à la valeur locative, soit au 1er octobre 2016 à 22 500 € HT/HC/an jusqu’au 12 janvier 2021, puis à 28 500 € HT/HC/an à compter du 13 janvier 2021.
Le rappel de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence
La locataire a interjeté appel du jugement rendu.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence indique que l’article R145-11 du Code de commerce prévoit :
“Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.”
De manière expresse, elle précise que les activités de banque étant assimilées à celles de bureaux, elles se soustraient au régime du plafonnement découlant de l'article L145-34 du Code de commerce et, au regard de l'article R 145-11 du Code de commerce, le loyer est de plein droit déplafonné lors du renouvellement. Il doit correspondre à la valeur locative.
La valeur locative est appréciée selon les critères de l’article L145-33 du Code de commerce, en tenant compte de la destination des lieux, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle également que le transfert de la taxe foncière sur le preneur constitue une clause exorbitante justifiant une minoration de la valeur locative.
Le loyer renouvelé est ainsi fixé au 1er octobre 2016, à la somme de 22 500 € par an HC/HT, jusqu'au 12 janvier 2021 et à la somme de 25 167 € HC/HT à compter du 13 janvier 2021.
La reprise de la jurisprudence de la Cour de cassation
De manière logique, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence reprend la jurisprudence constante de la Cour de cassation qui considère que les agences bancaires exerçant une activité essentiellement comptable, administrative et juridique, assimilée à celle de bureaux, doivent voir leur loyer, lors du renouvellement de leur bail commercial, être déplafonné et fixé à la valeur locative (Civ. 3e civ, 8 janvier 1997, n°94-21.384).