Comment expulser son locataire dans le cadre d'un bail commercial ?

Afin de permettre l’expulsion de son locataire commercial, la clause résolutoire est un outil essentiel pour le bailleur lorsqu’un locataire manque à ses obligations. Sa mise en œuvre entraîne la résiliation automatique du bail commercial, à condition de respecter le formalisme strict régi par l’article L145-41 du Code de commerce : existence de la clause, qualification du manquement, respect d’un formalisme impératif, bonne foi.

1.     Quels sont les baux commerciaux concernés ?

 La clause résolutoire est applicable :

 - au bail commercial classique ;

- au bail en tacite prolongation,

- au bail renouvelé, même par jugement (article L145-57 du Code de commerce),

- pendant le maintien dans les lieux après un refus de renouvellement (avec un effet radical : perte du droit à indemnité d’éviction).

2.     Quelles sont les conditions pour que la clause résolutoire soit acquise ?

 Plusieurs conditions doivent être réunies pour entraîner la résiliation automatique du bail.

  • La présence d’une clause résolutoire

La clause résolutoire doit figurer dans le bail commercial afin de pouvoir être évoquée et doit impérativement, sous peine de nullité, mentionner le délai d’un mois.

Effectivement, par deux arrêts du 6 novembre 2025 (23-21.334 et 23.21-454), la Cour de cassation a considéré qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur (15 jours pour les deux arrêts) à un mois après un commandement resté infructueux et permettant d’obtenir la résiliation du bail est contraire au délai légal prévu à l’article d’ordre public L145-41 du Code de commerce et doit donc être réputée non écrite en son entier.

  •  Des manquements du locataire expressément énoncés au bail commercial

La clause résolutoire ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une stipulation expresse du bail commercial, c’est-à-dire une obligation ou une interdiction clairement formulée dans ce dernier. 

Par exemple, le bailleur ne pourra pas faire délivrer de sommation visant la clause résolutoire à son locataire d’avoir à exploiter personnellement les locaux si le bail lui fait seulement obligation d’exploiter (Cass. 3e civ, 9 novembre 2017, n°16-22.232).

Toutefois, si le bail interdit au locataire d’apposer une enseigne, en cas de manquement, le bailleur pourra lui faire délivrer une sommation d’avoir à déposer l’enseigne.

  •  Le commandement ou la sommation doivent rappeler le délai d’un mois

Le commandement ou la sommation visant la clause résolutoire, devant être délivrés par Commissaire de justice (ancien Huissier de justice), doit obligatoirement rappeler le délai d’un mois pour s’exécuter en rappelant littéralement, dans l’acte, la clause résolutoire et les dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce.

Cet acte devra mettre en demeure le locataire, de manière détaillée, de payer une somme précise ou d’exécuter une obligation déterminée.

Le bailleur ne peut se contenter d’indiquer que le locataire doit exécuter ses obligations contractuelles sans autre indication.

  • Le commandement ou la sommation doivent être délivrés de bonne foi

Attention : le commandement ou la sommation ne peuvent produire effet qu’en étant délivrés de bonne foi.

  • La persistance de l’infraction au-delà du délai d’un mois

Si le locataire s’exécute avant le délai d’un mois, le commandement de payer ou la sommation deviennent sans effet pour entraîner le jeu de la clause résolutoire.

En revanche, s'il n'est pas mis fin à l'infraction avant l'expiration du délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié permettant l'expulsion du preneur.

Dans la plupart des cas, le locataire refuse de quitter les lieux en dépit de la résiliation intervenue.

Le juge doit ainsi être saisi par assignation afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire et toutes les conséquences qui en découlent (expulsion, condamnation du locataire aux impayés, etc.).

Le juge n'a pas le pouvoir d'apprécier la gravité du manquement invoqué mais devra contrôler que l'existence des conditions, énoncés ci-avant, sont réunies.

S’il y a des créanciers inscrits, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

3.     La clause résolutoire peut-elle être suspendue par le juge ?

Le juge a le pouvoir d’accorder des délais au locataire permettant de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, conformément à l’alinéa 2 de l’article L145-41 du Code de commerce pour une période maximale de 2 ans.

Le locataire peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement à ses obligations qui lui est reproché, même s’il s’agit d’une obligation de faire (Cass. Civ 3ème, 6 février 2025, n°23-18.360).

Toutefois, si le locataire obtient des délais et qu’il ne les respecte pas strictement, la clause résolutoire rejoue de manière automatique.

4.     Quelles sont les étapes pratiques pour un bailleur : la méthode en 5 phases

  •  Étape 1 — Vérifier le bail

o   La clause résolutoire existe-t-elle ?

o   Le manquement est-il visé explicitement ?

  • Étape 2 — Faire constater le manquement

o   Loyers impayés : faire un décompte précise et détaillé ;

o   Manquements non financiers : procès-verbal de constat, courriels, mise en demeure préalable.

  • Étape 3 — Délivrer un commandement ou sommation conformes

o   Signification par commissaire de justice ;

o   Rappel des manquements reprochés ;

o   Rappel du délai d’un mois ;

o   Reproduction littérale de la clause résolutoire et de l’article L145-41 du Code de commerce ;

o   Délivrance du commandement ou de la sommation de bonne foi.

  • Étape 4 — Attendre impérativement le délai un mois

o   Aucun délai contractuel plus court n’est admis ;

o   Vérifier si le preneur a régularisé dans ce délai.

  • Étape 5 — Constat de l’acquisition

o   Si le manquement persiste :

§ Assigner pour voir constater l’acquisition de la clause,

§ Solliciter l’expulsion, demander le recouvrement des loyers impayés et une indemnité d’occupation.

5.    Les étapes de la procédure d'expulsion - Calendrier précis

  • J0 - Délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte extrajudiciaire, délivré par commissaire de justice, met en demeure le preneur de payer les sommes dues (loyer, charges, TVA) et le prévient que, faute de paiement dans le délai d'un mois, la clause résolutoire sera acquise. Le commandement doit mentionner avec précision les sommes réclamées, les périodes concernées et viser expressément la clause résolutoire du bail ;

  • J+1 mois - Délai de régularisation. Durant ce délai, le preneur peut encore régulariser la totalité des causes du commandement. Si le preneur paie intégralement, la clause résolutoire n'est pas acquise et la procédure s'arrête. Un paiement partiel est insuffisant.

  • J+1 mois (si non-paiement) - Acquisition de la clause résolutoire. Si le preneur n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est réputée acquise de plein droit à l'expiration du délai, sans qu'il soit besoin de réaliser d’autres diligences. 

  • Assignation en référé devant le Tribunal judiciaire. Le bailleur fait assigner le preneur devant le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, en sa qualité de juge des référés. L'assignation doit contenir un décompte précis des sommes dues, les conclusions (constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, indemnité d'occupation,, etc.) et le bordereau de pièces ;

  • Audience et délibéré. En pratique, selon les juridictions, le délai entre la délivrance de l'assignation et l'audience est de 2 à 4 mois. Le juge statue en référé, dans les conditions définies par l'article 835 du Code de procédure civile ;

  • Signification de l'ordonnance et commandement de quitter les lieux. Après avoir obtenu une ordonnance favorable, le bailleur fait signifier la décision au locataire et délivre un commandement de quitter les lieux, laissant au locataire un délai de 2 mois pour partir.

  • Exécution forcée. Si le locataire ne quitte pas les lieux dans ce délai, le bailleur peut procéder à l'expulsion forcée avec l'assistance d'un commissaire de justice, d'un serrurier et, si nécessaire, de la force publique (sur autorisation préfectorale).

6. Que se passe-t-il à l'audience ?

Deux scénarios principaux se présentent à l'audience :

  • Scénario 1 - Le preneur est absent. Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion et condamne le preneur au paiement des sommes dues, à une indemnité d'occupation et, le cas échéant, à la clause pénale prévue au bail.

  • Scénario 2 - Le preneur est présent et demande des délais de paiement. En application du deuxième alinéa de l'article L145-41 du Code de commerce, le juge des référés peut accorder des délais de paiement au preneur, dans la limite de deux ans, à condition que ce dernier justifie d'une capacité de remboursement crédible. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le preneur ne respecte pas l'échéancier accordé, la clause résolutoire est acquise de plein droit, sans nouvelle décision judiciaire.

  • Scénario 3 - Le preneur est présent et conteste les sommes réclamées. Le juge des référés devra s’assurer que toutes les sommes réclamées au preneur sont fondées.

L'indemnité d'occupation due par le preneur après l'acquisition de la clause résolutoire est généralement fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges, voire au double du loyer mensuel si le bail le prévoit.

7. Comment sécuriser sa créance dès les premiers impayés ? La saisie conservatoire

En parallèle de la procédure d'expulsion, il est fortement conseillé, dès les premiers impayés, de mettre en œuvre des mesures conservatoires pour sécuriser votre créance. En effet, si le locataire fait l'objet d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), les poursuites en cours sont automatiquement suspendues.

La saisie conservatoire de comptes bancaires permet de bloquer les fonds disponibles sur les comptes du preneur, en attendant que votre créance soit définitivement fixée par le tribunal. Elle nécessite soit une ordonnance du juge de l'exécution (sur requête), soit l'existence d'un titre exécutoire.

8. Que faire si le locataire dépose le bilan en cours de procédure ?

L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire) suspend automatiquement toutes les poursuites individuelles du bailleur, y compris la procédure d'expulsion en cours (article L.622-21 du Code de commerce). Il est donc crucial d'agir le plus tôt possible après les premiers impayés, avant toute ouverture de procédure collective.

Dès le jugement d'ouverture, toute action tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers ou charges antérieurs au jugement est interrompue ou interdite.

Le bailleur ne peut plus invoquer l'acquisition d'une clause acquisition d'une clause résolutoire pour des impayés passés, sauf s'il a obtenu une décision de justice passée en force de chose jugée avant l'ouverture de la procédure.

Le bailleur doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans le délai impératif de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Passé ce délai, la créance est inopposable à la procédure collective.

9. Mon bail ne contient pas de clause résolutoire - Quels recours ?

En l'absence de clause résolutoire dans le bail, la résiliation ne peut être prononcée que par le tribunal statuant au fond, sur le fondement de l'article 1227 du Code civil (résiliation judiciaire pour inexécution grave). Cette voie est considérablement plus longue : la procédure au fond dure en général entre 18 et 36 mois devant le Tribunal judiciaire, contre 3 à 6 mois en référé lorsque la clause résolutoire est acquise.

Dans cette hypothèse, il est d'autant plus important d'agir rapidement et de se constituer un dossier solide de preuves (commandements de payer, mises en demeure, décomptes certifiés). Un avocat spécialisé en baux commerciaux pourra vous conseiller sur la stratégie à adopter.

FAQ

1. Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour bail commercial ?

De la délivrance du commandement de payer jusqu'à l'ordonnance du juge des référés, comptez en pratique entre 4 et 7 mois selon les juridictions. Si le locataire résiste à l'exécution et qu'il faut recourir à la force publique, le délai total peut dépasser un an.

2. Le juge peut-il accorder des délais au locataire malgré la clause résolutoire ?

Oui. L'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce autorise le juge à accorder au preneur, sur justification de sa bonne foi et de ses capacités de paiement, des délais ne pouvant excéder deux ans. Durant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le plan n'est pas respecté, la clause résolutoire est acquise sans nouvelle décision.

3. Que se passe-t-il si le locataire paie après la délivrance du commandement ?

Si le preneur règle intégralement les causes du commandement (toutes les sommes dues) dans le délai d'un mois, la clause résolutoire n'est pas acquise et le bail est maintenu. Un paiement partiel est insuffisant. Si le paiement intervient après l'expiration du délai d'un mois, il est trop tard pour purger la clause résolutoire.

4. L'expulsion est-elle possible pendant la trêve hivernale dans un bail commercial ?

Oui. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ne s'applique qu'aux baux d'habitation. Les baux commerciaux n'y sont pas soumis, et une expulsion forcée peut donc être exécutée à n'importe quelle période de l'année.

5. Puis-je expulser mon locataire si j'ai commis une irrégularité dans le commandement ?

Une irrégularité dans le commandement (montants inexacts, vices de forme, défaut de mention de la clause résolutoire) peut entraîner la nullité de l'acte et contraindre à recommencer la procédure depuis le début. La rigueur du commandement est donc déterminante. Faites-vous assister par un avocat pour sa rédaction.

Votre locataire ne paye plus ? Chaque semaine perdue représente un loyer supplémentaire impayé, et le risque d'une procédure collective est réel. BVI AVOCAT vous répond sous 48h et vous accompagne dès le premier impayé.

Contacter le Cabinet : contact@bvi-avocat.com | 06 62 33 83 22

Benjamin Vidal