Reprise des locaux par le bailleur : congé pour reprise et conditions légales
Le bailleur peut-il reprendre ses locaux commerciaux ? Sous quelles conditions ? Le Cabinet explique le congé pour reprise, les exigences légales et les recours du locataire évincé.
Le statut des baux commerciaux, issu des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, accorde au locataire un véritable droit au renouvellement de son bail, pierre angulaire de la protection de son fonds de commerce.
Le bailleur qui souhaite récupérer ses locaux à l'expiration du bail ne peut donc le faire librement : il doit soit verser une indemnité d'éviction, soit justifier de l'un des motifs limitativement prévus par la loi pour s'en exonérer.
La question de la reprise des locaux commerciaux par le bailleur se situe au carrefour de plusieurs mécanismes distincts, souvent confondus en pratique : le refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, le refus sans indemnité pour motif grave et légitime, la reprise pour construire ou reconstruire, et la reprise des locaux d'habitation accessoires. Chacun obéit à des conditions propres qu'il convient de bien distinguer.
I - Le principe : le refus de renouvellement emporte obligation d'indemniser
L'article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe fondamental : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation.
En d'autres termes, la liberté du bailleur de reprendre ses locaux existe, mais elle a un prix, souvent considérable : l'indemnité d'éviction peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires pour un fonds bien implanté.
Ce principe connaît cependant des exceptions importantes qui sont les suivantes.
II - Les exceptions emportant l’absence d’indemnisation au locataire
A. Le refus de renouvellement sans indemnité : l'article L. 145-17 du Code de commerce
L'article L. 145-17 du Code de commerce énumère les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité.
Le motif grave et légitime
Le bailleur peut refuser le renouvellement s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. La notion, non définie par le texte, a été précisée par la jurisprudence.
Sont notamment retenus : le défaut persistant de paiement des loyers et charges, la sous-location irrégulière, le changement d'activité non autorisé, les dégradations importantes des locaux ou encore la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds.
Le texte impose toutefois une condition procédurale essentielle : lorsque le motif invoqué repose sur l'inexécution d'une obligation ou la cessation d'exploitation, l'infraction ne peut être opposée au locataire que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce.
L'exigence est stricte et tout manquement formel prive le bailleur du droit de se prévaloir du motif invoqué.
Point important : un manquement régularisé par le locataire avant la date d'effet du congé prive en principe le bailleur de la possibilité de fonder son refus sur ce motif, ce qui impose une vigilance particulière dans le choix du moment de la délivrance du congé.
L'insalubrité ou le danger de l'immeuble
Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans indemnité « s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ».
Ce cas suppose une reconnaissance officielle de l'état d'insalubrité ou de péril par l'autorité administrative compétente. La simple vétusté de l'immeuble ou la nécessité de travaux importants ne suffit pas à elle seule.
Il faut noter que, même dans cette hypothèse, l'article L. 145-17, II du Code de commerce prévoit un droit de priorité au profit du locataire pour louer dans l'immeuble reconstruit, dans les conditions fixées par les articles L. 145-19 et L. 145-20 du Code de commerce.
B. La reprise pour construire ou reconstruire : l'article L. 145-18 du Code de commerce
Distinct du refus sans indemnité, l'article L. 145-18 du Code de commerce ouvre au bailleur la possibilité de refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l'immeuble existant. Ce droit s'exerce également pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux situés dans un secteur couvert par les articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du Code de l'urbanisme.
À la différence du motif grave et légitime, la reprise pour construction ou reconstruction n'exonère pas le bailleur du paiement de l'indemnité d'éviction.
L'article L. 145-18 du Code de commerce prévoit néanmoins une alternative : le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le locataire perçoit alors une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value éventuelle de son fonds, outre le remboursement de ses frais de déménagement et d'emménagement.
L'acte de refus de renouvellement ou le congé doit, dans ce cas, viser expressément les dispositions relatives à l'offre de relogement et préciser les nouvelles conditions de location proposées. Le locataire dispose d'un délai de trois mois pour accepter ou pour saisir la juridiction compétente.
C. La surélévation de l'immeuble : l'article L. 145-21 du Code de commerce
L'article L. 145-21 du Code de commerce envisage un cas particulier : le propriétaire qui se propose de surélever l'immeuble peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de trois ans si la surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Le locataire a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder trois ans de loyer. Il ne s'agit donc pas d'un refus définitif de renouvellement, mais d'un report temporaire.
D. La reprise des locaux d'habitation accessoires : les articles L. 145-22 et L. 145-23-1 du Code de commerce
Le Code de commerce prévoit enfin un mécanisme spécifique de reprise portant non sur les locaux commerciaux eux-mêmes, mais sur les locaux d'habitation qui leur sont accessoires.
La reprise pour habiter (article L. 145-22 du Code de commerce)
L'article L. 145-22 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sur la seule partie relative aux locaux d'habitation accessoires, pour y habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Ce droit est soumis à des conditions cumulatives strictes :
Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui :
La reprise ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement. Elle est également exclue lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible ;
Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier de ce droit que si son acte d'acquisition a date certaine de plus de six ans avant le refus de renouvellement, ce qui vise à prévenir les acquisitions spéculatives motivées par la seule volonté de reprise ;
Le bénéficiaire de la reprise doit, sauf motif légitime, occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à compter du départ du locataire évincé et pendant une durée minimale de six ans. À défaut, le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.
La reprise des locaux d'habitation non affectés à cet usage (article L. 145-23-1 du Code de commerce)
L'article L. 145-23-1 du Code de commerce vise un cas distinct : le bailleur peut, à l'expiration d'une période triennale et moyennant un préavis de six mois, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas effectivement affectés à l'usage d'habitation. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé, les locaux ne sont toujours pas utilisés à usage d'habitation. Les mêmes exceptions que celles prévues à l'article L. 145-22 du Code de commerce (hôtel, meublé, trouble grave, indivisibilité) s'appliquent.
III - Les conditions de forme du congé
Quel que soit le motif de la reprise, le congé obéit à des exigences formelles strictes posées par l'article L. 145-9 du Code de commerce.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire signifié par Commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le délai de préavis est de six mois au minimum avant l'expiration du bail ou, en cas de tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil.
Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L'omission de ces mentions substantielles entraîne la nullité du congé, comme l'a rappelé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 avril 2015, n°14-14.000).
IV - Les recours du locataire évincé
Le locataire qui reçoit un congé pour reprise dispose de plusieurs leviers de protection.
A. La contestation du congé
Le locataire peut contester la validité du congé devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, tant sur le terrain de la forme (défaut de motivation, irrégularité de la signification, non-respect du préavis) que sur celui du fond (absence de motif réel et sérieux, défaut de remplissage des conditions légales de la reprise).
Le délai pour agir est de deux ans à compter de la date d'effet du congé, conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce. Si le congé est annulé, le bail se poursuit et le bailleur peut être condamné au versement de dommages-intérêts.
B. Le droit au maintien dans les lieux
L'article L. 145-28 du Code de commerce interdit d'obliger un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction à quitter les lieux avant de l'avoir effectivement reçue. Jusqu'au paiement, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation.
Cette protection est fondamentale en pratique : elle permet au locataire de ne pas quitter les lieux tant que l'indemnité n'est pas versée, ce qui constitue un puissant levier de négociation.
C. Le droit de priorité
En cas de reconstruction, l'article L. 145-19 du Code de commerce accorde au locataire évincé un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit. Ce droit doit être exercé par notification au propriétaire en quittant les lieux ou dans les trois mois suivants, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire qui ne respecterait pas ce droit s'expose au paiement de dommages-intérêts.
D. L'indemnité d'éviction
Lorsque le refus de renouvellement ne repose pas sur un motif grave et légitime ou sur l'insalubrité de l'immeuble, le locataire a droit au versement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du Code de commerce.
Son montant, qui fait fréquemment l'objet d'une expertise judiciaire, comprend en principe la valeur marchande du fonds de commerce augmentée des frais accessoires (déménagement, réinstallation, droits de mutation). Pour les commerces de centre-ville disposant d'un fonds bien établi, cette indemnité peut atteindre des montants très significatifs.
VI - Conclusion
La reprise des locaux commerciaux par le bailleur est un droit encadré par des conditions strictes. Le législateur a mis en place un équilibre entre la liberté du propriétaire de disposer de son bien et la protection du locataire, dont le fonds de commerce constitue souvent le principal actif.
Que l'on soit bailleur souhaitant récupérer ses locaux ou locataire confronté à un congé, l'analyse précise des conditions légales applicables et la vérification rigoureuse de la régularité de la procédure sont déterminantes. Un congé mal motivé ou irrégulier en la forme peut être annulé ; à l'inverse, un locataire qui ne réagit pas dans les délais risque de perdre ses droits.
BVI AVOCAT, cabinet dédié au droit des baux commerciaux, accompagne bailleurs et locataires à chaque étape de la procédure de reprise : analyse de la situation, rédaction ou contestation du congé, négociation de l'indemnité d'éviction et, si nécessaire, représentation devant les juridictions compétentes.