Validité de la clause imposant un acte authentique
Par un arrêt du 13 mars 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’est valable une clause prévoyant que la cession d’un fonds de commerce soit constatée par acte authentique et que le bailleur soit dûment appelé. En cas de non-respect de cette clause, la cession est inopposable au bailleur.
Rappel de la situation locative
Dans cette affaire, le bailleur a donné à bail à la société LE ROMARIN (la locataire) un immeuble à usage d'hôtel.
Le 22 janvier 2021, le bailleur a délivré un congé à la locataire pour un garage situé dans le même immeuble, occupé en vertu d'un prêt à usage.
Le 9 février 2021, la locataire a assigné le bailleur en contestation de ce congé.
La cession du fonds de commerce
Le 7 janvier 2022, la locataire a cédé son fonds de commerce d'hôtellerie à la société WF (la cessionnaire), selon acte sous signature privée.
La cessionnaire est intervenue volontairement à l'instance en contestation du congé, aux lieu et place de la locataire, en raison de l’acquisition du fonds de commerce.
La contestation de la cession du fonds de commerce en raison de l’absence d’acte authentique de l’absence du bailleur audit acte
Le bailleur a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir car le fonds de commerce a été conclu par acte sous seing privé - et non par acte authentique - et qu’il n’a pas été dûment appelé à la cession.
La Cour d’appel de Paris a fait droit à la demande du bailleur en déclarant irrecevable l’intervention volontaire de la cessionnaire pour défaut de qualité à agir.
La cession peut être encadrée sans contrevenir aux dispositions de l’article L145-16 du Code de commerce
La cessionnaire forme alors un pourvoi en cassation car elle considère que la clause insérée au contrat de bail commercial qui conditionne la réalisation de la cession du fonds de commerce par acte authentique et que le bailleur soit dûment appelé contrevient aux dispositions de l’article L145-16 du Code de commerce :
Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.”
L’inopposabilité de la cession au bailleur en cas de non respect du formalisme contenu dans le bail
Néanmoins, la Cour de cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel et considère qu’est valable la clause qui impose au locataire d'établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, et d’appeler dûment le bailleur.
Elle rappelle que la sanction en cas de non respect de ces stipulations est l’inopposabilité de la cession intervenue au bailleur.
Références