Clause d'augmentation forfaitaire du loyer dans les baux commerciaux
Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation tranche une question récurrente en droit des baux commerciaux : une clause prévoyant une augmentation forfaitaire, automatique et périodique du loyer, sans plafond ni limite de durée, est-elle licite ?
La réponse est sans ambiguïté : une telle clause ne détermine pas le loyer initial du bail. Elle organise une révision déguisée, à la seule hausse, qui fait échec aux règles d'ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce. Elle doit être réputée non écrite.
1. Rappel des faits et de la procédure
Des particuliers avaient donné à bail commercial à une société exploitant un EHPAD une chambre située dans cet établissement. Le bail contenait une clause prévoyant qu'au terme de la deuxième année suivant la prise d'effet, le loyer serait révisé annuellement au 1er janvier, avec une garantie d'augmentation nette de 1,5 % par an.
La locataire a assigné les bailleurs pour faire constater le caractère réputé non écrit de cette clause et obtenir restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années.
La Cour d'appel de Lyon, par arrêt du 13 mars 2025, avait rejeté ces demandes en retenant qu'il s'agissait d'une clause d'augmentation forfaitaire du loyer, indépendante des prescriptions liées à la révision ou à l'indexation, et donc licite.
2. Loyer par paliers et augmentation forfaitaire : la frontière
La difficulté naît de la distinction entre deux mécanismes que la pratique confond parfois.
Le bail à loyer progressif par paliers est licite. Les parties fixent dès la signature des niveaux de loyer applicables à des dates déterminées, jusqu'à un plafond arrêté d'avance. Ce mécanisme relève de la liberté contractuelle dans la détermination du loyer originaire et ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale (Civ. 3e, 14 mai 1980, n° 79-10.511).
La clause d'augmentation forfaitaire et périodique, en revanche, ne fixe pas un prix initial déterminé. Elle stipule accessoirement que le loyer augmentera de façon automatique, à intervalles réguliers, sans plafond ni terme. La Cour de cassation considère qu'elle organise en réalité une révision contractuelle qui ne joue qu'à la hausse et qui peut excéder la variation des indices légaux.
Le critère de distinction est net : dès lors que la clause ne comporte ni plafond ni limite de durée, elle ne participe plus de la détermination du prix initial mais s'analyse en un mécanisme de révision qui fait échec aux règles d'ordre public.
3. Une clause prévoyant une augmentation forfaitaire, automatique et périodique du loyer, sans plafond ni limite de durée, est-elle licite ?
La troisième chambre civile casse l'arrêt de Lyon au visa des articles L. 145-15, L. 145-33 alinéa 1er, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce.
Le raisonnement se déploie en trois temps :
Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative (art. L. 145-33). La révision légale obéit à des conditions strictes : demande triennale, plafonnement par la variation des indices (art. L. 145-38), et lorsqu'une clause d'échelle mobile fait varier le loyer de plus d'un quart, possibilité de révision (art. L. 145-39) ;
Toute clause ayant pour effet de faire échec à ces dispositions doit être réputée non écrite en application de l'article L. 145-15.
La clause litigieuse, en ce qu'elle stipule une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni limite de durée - alors même qu'un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel - ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. Elle fait échec aux règles d'ordre public et doit être réputée non écrite.
Cet arrêt s'inscrit dans le prolongement direct de Civ. 3e, 12 janvier 2022 (n° 21-11.169), qui avait déjà jugé réputée non écrite une clause d'indexation ne jouant qu'à la hausse.
La Cour confirme et élargit : ce n'est pas seulement l'indexation à sens unique qui est sanctionnée, mais tout mécanisme forfaitaire d'augmentation automatique dépourvu de limite.
4. Portée et enseignements pratiques
Pour les preneurs : si votre bail commercial contient une clause prévoyant une augmentation forfaitaire annuelle du loyer sans plafond ni durée limitée, cette clause est désormais clairement réputée non écrite. Vous pouvez en demander la constatation en justice et solliciter la restitution des sommes versées en excès sur les cinq dernières années ;
Pour les bailleurs : les clauses d'augmentation automatique du loyer ne sont pas toutes illicites. Le bail à loyer progressif par paliers, avec des montants et un plafond déterminés dès la signature, reste parfaitement valable. La clé est la prévisibilité et la limitation : un calendrier de loyers fixé à l'avance, borné dans le temps et dans son montant, relève de la liberté contractuelle. Une augmentation indéfinie ne relève plus de cette liberté ;
Pour la rédaction des baux : cet arrêt impose de revisiter les clauses de variation du loyer. Les praticiens veilleront à privilégier soit une indexation classique sur l'ILC ou l'ILAT, jouant à la hausse comme à la baisse, soit un loyer par paliers avec des montants et des échéances précisément déterminés. Toute clause intermédiaire - augmentation forfaitaire sans terme, indexation plancher, ou mécanisme ne jouant que dans un sens - s'expose à la sanction du réputé non écrit.
Références
Cass. Civ. 3e, 3 septembre 2026, n°25-14.904
Cabinet BVI AVOCAT - Maître Benjamin Vidal, avocat au Barreau de Paris, expert du droit des baux commerciaux. Pour toute question ou besoin d'accompagnement, contactez le cabinet.