Droit de préférence du preneur : quand commence à courir la prescription biennale ?
Le droit de préférence du preneur à bail commercial, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014 à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est aujourd'hui un mécanisme bien identifié par les praticiens. Sa violation ouvre au locataire une action en nullité de la vente conclue au mépris de ce droit, soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce.
Mais à partir de quand court ce délai de deux ans ? De la connaissance par le locataire de l'existence de la vente, ou de la connaissance des conditions précises de celle-ci (prix, modalités, absence de lien de parenté) ?
Par un arrêt du 17 septembre 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation tranche : la prescription court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. La simple connaissance de la réalisation de la vente suffit, sans qu'il soit nécessaire que le locataire ait eu communication du prix ou des conditions de la cession.
I. Le cadre légal du droit de préférence
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu'il envisage de le vendre, d'en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente.
Le texte prévoit toutefois plusieurs exceptions : vente à un ascendant ou descendant du bailleur, vente de l'immeuble dans son ensemble (sous réserve de la possibilité de division), ou cession dans le cadre d'une opération de vente unique de plusieurs locaux commerciaux d'un même ensemble.
En cas de violation de ce droit de préférence, c'est-à-dire lorsque la vente est consentie à un tiers sans notification préalable au locataire, celui-ci peut agir en nullité de la vente et, le cas échéant, en substitution dans les droits de l'acquéreur.
Cette action se prescrit par deux ans en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce.
La question du point de départ de ce délai biennal est au cœur de l'arrêt commenté.
II. Rappel des faits et de la procédure
Deux propriétaires indivis détenaient deux parcelles attenantes. L'une comportait une maison d'habitation, l'autre un hangar donné à bail commercial à la société Coulomp & fils.
Le 27 novembre 2020, ils ont vendu l'ensemble à des acquéreurs sans avoir au préalable notifié au locataire leur intention de vendre, en méconnaissance de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Le 11 février 2021, les acquéreurs ont adressé à la locataire une lettre recommandée l'informant qu'ils étaient désormais propriétaires des biens. C'est par cette lettre que la locataire a appris l'existence de la vente.
Le 14 février 2022, soit un peu plus d'un an après cette lettre, la locataire a assigné les acquéreurs en substitution et, subsidiairement, en nullité de la vente.
Puis, par actes des 30 mars et 11 avril 2023, soit plus de deux ans après la lettre du 11 février 2021, elle a assigné les vendeurs aux mêmes fins.
Les instances ont été jointes. Les vendeurs ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action dirigée à leur encontre.
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 31 octobre 2024, a accueilli cette fin de non-recevoir : l'action contre les vendeurs était prescrite, le délai de deux ans ayant commencé à courir le 11 février 2021, date de la connaissance de la vente.
3. Le débat : connaissance de la vente ou connaissance de ses conditions ?
Devant la Cour de cassation, la locataire a développé deux argumentations.
Sur le point de départ de la prescription, elle soutenait que son action en substitution ou en nullité supposait qu'elle ait eu connaissance non seulement de l'existence de la vente, mais aussi du prix, des conditions de la cession et de l'absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acquéreur.
En effet, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit des exceptions au droit de préférence en cas de vente à un ascendant ou descendant : sans connaître le lien entre vendeur et acquéreur, le locataire ne peut savoir si son droit de préférence a réellement été violé.
Dans cette logique, le point de départ de la prescription devait être reporté au 2 août 2021, date à laquelle la locataire avait reçu la copie de l'acte de vente adressée par les services fonciers, lui donnant une connaissance complète de la cession. L'action contre les vendeurs, engagée les 30 mars et 11 avril 2023, aurait alors été recevable.
Sur la fraude, la locataire invoquait le principe selon lequel la fraude corrompt tout. Elle soutenait que la dissimulation volontaire des conditions de la vente, du prix et de l'absence de lien de parenté constituait une fraude aux droits du preneur, de nature à reporter le point de départ de la prescription.
La Cour d'appel avait écarté ces deux arguments en jugeant que la simple connaissance de la vente intervenue en violation du droit de préférence suffisait pour permettre au locataire d'agir, peu important les conditions de sa réalisation.
4. La solution : la connaissance de la vente suffit
La troisième chambre civile rejette le pourvoi par un raisonnement en trois temps, construit sur l'articulation des articles L. 145-46-1, L. 145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil.
Premier temps : le texte. L'article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au propriétaire de notifier au locataire le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité. L'article L. 145-60 prévoit que toutes les actions du chapitre V se prescrivent par deux ans. L'article 2224 du code civil fixe le point de départ de la prescription au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Deuxième temps : la règle. La Cour en déduit que le point de départ de la prescription biennale de l'action en nullité de la vente consentie en méconnaissance du droit de préférence court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. La connaissance de la vente elle-même, et non celle de ses conditions (prix, modalités, lien de parenté), constitue le fait permettant au locataire d'exercer son action.
Cette solution est logique au regard de l'article 2224 du code civil : le fait générateur de l'action est la vente réalisée sans notification préalable, c'est-à-dire la violation du droit de préférence. Dès que le locataire sait qu'une vente a été conclue sans qu'il ait été préalablement consulté, il dispose de tous les éléments nécessaires pour agir. Il peut alors assigner pour obtenir communication des conditions de la vente dans le cadre de la procédure.
Troisième temps : l'application. La Cour d'appel avait souverainement fixé la date de connaissance de la vente au 11 février 2021, date de la lettre recommandée des acquéreurs. Elle n'était par ailleurs pas tenue de répondre à de simples allégations de fraude dépourvues d'offre de preuve.
L'action contre les vendeurs, engagée plus de deux ans après cette date, était donc prescrite.
5. Portée et enseignements pratiques
Pour les preneurs : le délai pour agir est court et son point de départ est sévère. Dès que vous apprenez que votre local a été vendu sans que vous ayez été consulté, par quelque moyen que ce soit (lettre des acquéreurs, avis des services fonciers, information d'un tiers) le délai de deux ans commence à courir. Il n'est pas nécessaire d'attendre de connaître le prix ou les conditions de la vente pour agir. Toute temporisation expose à la prescription.
Concrètement, si vous apprenez l'existence d'une vente suspecte, il faut assigner immédiatement, quitte à ajuster vos demandes en cours de procédure une fois les conditions de la vente connues. Attendre de réunir tous les éléments, c'est prendre le risque de voir l'action prescrite.
Pour les bailleurs : cet arrêt ne dispense en rien de notifier la vente au preneur dans les formes de l'article L. 145-46-1. La violation du droit de préférence expose toujours à une action en nullité de la vente. La prescription biennale constitue un rempart procédural, mais elle suppose que le locataire ait eu connaissance de la vente et qu'il ait laissé s'écouler le délai sans agir.
En pratique, l'information informelle du locataire (changement de bailleur apparent, courrier des acquéreurs, demandes de renseignements) peut constituer le point de départ du délai, même en l'absence de notification formelle.
Sur l'argument tiré de la fraude : la Cour confirme que de simples allégations de fraude, sans offre de preuve, ne suffisent pas à reporter le point de départ de la prescription. Le locataire qui entend se prévaloir d'une dissimulation frauduleuse doit étayer cette allégation par des éléments concrets. Le principe selon lequel la fraude corrompt tout ne constitue pas un blanc-seing pour contourner les délais de prescription.
Références
Cass. Civ. 3e, 17 septembre 2026, n°24-21.650
Cabinet BVI AVOCAT - Maître Benjamin Vidal, avocat au Barreau de Paris, expert du droit des baux commerciaux. Pour toute question ou besoin d'accompagnement, contactez le cabinet.