Proposition de loi relative à l'encadrement des loyers des baux commerciaux

Une proposition de loi (n° 2566) relative à l'encadrement des loyers des baux commerciaux a été déposée le 3 mars 2026 à l'Assemblée nationale afin de répondre à un double objectif :

• Encadrer les loyers des nouveaux baux commerciaux dans les territoires participant à l’expérimentation ;

• Permettre la révision à la baisse des loyers des baux en cours manifestement excessifs.

En effet, le texte s’appuie sur trois données chiffrées qui fondent sa logique :

• La part des commerçants subissant une hausse de loyer ≥ 6 % est passée de 5 % (2021–2022) à 12 % (2023–2024) selon la Fédération Nationale de l’Habillement ;

• Le taux de vacance commerciale national est passé de 6,4 % (2014) à 11 % (2024), atteignant 13,8 % dans les villes de 25 000 à 50 000 habitants, et 14 % en centre-ville ;

• À Paris, le taux de vacance commerciale est passé de 3,9 % (2016) à 7,9 % (2024).

1. Dispositif technique - Ce que prévoit l’article 1er

A) Le champ d’application territorial (caractère expérimental et optionnel)

Le dispositif est instauré à titre expérimental pour cinq ans, à compter de la deuxième année suivant la promulgation. Il est facultatif : les communes ou EPCI peuvent choisir de l’activer ou non par délibération.

• Collectivités éligibles

Sont éligibles les Communes ou EPCI (les établissements publics de coopération intercommunale) à fiscalité propre compétents en matière d’aménagement des zones commerciales, remplissant l’une des deux conditions alternatives :

- Existence d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (article L214-1du Code de l’urbanisme) ;

ou

- Présence d’au moins une zone urbaine dont le taux de vacance commerciale excède un seuil fixé par décret (ne pouvant être inférieur à 6 %).

• Locaux concernés

Les locaux concernés sont les Immeubles ou locaux à usage commercial ou artisanal visés à l’article L145-1 du Code de commerce - soit exactement le champ d’application du statut des baux commerciaux.

B) Les observatoires locaux des loyers commerciaux (II de l’article 1er)

Création. Des observatoires locaux peuvent être institués à l’initiative des communes ou EPCI concernés. Ils constituent des associations agréées par le préfet, avec représentation équilibrée bailleurs/commerçants.

Mission centrale : collecter les données de loyers effectivement pratiqués → calculer des loyers médians par catégorie de locaux et secteur géographique → établir des loyers de référence exprimés en €/m².

Obligation de transmission pesant sur les bailleurs et gérants locatifs lors de la conclusion, révision ou renouvellement du bail.

Amende administrative en cas de manquement : 5 000 € pour une personne physique / 15 000 € pour une personne morale.

Point de vigilance : les loyers de référence sont rendus publics et constituent des loyers plafonds.

C) L’encadrement des nouveaux baux (III-A de l’article 1er)

Pour tout nouveau bail commercial conclu après la mise en œuvre du dispositif dans un périmètre concerné :

- Le loyer de base est librement fixé entre les parties, mais dans la limite du loyer de référence.

- Si le loyer stipulé dépasse le loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut engager une action en diminution de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation (article L145-35 du Code de commerce) dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail ;

- En l’absence de conciliation : le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande de diminution du loyer et de restitution par le bailleur des loyers trop‑perçus.

- Le loyer corrigé s’applique rétroactivement à la prise d’effet du bail.

D) La révision des loyers des baux en cours (III-A bis) - Disposition majeure

C’est la disposition la plus significative pour la pratique des baux commerciaux.

• Condition de déclenchement

Le locataire peut demander la révision de son loyer si ce dernier excède de plus de 10 % le loyer de référence en vigueur à la date de la demande lorsque le local se situe dans le périmètre d’application du dispositif d’encadrement énoncé ci-avant. 

• Dérogation expresse aux règles du Code de commerce

La révision s’opère « par dérogation à la section 6 du chapitre V du titre IV du livre 1er du Code de commerce » - soit les articles L 145-33 à L 145-40 sur la fixation et la révision du loyer - et aux clauses du bail en cours. Le loyer de référence se substitue à la valeur locative de l’article L145-33 et au plafonnement de l’article L145-34.

• Procédure

Plusieurs étapes doivent être respectées :

1. Demande de révision au bailleur ;

2. Saisine obligatoire de la commission départementale de conciliation dans les 3 mois ;

3. En cas d’échec : saisine du juge dans les 3 mois suivant l’avis de la commission

L’article III - A bis déroge expressément à l’article L 145-33 du Code de commerce dans la mesure où le juge ne peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence.

Dans les deux cas, le loyer, résultant du document de conciliation ou de la décision de justice, s’applique à compter de la date de la demande de révision.

E) Le complément de loyer (III-B de l’article 1er)

Un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de référence, uniquement si le local présente des caractéristiques de localisation exceptionnelles conférant une attractivité objectivement supérieure.

Néanmoins, le complément de loyer est plafonné et ne peut excéder 20% du montant du loyer de référence.

• Exclusion automatique du complément (liste limitative)

Aucun complément de loyer découlant des caractéristiques de localisation ne peut être appliqué lorsque l’immeuble ou le local présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

- Signes d’humidité, infiltrations ou inondations ;

- Problèmes d’évacuation d’eau (3 derniers mois) ;

- Installation électrique dégradée ;

- Présence d’amiante ;

- Non-conformité à l’obligation d’accessibilité (loi Handicap 2005) ;

- DPE classe F ou G (si DPE obligatoire pour la mise en location).

Le locataire qui souhaite contester ce complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation

La charge de la preuve repose sur le bailleur en cas de contestation.

F) Les mentions obligatoires dans le bail (IV de l’article 1er)

Tout nouveau bail conclu dans une zone concernée doit mentionner:

– Le loyer de référence applicable ;

– Le cas échéant, le complément de loyer et ses justifications.

À défaut, le locataire dispose d’1 mois pour mettre en demeure le bailleur d’y remédier, puis de 3 mois pour saisir le juge en diminution de loyer et restitution des trop-perçus.

F) Les pouvoirs du préfet (V de l’article 1er)

Le préfet peut :

- Constater le dépassement du loyer de référence ;

- Mettre en demeure le bailleur de régulariser dans 2 mois ;

- Prononcer une amende plafonée à six mois du loyer de base stipulé au bail.

Ces attributions peuvent être déléguées aux maires ou présidents d’EPCI concernés.

 2. Incidences pour la pratique des baux commerciaux

1. Dérogation au statut des baux commerciaux. La proposition crée un régime parallèle qui, dans les zones concernées, se substitue aux règles de fixation du loyer des articles L. 145-33 et L. 145-34 — tant pour les nouveaux baux que pour les baux en cours. C’est une rupture significative avec la logique du statut des baux commerciaux. 

2. Outil offensif pour les locataires. Le mécanisme de révision des baux en cours (III-A bis) offre aux locataires un levier inédit : la simple démonstration que leur loyer dépasse de plus de 10 % le loyer de référence suffit à déclencher la procédure, sans qu’il soit nécessaire d’invoquer une modification notable des éléments de la valeur locative (comme l’exige aujourd’hui l’article L145-38 du Code de commerce pour la révision triennale).

3. Commission départementale de conciliation comme passage obligatoire. La saisine préalable de la commission (article L145-35 C. com.) est systématisée, ce qui implique un allongement potentiel des délais avant toute décision judiciaire.

4. Absence d’impact immédiat. Le texte n’étant pas adopté, aucune application n’est possible aujourd’hui. Il convient de suivre son parcours législatif (commission des affaires économiques, séance publique, éventuel passage au Sénat).

5. Points d’incertitude à surveiller :

- Les modalités de calcul des loyers de référence (renvoyées à un décret) sont déterminantes : un loyer de référence mal calibré fragiliserait l’ensemble du dispositif ;

- La constitutionnalité du mécanisme de révision des baux en cours pourrait être discutée (atteinte au droit de propriété, rétroactivité de fait) ;

- Le texte ne prévoit pas de dispositif spécifique pour les baux en tacite prolongation — une lacune qui pourrait susciter des contentieux.