Compétence accessoire du Tribunal judiciaire en matière de loyers commerciaux
Par un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation juge que le Tribunal judiciaire, saisi d'une demande en fixation du loyer d'un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l'obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande. Il ne peut, en invoquant la complexité de l'affaire et ses enjeux financiers, renvoyer cette demande accessoire devant le juge des loyers commerciaux.
1. Rappel des faits et de la procédure
La société La Cathédrale Sainte-Marie la Majeure, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail en état futur d'achèvement par acte du 4 juillet 2012 à la société SO.ME.PROD (la locataire), lui a délivré le 15 février 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La locataire a assigné la bailleresse devant le Tribunal judiciaire en annulation du commandement de payer et en indemnisation des préjudices subis du fait de divers manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles. En cours d'instance, elle a formé une demande additionnelle en révision à la baisse du loyer à compter du 1er janvier 2017. La société Patrimmo commerce, devenue propriétaire indivise des locaux aux côtés de la bailleresse initiale, est intervenue volontairement à l'instance.
Le Tribunal judiciaire s'est déclaré matériellement incompétent pour statuer sur la demande de fixation du loyer, renvoyant cette question devant le juge des loyers commerciaux, et a sursis à statuer sur la totalité des autres demandes dans l'attente de cette décision.
2. Le rappel du cadre juridique : la répartition de compétences en matière de baux commerciaux
L'article R. 145-23 du Code de commerce organise la répartition des compétences en matière de baux commerciaux selon une logique binaire :
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relèvent, quel que soit le montant du loyer, de la compétence exclusive du président du Tribunal judiciaire statuant en sa qualité de juge des loyers commerciaux (alinéa 1er) ;
Les autres contestations — portant par exemple sur l'annulation d'un commandement de payer, l'indemnisation de manquements contractuels du bailleur ou la résiliation du bail -relèvent du Tribunal judiciaire, lequel peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa 1er, c'est-à-dire sur la fixation du prix du bail (alinéa 2).
Cette compétence accessoire du tribunal judiciaire en matière de fixation du loyer est expressément prévue par le texte.
La question soulevée par cet arrêt est celle de sa nature : s'agit-il d'une simple faculté laissée à l'appréciation souveraine du tribunal, ou d'une obligation s'imposant à lui dès lors que la demande en fixation du loyer est accessoire à une contestation principale relevant de sa compétence ?
3. L'arrêt de la Cour d'appel d’Aix-en-Provence
Par un arrêt du 27 juin 2024, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement en ce qu'il s'était déclaré incompétent pour statuer sur la demande de fixation du loyer, en retenant un raisonnement en deux temps :
En premier lieu, la Cour d'appel a admis que la demande de révision du prix du bail formée par la locataire constituait bien une prétention accessoire à ses demandes principales relevant de la compétence du Tribunal judiciaire ;
En second lieu, elle a néanmoins retenu que rien n'obligeait le tribunal judiciaire à se prononcer sur cette demande accessoire, le Code de commerce lui donnant seulement le pouvoir de le faire - et non l'obligation -, et que le Tribunal avait légitimement estimé utile de renvoyer cette question à un juge spécialisé, eu égard à la complexité de l'affaire et à ses enjeux financiers.
Les bailleresses formaient un pourvoi en cassation en soutenant que le Tribunal judiciaire, régulièrement saisi d'une demande de fixation du loyer présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, avait non pas une simple faculté mais une véritable obligation de se prononcer sur cette demande. Elles invoquaient la violation de l'article R. 145-23 du Code de commerce.
4. La compétence accessoire conférée au Tribunal judiciaire par l'alinéa 2 de l'article R. 145-23 du Code de commerce pour statuer sur la fixation du loyer commercial constitue-t-elle une simple faculté discrétionnaire, ou une obligation s'imposant au Tribunal dès lors que la demande en fixation du loyer est accessoire à une contestation principale relevant de sa compétence ?
Par son arrêt du 12 février 2026, rendu en formation restreinte et non publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, au visa de l'article R. 145-23, alinéas 1er et 2, du Code de commerce.
La Haute juridiction rappelle la lettre du texte - le Tribunal judiciaire peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes de fixation du loyer - avant d'en donner une interprétation qui en modifie radicalement la portée pratique :
« Le tribunal judiciaire, saisi d'une demande en fixation du loyer d'un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l'obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ».
En d'autres termes, la Cour de cassation opère une conversion sémantique : le « peut » de l'article R. 145-23, alinéa 2, ne confère pas au Tribunal une faculté de se saisir ou de se dessaisir selon sa propre appréciation ; il exprime une compétence - et cette compétence, lorsque les conditions de son exercice sont réunies, devient une obligation de statuer. La complexité de l'affaire et l'importance des enjeux financiers ne constituent pas des motifs suffisants pour justifier le renvoi devant le juge spécialisé.
5. Portée et enseignements pratiques
Bien que non publié au Bulletin, cet arrêt présente un intérêt pratique certain pour les praticiens du contentieux des baux commerciaux, en ce qu'il fixe avec clarté les conditions dans lesquelles le Tribunal judiciaire doit statuer sur la fixation du loyer lorsque cette demande est accessoire au litige principal.
En premier lieu, l'arrêt confirme que la demande en fixation du loyer peut être formulée devant le Tribunal judiciaire à titre accessoire, dès lors qu'elle se greffe sur une contestation principale relevant de la compétence de cette juridiction - telle qu'une demande d'annulation de commandement de payer, d'indemnisation pour manquements contractuels, ou de résiliation du bail.
Cette faculté, prévue par l'article R. 145-23, alinéa 2, du Code de commerce n'implique pas de saisir séparément le juge des loyers commerciaux, ce qui peut représenter une économie procédurale significative.
En deuxième lieu, et c'est l'apport essentiel de l'arrêt, la compétence accessoire du Tribunal judiciaire n'est pas une option que le juge peut exercer ou décliner à sa guise : une fois la demande en fixation du loyer régulièrement présentée à titre accessoire, le tribunal est tenu de statuer sur sa recevabilité et son bien-fondé. Il ne peut se décharger de cette obligation en invoquant la complexité ou l'enjeu financier du litige pour renvoyer la partie devant le juge spécialisé.
En troisième lieu, sur le plan stratégique, cet arrêt ouvre une voie procédurale efficace pour le locataire souhaitant obtenir simultanément l'annulation d'un commandement de payer et une révision à la baisse du loyer : plutôt que d'engager deux procédures distinctes - l'une devant le tribunal judiciaire et l'autre devant le juge des loyers commerciaux -, il peut présenter la demande de fixation du loyer à titre accessoire dans le cadre de son action principale, et le tribunal sera tenu de statuer sur l'ensemble.
En quatrième lieu, la décision rappelle l'importance de la rédaction du dispositif des conclusions : la demande en fixation du loyer doit y être expressément formulée à titre accessoire, et non comme une demande principale, pour bénéficier du régime de l'article R. 145-23, alinéa 2.
Références