Dépôt de garantie en bail commercial : montant, restitution et litiges
Le dépôt de garantie constitue l’une des stipulations les plus courantes du bail commercial. Versé par le preneur à la signature du contrat, il a pour fonction de garantir au bailleur la bonne exécution des obligations locatives : paiement des loyers et charges, entretien des locaux, remise en état en fin de jouissance.
Si la constitution d’un dépôt de garantie n’est imposée par aucun texte, la pratique en a fait un élément quasi systématique de toute relation locative commerciale. Son régime juridique, longtemps pour l’essentiel contractuel, vient d’être profondément réformé par la loi de simplification de la vie économique, définitivement adoptée par le Parlement le 15 avril 2026. Cette réforme introduit pour la première fois un plafonnement légal du dépôt de garantie et un délai impératif de restitution.
Cet article fait le point sur le régime juridique du dépôt de garantie en bail commercial, à la lumière des textes anciens, de la jurisprudence et des nouvelles dispositions législatives.
I. Le montant du dépôt de garantie
A. Le droit antérieur : la liberté contractuelle sans plafond
Avant la réforme, contrairement au bail d’habitation plafonné à un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), le bail commercial ne connaissait aucun plafond légal. Le montant du dépôt de garantie relevait entièrement de la liberté contractuelle en application de l’article 1103 du Code civil.
En pratique, il était le plus souvent fixé à un ou deux trimestres de loyer. Toutefois, la Cour de cassation avait jugé valable une clause prévoyant un dépôt équivalent à six mois de loyers TTC pour un paiement trimestriel et d’avance (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394).
La seule contrainte résultait de l’article L. 145-40 du Code de commerce : les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie, portaient intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes. Ce mécanisme dissuasif expliquait pourquoi la plupart des baux fixaient le dépôt à un ou deux trimestres, selon les modalités de paiement du loyer.
B. Le droit nouveau : plafonnement à un trimestre de loyer
Nouveau - Loi de simplification de la vie économique (15 avril 2026)
L’article 24 de la loi de simplification de la vie économique modifie l’article L. 145-40 du Code de commerce et introduit un plafonnement légal du dépôt de garantie :
Plafond : les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ;
Suppression des intérêts : les sommes versées dans la limite de ce plafond ne portent plus intérêt au profit du preneur ;
Application : cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la date de promulgation de la loi.
Conséquence pratique majeure : les dépôts de garantie de six mois de loyer, encore courants dans certains baux, devront être réduits. Pour les baux en cours, les bailleurs ont six mois à compter de la promulgation pour restituer l’excédent. Le non-respect de cette obligation expose le bailleur à des intérêts moratoires et à des dommages-intérêts.
Il faut souligner que le dépôt de garantie ne constitue pas un paiement anticipé de loyers mais une sûreté affectée à l’exécution des obligations du preneur. Cette distinction reste essentielle car elle explique pourquoi le locataire ne peut pas imputer unilatéralement le dépôt sur ses derniers loyers.
II. Le délai de restitution du dépôt de garantie
A. Le droit antérieur : l’absence de délai légal
Avant la réforme, aucun texte du Code de commerce ne fixait de délai légal de restitution du dépôt de garantie en bail commercial, à la différence du bail d’habitation (un ou deux mois selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai résultait des stipulations contractuelles, les baux prévoyant généralement une restitution « en fin de jouissance, après déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes les sommes dont le preneur pourrait être débiteur ». À défaut de clause, la jurisprudence exigeait un délai raisonnable, généralement apprécié entre un et deux mois.
B. Le droit nouveau : un délai impératif de trois mois
Nouveau – Délai légal de restitution
La loi de simplification insère dans l’article L. 145-40 du Code de commerce un délai impératif :
Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur ou à son mandataire;
Le bailleur peut déduire les sommes restant dues par le preneur, à condition qu’elles soient dûment justifiées ;
Ce délai s’applique aux baux en cours d’exécution lorsque la remise des clés intervient trois mois après la promulgation.
C. Le transfert de l’obligation de restitution en cas de vente
La loi de simplification règle également une question qui était jusqu’alors source de contentieux : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, l’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est désormais transmise au nouveau bailleur. Cette codification met fin à l’incertitude qui résultait d’une jurisprudence de la Cour de cassation considérant que la restitution restait une dette personnelle du bailleur initial (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n°22-19.922).
D. Le sort des intérêts après la fin du bail
La Cour de cassation a précisé que les intérêts de l’article L. 145-40 du Code de commerce ne courent que pendant la durée du bail. Après la fin du bail et de toute relation contractuelle, la non-restitution du dépôt ne s’analyse plus comme des sommes versées d’avance ouvrant droit à ces intérêts (Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-22.637). En revanche, le locataire peut réclamer des intérêts moratoires sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la mise en demeure.
Observation : avec la réforme, puisque le dépôt est désormais plafonné à un trimestre, la question des intérêts de l’article L. 145-40 ancien (au-delà de deux termes) perd l’essentiel de son intérêt pratique pour les baux nouveaux. La loi précise d’ailleurs que les sommes versées dans la limite du plafond ne portent pas intérêt.
III. Que faire en cas de retenue abusive du dépôt de garantie ?
A. La charge de la preuve pèse sur le bailleur
Le principe est fermement établi par la Cour de cassation : il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3e civ., 15 février 2012, n° 11-13.014). Le bailleur ne peut conserver tout ou partie du dépôt sans établir l’existence de créances certaines, liquides et exigibles, conformément à l’article 1353 du Code civil.
La loi de simplification renforce ce principe en exigeant que les déductions soient « dûment justifiées », reprenant ainsi la formulation jurisprudentielle et lui conférant désormais une valeur législative.
Lorsque les locaux sont restitués en bon état et que le bailleur ne démontre aucune créance, le dépôt doit être intégralement restitué (CA Versailles, 15 septembre 2022, n° 20/05474). La Cour d’appel de Paris a récemment condamné un bailleur à des dommages-intérêts de 4 000 € pour rétention abusive six mois après la restitution des locaux, sans aucune réserve formulée sur l’état des lieux (CA Paris, 3 avril 2025, n° 21/15834).
B. Le rôle déterminant de l’état des lieux
L’article L. 145-40-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, impose l’établissement d’un état des lieux contradictoire et amiable lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux. À défaut d’accord, l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié.
Plusieurs situations doivent être présentées :
En présence d’un état des lieux de sortie conforme, le bailleur est privé de tout fondement pour retenir le dépôt au titre de réparations locatives ;
En l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont présumés avoir été délivrés en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui empêche le bailleur d’imputer des dégradations au preneur sans preuve spécifique (CA Rouen, 30 juin 2022, n° 21/01867) ;
Le bailleur négligent qui n’a pas fait les diligences pour établir l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 (CA Paris, 7 juin 2023, n° 21/20512).
C. L’impossibilité pour le locataire d’imputer le dépôt sur ses derniers loyers
Le locataire ne peut pas cesser de payer ses derniers loyers en considérant que le dépôt de garantie s’y substituera. Le dépôt n’est restituable qu’en fin de jouissance, après remise des clés et apurement des comptes. En cours de bail, le locataire ne dispose pas d’une créance réciproque exigible permettant la compensation au sens de l’article 1347-1 du Code civil. En revanche, à la fin du bail, le bailleur est fondé à opérer compensation entre le dépôt et les sommes certaines, liquides et exigibles dues par le preneur.
D. Les voies de recours du locataire
La mise en demeure préalable
La première démarche consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par LRAR, le sommant de restituer le dépôt dans un délai de 8 à 15 jours. Cette mise en demeure constitue le point de départ des intérêts moratoires (article 1231-6 du Code civil). Avec la réforme, le locataire peut également se prévaloir du dépassement du délai légal de trois mois.
L’action en justice
En cas de refus persistant, le locataire peut saisir le Tribunal judiciaire pour obtenir :
La condamnation du bailleur à restituer le dépôt, en tout ou partie selon les retenues justifiées ;
Des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
Des dommages-intérêts complémentaires pour résistance abusive (article 1231-1 du Code civil).
La prescription quinquennale
L’action en restitution se prescrit par cinq ans à compter de la remise des clés, en application de l’article 2224 du Code civil (CA Versailles, 15 septembre 2022, n° 20/05474).
La loi de simplification de la vie économique marque un tournant pour le dépôt de garantie en bail commercial. Là où le régime était quasi exclusivement contractuel, le législateur introduit désormais un cadre impératif : plafonnement à un trimestre, délai de restitution de trois mois maximum, et transfert automatique de l’obligation de restitution en cas de vente de l’immeuble.
Ces dispositions, largement inspirées du régime du bail d’habitation, visent à protéger la trésorerie des commerçants. Pour les bailleurs, elles imposent une adaptation immédiate : vérification des baux en cours, restitution des excédents dans les six mois et mise à jour des modèles de bail.
Pour les locataires, la réforme offre un levier supplémentaire face aux retenues abusives : au-delà de trois mois après la remise des clés, le bailleur qui conserve le dépôt sans justification est en infraction avec la loi, et non plus seulement en défaut au regard d’une exigence jurisprudentielle de « délai raisonnable ».
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