Prescription biennale de l'indemnité d'éviction - Aucune incidence de la mauvaise foi du bailleur
Par un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation juge que la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction, laquelle court à compter de la date d'effet du congé même lorsqu'il est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. Le locataire qui laisse s'écouler le délai biennal est occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action.
1. Rappel des faits et de la procédure
Le 1er février 2017, la commune de [Localité 4] (la bailleresse) a conclu avec M. [F] (le locataire) un bail commercial d'une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2009.
Le 28 juin 2018, la bailleresse a délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, assorti d'une offre d'indemnité d'éviction. Le 4 novembre 2019, elle l'a mis en demeure de communiquer des justificatifs permettant de calculer le montant de cette indemnité, indiquant son intention de procéder par voie d'expertise judiciaire à défaut de transmission des documents.
Le locataire, qui n'avait jamais entendu contester le congé ni le principe de l'indemnité d'éviction, attendait simplement d'en connaître le montant. Il n'a pas saisi le tribunal dans le délai biennal prévu à l'article L.145-60 du Code de commerce.
Le 19 novembre 2021 - soit plus de trois ans après la date d'effet du congé - la bailleresse a assigné le locataire en constatation de la prescription biennale de son droit à indemnité d'éviction et en expulsion.
2. L'arrêt de la Cour d'appel d’Aix-en-Provence
Par un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la bailleresse. Elle a écarté l'acquisition de la prescription biennale en retenant trois motifs distincts :
En premier lieu, la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d'éviction du preneur lors de la délivrance du congé et lui avait rappelé qu'il pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'à son versement : le locataire n'avait donc aucune raison d'ester en justice puisqu'il ne contestait ni le congé ni le principe de l'indemnité ;
En deuxième lieu, la Cour d'appel a retenu que l'attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour obtenir l'expulsion du locataire sans indemnité était empreinte de mauvaise foi ;
En troisième lieu, elle a jugé que le moyen tiré de l'article L.145-60 du Code de commerce était inopérant, le locataire n'ayant aucune raison d'agir en justice dès lors qu'il attendait uniquement la fixation du montant de l'indemnité.
La Cour d'appel en avait conclu que le maintien dans les lieux du locataire ne pouvait être qualifié d'occupation sans droit ni titre.
3. La mauvaise foi du bailleur - qui a délivré un congé avec offre d'indemnité d'éviction avant de se retourner contre son locataire pour invoquer la prescription - peut-elle suspendre ou interrompre le cours de la prescription biennale de l'article L145-60 du Code de commerce ?
La bailleresse formait un pourvoi en cassation en faisant valoir deux griefs principaux :
D'une part, la prescription biennale de l'article L145-60 du Code de commerce n'est pas subordonnée à l'existence d'une contestation du droit à indemnité d'éviction : le locataire devait saisir le juge pour en faire fixer le montant, que ce droit soit ou non contesté ;
D'autre part, en l'absence de fraude, la simple mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d'interruption ni de suspension de la prescription biennale.
4. La solution de la Cour de cassation : cassation pour violation de l’article L145-60 du Code de commerce
Par son arrêt du 12 février 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse en toutes ses dispositions l'arrêt d'appel, au visa des articles 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, L.145-9, L145-28 et L145-60 du Code de commerce.
La Cour rappelle le cadre légal en trois temps :
Aux termes de l'article L145-9 du Code de commerce, le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ;
Il résulte de l'article L145-28 du même Code que le locataire prescrit dans son action en paiement d'une indemnité d'éviction perd son droit au maintien dans les lieux ;
L'article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile permet au Président du tribunal judiciaire, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur le fond, la Cour énonce deux principes clairs :
Premièrement : la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction. Le comportement opportuniste du bailleur - qui avait d'abord reconnu le droit à indemnité avant de s'en prévaloir pour obtenir l'expulsion - est juridiquement inopérant sur le cours de la prescription ;
Deuxièmement : la prescription biennale court à compter de la date d'effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. L'offre d'indemnité ne dispense pas le locataire de saisir le juge dans le délai légal pour en obtenir la fixation.
En conséquence, le locataire qui laisse s'écouler le délai de deux ans sans saisir le tribunal est occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action, et le bailleur est fondé à en demander l'expulsion en référé sur le fondement du trouble manifestement illicite (article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile).
5. Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt, publié au Bulletin, présente une portée significative pour la pratique des baux commerciaux, en ce qu'il clôt fermement une tentative d'introduction de la mauvaise foi comme cause autonome de suspension ou d'interruption de la prescription biennale.
En premier lieu, il rappelle le caractère d'ordre public et objectif de la prescription biennale de l'article L145-60 du Code de commerce. Cette prescription court automatiquement à compter de la date d'effet du congé, sans qu'il soit nécessaire que le droit à indemnité soit contesté, et sans que le comportement procédural ou la bonne foi des parties puissent en modifier le cours - sauf fraude, que la Cour prend soin de réserver expressément.
En deuxième lieu, l'arrêt souligne l'importance capitale, pour le locataire, d'agir dans le délai biennal même lorsque le bailleur a offert une indemnité d'éviction et que le litige ne porte que sur son montant. Le locataire qui attend passivement le chiffrage de l'indemnité sans saisir le tribunal s'expose à perdre à la fois son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux, et à devenir occupant sans droit ni titre à l'expiration du délai.
En troisième lieu, du côté des bailleurs, cet arrêt ouvre une voie procédurale efficace : lorsque le locataire est prescrit, le bailleur peut saisir le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite (article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile) pour obtenir l'expulsion, sans avoir à engager une procédure au fond préalable. La constatation de la prescription biennale et l'absence de droit au maintien dans les lieux suffisent à caractériser le trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge des référés.
En quatrième lieu, sur le plan rédactionnel, il est rappelé que tout congé avec refus de renouvellement doit systématiquement mentionner, conformément à l'alinéa 5 de l'article L145-9 du Code de commerce, que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Références