Droit de préférence du locataire commercial - La cession à une SCI familiale au profit des descendants du bailleur
Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation juge que ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur au sens du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, la vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés. Le locataire bénéficie dans ce cas de son droit de préférence.
1. Rappel des faits et de la procédure
La SCI du Plessis Bouchet (la bailleresse), dont le gérant est M. [L], est propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société Centre de formation routière Marionneau (la locataire).
Le 6 juillet 2018, la bailleresse a consenti une promesse de vente des locaux loués à la SCI Fenix, constituée par M. [L] et ses deux enfants, au prix de 450 000 euros — payables comptant à hauteur de 110 000 euros et à tempérament sur quinze ans pour le surplus —, sous condition suspensive de non-exercice du droit de préférence du locataire.
Le 31 juillet 2018, le notaire instrumentaire a notifié l'offre de vente à la locataire en application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. La locataire n'a pas manifesté son intention d'acheter à ces conditions.
La bailleresse ayant décidé de modifier les modalités de paiement - en proposant un prix de 450 000 euros payable sur quinze ans par trimestrialités de 7 500 euros, avec faculté d'anticipation -, le notaire a notifié ces nouvelles conditions à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2018. La locataire a déclaré accepter l'offre le 12 décembre suivant.
La bailleresse ayant refusé de conclure la vente à son bénéfice, la locataire l'a assignée en réalisation forcée de la vente. La bailleresse a quant à elle assigné le notaire en garantie, lui reprochant de ne pas avoir appliqué l'exception familiale de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.
2. Le rappel du cadre juridique : le droit de préférence du locataire commercial
Institué par la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce confère au locataire d'un local commercial ou artisanal un droit de préférence lorsque le propriétaire envisage de vendre ce local.
Le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé, cette notification valant offre de vente. Si le bailleur décide ensuite de vendre à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur, une nouvelle notification doit être effectuée, à peine de nullité de la vente, par le notaire si le bailleur n'y a pas préalablement procédé.
Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit toutefois une série d'exceptions au droit de préférence.
En effet, le droit de préférence du locataire ne trouve pas à s’appliquer lorsqu’il s’agit de la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Cette exception, dite familiale, vise à préserver la liberté de transmission du patrimoine immobilier dans le cadre familial.
La question soulevée par le présent arrêt est celle de l'étendue de cette exception : couvre-t-elle la cession consentie non pas directement à un descendant personne physique, mais à une société civile immobilière constituée entre le bailleur et ses descendants ?
3. L'arrêt de la Cour d'appel de Rennes
Par un arrêt du 28 novembre 2023, la Cour d'appel de Rennes a déclaré la vente parfaite à l'égard de la locataire par l'acceptation de l'offre du 30 novembre 2018 et dit que le jugement vaudrait acte de vente.
La Cour d'appel a constaté que les parties à l'acte de vente projeté étaient deux sociétés civiles immobilières - la SCI du Plessis Bouchet, bailleresse, et la SCI Fenix, acquéreur pressenti - et non des personnes physiques.
Elle en a déduit que l'exception familiale de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce n'était pas applicable, de sorte que la locataire bénéficiait de son droit de préférence.
La bailleresse formait un pourvoi en cassation en soutenant que l'exception familiale devait s'appliquer dès lors que la SCI Fenix était constituée exclusivement par M. [L] et ses deux enfants - soit les descendants du gérant de la bailleresse - et qu'il s'agissait donc en substance d'une cession intrafamiliale.
Elle invoquait le caractère dérogatoire et d'interprétation stricte du droit de préférence du locataire, au regard du droit de propriété.
4. L'exception familiale du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce s'applique-t-elle à la cession consentie au profit d'une société civile immobilière constituée exclusivement entre le bailleur et ses descendants ?
Par son arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi et valide pleinement le raisonnement de la Cour d'appel de Rennes.
La Cour de cassation rappelle le texte applicable et pose le principe en des termes clairs, au paragraphe 9 de l'arrêt : « Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ».
Le raisonnement est fondé sur un principe fondamental du droit des sociétés : la personnalité morale.
Une SCI, même constituée uniquement entre membres d'une même famille, est une personne juridique distincte de ses associés.
La cession consentie à une telle société est donc une cession au profit d'une personne morale, et non au profit des personnes physiques qui la composent - fussent-elles les enfants du bailleur. L'exception familiale, qui vise expressément les personnes physiques (conjoint, ascendant, descendant), ne peut être étendue par analogie à une société.
La Cour écarte ainsi l'argument tiré du caractère dérogatoire du droit de préférence et de son interprétation stricte : si le droit de préférence est bien d'interprétation stricte, l'exception à ce droit l'est tout autant.
Une interprétation extensive de l'exception familiale au profit des sociétés constituées entre membres d'une même famille aurait pour effet de vider le droit de préférence de sa substance, en permettant à tout bailleur de contourner le dispositif en interposant une société familiale.
5. Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt, publié au Bulletin, tranche de manière définitive une question jusqu'alors incertaine en jurisprudence et présente une portée pratique considérable pour les propriétaires de locaux commerciaux qui envisagent une transmission patrimoniale intrafamiliale.
En premier lieu, la Cour de cassation confirme que l'exception familiale de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce est d'interprétation stricte et limitée aux cessions consenties directement à une personne physique ayant la qualité de conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.
Toute interposition d'une personne morale - société civile immobilière, société commerciale, holding familiale - fait obstacle à l'application de l'exception, quand bien même cette personne morale serait détenue exclusivement par des membres de la famille.
En deuxième lieu, cet arrêt appelle à une grande vigilance dans la structuration des opérations de transmission de patrimoine immobilier lorsqu'un local est donné à bail commercial.
Le praticien conseil du bailleur devra systématiquement vérifier, avant toute cession à une entité sociétaire - même familiale -, si un locataire commercial est en place et bénéficie d'un droit de préférence. À défaut, la vente est exposée à une action en réalisation forcée au profit du locataire, comme l'illustre le présent arrêt.
En troisième lieu, la responsabilité du notaire instrumentaire est au cœur de cet arrêt. Le notaire avait notifié l'offre de vente en application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, reconnaissant implicitement l'existence du droit de préférence, avant de notifier les nouvelles conditions de vente.
La Cour d'appel avait retenu sa faute. Cet arrêt rappelle donc l'importance du devoir de conseil du notaire sur l'applicabilité du droit de préférence et de ses exceptions, avant toute promesse de vente portant sur des locaux commerciaux loués.
En quatrième lieu, du point de vue du locataire, cet arrêt conforte sa position : il peut exercer son droit de préférence même lorsque la cession projetée est consentie à une société familiale. En cas de refus du bailleur de conclure la vente après acceptation de l'offre, il dispose d'une action en réalisation forcée, le jugement pouvant valoir acte de vente.
Références