Quel avenir pour le bail commercial lorsque son locataire est en procédure collective ?
Contrairement à une idée répandue, la procédure collective n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial. Bien au contraire, le droit des entreprises en difficulté tend à protéger le bail, considéré comme un actif essentiel de l’entreprise, souvent au détriment des intérêts immédiats du bailleur.
Quels sont les impacts de l’ouverture d’une procédure collective sur le bail commercial ?
L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) à l'encontre d'un locataire modifie profondément les règles de résiliation du bail commercial et en instaure d’autres.
1. Le principe du maintien forcé du contrat
L'ouverture de la procédure n'entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Ce principe est d'ordre public : toute clause contractuelle prévoyant la résiliation du seul fait de l'ouverture d'une procédure collective est réputée non écrite, conformément aux dispositions de l’article L145-45 du Code de commerce.
2. La paralysie de la clause résolutoire pour les dettes antérieures
Dès le jugement d'ouverture, toute action tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers ou charges antérieurs au jugement est interrompue ou interdite.
Le bailleur ne peut plus invoquer l'acquisition d'une clause résolutoire pour des impayés passés, sauf s'il a obtenu une décision de justice passée en force de chose jugée avant l'ouverture de la procédure.
Si un processus de résiliation était en cours, il est stoppé net par le jugement d'ouverture tant qu'une décision définitive n'a pas été prononcée.
3. Le droit d’option de l’administrateur ou du liquidateur
L'administrateur judiciaire (ou le débiteur en l'absence d'administrateur) ou le liquidateur est le seul maître du sort du bail. Il peut :
Continuer le bail : s'il estime que le contrat est nécessaire à l'activité, il impose sa poursuite au bailleur, à condition de payer les loyers postérieurs au comptant (en redressement) ou selon les modalités prévues (en sauvegarde) ;
Résilier le bail : il peut y mettre fin de manière unilatérale, discrétionnaire et sans préavis s'il juge que les locaux ne sont plus utiles. Dans ce cas, la résiliation prend effet au jour où le bailleur en est informé. Le bailleur peut alors déclarer une créance de dommages et intérêts au passif.
Quels sont les recours du bailleur pour les impayés antérieurs et postérieurs au jugement d’ouverture ?
En cas de procédure collective du locataire (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), les recours du bailleur pour obtenir le paiement des loyers ou la résiliation du bail sont strictement encadrés et diffèrent selon que les impayés sont antérieurs ou postérieurs au jugement d'ouverture.
1. Recours pour les impayés antérieurs au jugement d'ouverture
Dès le prononcé du jugement d'ouverture, le bailleur subit une restriction importante de ses prérogatives contractuelles au profit du sauvetage de l'entreprise.
Les loyers et charges antérieurs constituent des créances antérieures qui doivent impérativement être déclarées au passif dans les délais légaux. À défaut de déclaration, le bailleur s’expose à l’extinction ou, à tout le moins, à l’inopposabilité de sa créance à la procédure collective. Cette formalité est essentielle et conditionne toute chance de recouvrement, même partiel.
Le bailleur doit impérativement déclarer sa créance (loyers, charges, impôts récupérables, dommages et intérêts) auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement au BODACC. À défaut, il ne sera pas admis dans les répartitions et dividendes, et sa créance sera inopposable à la procédure.
Le bailleur peut invoquer la compensation entre sa créance de loyers antérieurs et sa dette de restitution du dépôt de garantie (créances connexes nées du même contrat). Pour cela, il doit avoir déclaré l'intégralité de sa créance au passif.
En outre, le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime (défaut de paiement de loyers antérieurs), car cette action est distincte de l'action en résiliation.
En outre, les actions fondées sur des obligations de faire (Exemples : défaut d'assurance, travaux non autorisés, sous-location irrégulière) commises avant le jugement ne sont pas arrêtées et peuvent être poursuivies.
2. Recours pour les impayés postérieurs au jugement d'ouverture
Pour les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur bénéficie d'un régime plus protecteur.
Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins de la période d'observation (loyers postérieurs) bénéficient d'un privilège de procédure et doivent être payées à leur échéance.
Le bailleur peut demander la résiliation du bail si les loyers postérieurs ne sont pas payés, mais il doit respecter un délai d'attente de 3 mois à compter du jugement d'ouverture avant d'agir.
Néanmoins, si le paiement intégral intervient avant l'expiration de ce délai et même jusqu’à la date à laquelle le juge-commissaire statue (Cass. Com, 12 juin 2024, n°22-14.177), la résiliation n'a pas lieu.
Le bailleur dispose d’une option procédurale pour la résiliation :
Devant le juge des référés : le bailleur peut invoquer la clause résolutoire du bail. Il doit alors respecter le statut des baux commerciaux, notamment la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire préalable qui met en demeure le locataire de s’exécuter dans le délai d'un mois.. Le locataire peut alors solliciter des délais de grâce (jusqu'à 2 ans) et la suspension de la clause ;
Devant le juge-commissaire : Il s'agit d'une procédure simplifiée et accélérée. La Cour de cassation a tranché que dans ce cas, le bailleur n'est pas tenu de délivrer un commandement de payer préalable. En contrepartie, le juge-commissaire ne peut pas accorder de délais de grâce au locataire.
Quels sont les effets d’une procédure collective sur la cession du bail commercial?
Dans le cadre d’une procédure collective (plus particulièrement en cas de redressement ou de liquidation judiciaire) la cession des actifs du débiteur peut intervenir selon deux modalités : la cession d’entreprise (en tout ou partie) ou la cession isolée d’actifs.
Ces cessions ne sont pas soumises au même régime, notamment en ce qui concerne les restrictions légales ou conventionnelles à la cession des biens en cause.
1. La cession dans le cadre d'un plan de cession
Lorsqu'un plan de cession est arrêté, le Tribunal de commerce peut ordonner la cession judiciaire forcée du bail commercial s'il est indispensable au maintien de l'activité.
Les clauses qui interdisent ou limitent la cession, telles que les clauses d'agrément, de préférence ou de préemption, sont privées d'effet par la jurisprudence. De même, les exigences de forme (comme l'obligation d'un acte notarié devant le notaire du bailleur : Cass. Com, 1er mars 2016, n°14-14.716) sont inefficaces, sauf si le jugement arrêtant le plan en dispose autrement.
En principe, le bail est cédé sans modification de ses stipulations. Toutefois, depuis la loi Pinel de 2014, le Tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à la destination initiale pour faciliter la reprise.
La clause imposant au locataire cédant (le débiteur) de rester solidaire du repreneur pour les loyers futurs est réputée non écrite.
Depuis la loi PACTE de 2019, la clause de solidarité inversée, qui obligerait le repreneur à payer les arriérés de loyers du cédant, est également réputée non écrite dans les plans de cession.
2. La cession dans le cadre d’un actif isolé
Contrairement au plan de cession global, la cession isolée du bail en tant qu'actif unique obéit à des règles plus strictes.
La cession doit être autorisée par le juge-commissaire.
Les clauses du bail relatives à la cession (agrément du bailleur, pacte de préférence, etc.) doivent être respectées, car le bail commercial se transmet aux clauses et conditions qui existent au jour du jugement d'ouverture. Ainsi, la destination du bail commercial ne pourra donc pas être modifiée (sauf si le bailleur l’accepte).
Si la garantie solidaire du cédant reste inefficace, la clause de solidarité inversée (paiement des dettes antérieures par le repreneur) demeure pleinement efficace lors d'une cession isolée en liquidation.
Lorsque le locataire est placé en procédure collective, les réflexes habituels du bailleur ne sont plus adaptés. Les règles changent, les délais sont stricts et une mauvaise décision peut entraîner la perte définitive de certains droits, notamment en matière de loyers impayés ou de résiliation du bail. L’intervention d’un avocat permet au bailleur d’y voir clair rapidement, de sécuriser les démarches indispensables comme la déclaration de créance et d’adopter la bonne stratégie selon la procédure concernée. Au-delà de l’aspect purement juridique, l’avocat accompagne le bailleur dans ses échanges avec l’administrateur ou le liquidateur judiciaire et l’aide à défendre efficacement ses intérêts tout au long de la procédure, en évitant les erreurs souvent irréversibles.