Pouvoirs du juge des referes en matière d'indemnité d'occupation
Par un arrêt du 15 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle que le juge, lorsqu'il statue en référé et non au fond, ne peut, en l'absence de contestation sérieuse, qu'allouer une provision. Il ne peut, sauf à excéder ses pouvoirs, condamner une partie au paiement d'une indemnité d'occupation définitive.
1. Rappel des faits et de la procédure
La société MCF et Mme [Y] (les bailleresses) sont respectivement propriétaire et usufruitière d'un terrain donné à bail commercial renouvelé le 21 novembre 2012 à la Société océanienne pour les matériaux aciers et ciments (la locataire — Somac). La locataire avait édifié sur ce terrain des constructions pour l'exploitation de son activité de vente de matériaux de construction.
Le 27 juin 2022, les bailleresses ont adressé à la locataire une sommation, visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, de produire des pièces afférentes aux constructions et de justifier de diverses assurances ainsi que du paiement de l'impôt foncier. Les causes du commandement n'ayant pas été régularisées dans le délai d'un mois, les bailleresses ont saisi le juge des référés aux fins de : constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire, et condamnation de celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation.
2. L'arrêt de la Cour d'appel de Papeete
Par un arrêt du 28 mars 2024 (n°23/00072), la Cour d'appel de Papeete, statuant en appel de la décision rendue par le juge des référés, a confirmé le jugement de première instance en condamnant la locataire à verser aux bailleresses une indemnité mensuelle d'occupation de
2 000 000 F CFP à compter du 27 juillet 2022.
Cette condamnation a été prononcée à titre définitif — et non à titre provisionnel — par la Cour d'appel, pourtant saisie en appel d'une décision de référé.
3. Le juge des référés peut-il condamner le locataire à une indemnité d'occupation à titre définitif, ou cette condamnation doit-elle nécessairement être prononcée à titre provisionnel ?
La locataire formait un pourvoi en cassation en soutenant que le juge des référés — et, par voie de conséquence, la Cour d'appel statuant sur appel de cette décision — ne peut, en l'absence de contestation sérieuse, qu'allouer une provision, et non condamner la partie adverse au paiement d'une indemnité d'occupation définitive. Elle invoquait la violation de l'article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
4. La solution de la Cour de cassation : cassation partielle sans renvoi
Par son arrêt du 15 janvier 2026, rendu en formation restreinte (F-D) sans renvoi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la Cour d'appel de Papeete, sur le fondement de l'article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
La Haute juridiction énonce en termes clairs : « il résulte de ce texte que le juge des référés excède ses pouvoirs en allouant une indemnité d'occupation et non une provision ». En statuant ainsi — en allouant une indemnité d'occupation définitive et non une provision, alors qu'elle statuait en appel du juge des référés —, la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs.
La Cour de cassation, faisant usage des articles L. 411-3, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire et 627 du Code de procédure civile, décide de statuer au fond dans les limites de la cassation prononcée, sans renvoi. Elle requalifie ainsi la condamnation en une indemnité d'occupation prononcée à titre provisionnel, aux mêmes montant et point de départ.
5. Portée de l'arrêt et transposition au droit commun métropolitain
Si cet arrêt est rendu au visa de l'article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française — texte propre à cette dernière —, son enseignement est directement transposable en droit commun métropolitain.
En effet, l'article 835 du Code de procédure civile, applicable devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, réserve l'allocation de provisions à l'hypothèse où l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; la jurisprudence a constamment rappelé que le juge des référés ne peut trancher définitivement un litige ni prononcer une condamnation au fond.
L'arrêt confirme ainsi une règle fondamentale de procédure : la condamnation à une indemnité d'occupation prononcée en référé ne peut l'être qu'à titre provisionnel. Cette règle vaut tant pour le juge de première instance que pour la juridiction d'appel lorsqu'elle statue en référé.
En pratique, cette distinction entre condamnation provisionnelle et condamnation définitive emporte des conséquences importantes pour les parties :
Pour les bailleurs : la condamnation provisionnelle prononcée en référé ne préjuge pas de la fixation définitive de l'indemnité d'occupation qui interviendra au fond. Elle n'a pas l'autorité de la chose jugée au fond et peut donc être remise en cause dans le cadre d'une procédure au fond ultérieure. Le bailleur devra engager une action au fond s'il entend obtenir une condamnation définitive, notamment pour les périodes antérieures à la décision et pour les montants excédant ce qui a été alloué à titre provisoire ;
Pour les locataires : la requalification en condamnation provisionnelle ouvre la possibilité de contester devant le juge du fond tant le principe que le montant de l'indemnité d'occupation. Le locataire pourra, en particulier, solliciter une réduction de cette indemnité si le double du loyer mensuel retenu en référé s'avère excessif au regard des circonstances de l'espèce — par exemple en cas de locaux partiellement restitués ou de contestation du montant du loyer de base.
Sur le plan rédactionnel, il convient de rappeler que les assignations en référé pour acquisition de clause résolutoire doivent systématiquement viser l'indemnité d'occupation à titre provisionnel, conformément au modèle en vigueur. La formule usuelle est la suivante : condamner le locataire au versement, à compter de l'ordonnance à intervenir, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant correspondant au double du loyer mensuel applicable, par provision, jusqu'au jour de la libération complète et effective des locaux.
Références