Exception d'inexécution et clause résolutoire - Bail commercial
Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation juge que lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
1. Rappel des faits et de la procédure
Par acte du 25 mai 2016, la SCI Les Chatons (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société SCGR (la locataire) des locaux à usage mixte - commercial et d'habitation. La locataire soutenait que la bailleresse avait convenu de réaliser des travaux de mise aux normes dans les douze premiers mois du bail, engagement qu'elle n'avait pas respecté. En raison de ces manquements, qui rendaient les locaux impropres à leur destination, la locataire avait cessé de payer ses loyers à compter de 2017.
Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2019, la bailleresse a signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour des loyers impayés. La locataire n'a ni réglé les causes du commandement ni saisi le juge pour obtenir des délais de paiement dans le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du Code de commerce.
Par ordonnance de référé du 17 janvier 2020, un juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019. La locataire a quitté les locaux le 20 février 2020.
Toutefois, par arrêt du 29 septembre 2021, cette ordonnance a été infirmée et il a été dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.
La bailleresse a ensuite assigné la locataire au fond en constatation de la résiliation du bail au 17 novembre 2019 et en paiement de loyers, d'indemnités d'occupation et de réparations locatives. La locataire a formé des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts, invoquant les troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail en raison des désordres laissés sans remède par la bailleresse.
2. Le rappel du cadre juridique : clause résolutoire et exception d’inexécution
Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis dans les formes et conditions de l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation.
Par ailleurs, les articles 1219 et 1220 du Code civil - issus de la réforme du droit des contrats de 2016 - consacrent l'exception d'inexécution : une partie peut refuser d'exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. L'exception d'inexécution anticipée est également admise lorsqu'il est manifeste que l'autre partie n'exécutera pas ses obligations à l'échéance.
La question de l'articulation entre ces deux mécanismes - la clause résolutoire et l'exception d'inexécution - est au cœur de cet arrêt.
En d'autres termes : le locataire qui cesse de payer ses loyers en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance peut-il invoquer l'exception d'inexécution pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, alors même qu'il n'a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement ?
3. L'arrêt de la Cour d'appel de Cayenne
Par un arrêt du 26 février 2024, la Cour d'appel de Cayenne a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019 et condamné la locataire au paiement des loyers échus. Elle avait pourtant préalablement constaté que la locataire établissait l'existence de nombreux désordres dans les locaux loués, imputables à la bailleresse, qui rendaient l'immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d'habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l'occupation effective des lieux.
Malgré ce constat, la Cour d'appel a écarté l'exception d'inexécution en retenant deux motifs : d'une part, la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, l'exception d'inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise ; d'autre part, la locataire n'avait ni payé les loyers ni saisi le juge dans le mois du commandement, de sorte que la clause résolutoire était acquise dès le 17 novembre 2019.
La locataire formait un pourvoi en cassation en soutenant que l'exception d'inexécution - tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance - paralysait la mise en œuvre de la clause résolutoire, et que le juge était tenu d'en vérifier le bien-fondé avant de constater l'acquisition de cette clause, indépendamment de la question de savoir si elle avait demandé ou non des délais de paiement dans le mois du commandement.
4. Le locataire qui n'a pas sollicité de délais de grâce dans le mois du commandement de payer peut-il néanmoins se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et le juge est-il tenu d'en examiner le bien-fondé ?
Par son arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la Cour d'appel de Cayenne, au visa des articles 1184, alinéa 1er (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), 1719 et 1728 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce.
La Haute juridiction rappelle d'abord la jurisprudence récente en la matière : il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés en raison du manquement du bailleur à ses obligations, d'exécuter son obligation de paiement des loyers, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié).
Elle énonce ensuite le principe nouveau apporté par le présent arrêt : lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
En conséquence, la Cour censure l'arrêt d'appel qui avait écarté l'exception d'inexécution sans en examiner le bien-fondé, au seul motif que la locataire n'avait pas saisi le juge dans le délai d'un mois. La cassation est partielle : elle porte sur le constat d'acquisition de la clause résolutoire, les condamnations en loyers et indemnités d'occupation et réparations locatives, ainsi que le rejet des demandes indemnitaires de la locataire.
5. Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt, publié au Bulletin, s'inscrit dans un mouvement jurisprudentiel récent tendant à renforcer la protection du locataire commercial confronté aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance, et présente plusieurs enseignements majeurs.
En premier lieu, il confirme et prolonge l'arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005) en précisant les conditions dans lesquelles l'exception d'inexécution peut être opposée à la clause résolutoire. Le locataire n'a pas à avoir sollicité des délais de paiement dans le mois du commandement pour pouvoir invoquer l'exception d'inexécution : ces deux mécanismes sont indépendants l'un de l'autre. La demande de délais de grâce (article L. 145-41, al. 2, C. com.) et l'exception d'inexécution (articles 1219 et 1220 C. civ.) sont des voies de défense distinctes, cumulables et non substituables.
En deuxième lieu, l'arrêt impose au juge du fond une obligation positive d'examiner le bien-fondé de l'exception d'inexécution lorsqu'elle est régulièrement soulevée. Il ne peut l'écarter au seul motif procédural que le locataire n'a pas agi dans le délai d'un mois. Cette obligation s'applique y compris lorsque la clause résolutoire est invoquée dans le cadre d'une procédure au fond - et non seulement en référé.
En troisième lieu, pour les bailleurs, cet arrêt signifie que la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne suffit pas à garantir son acquisition dès lors que le locataire peut établir un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien. La constitution d'un dossier technique solide - constat d'huissier, mise en demeure préalable de réaliser les travaux, correspondances - demeure indispensable pour essayer de prévenir ce moyen de défense.
En quatrième lieu, pour les locataires, cet arrêt ouvre une voie de défense efficace face à une clause résolutoire : dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou d'entretien de manière suffisamment grave, le locataire peut légitimement suspendre le paiement de ses loyers et invoquer ce manquement pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire - sans avoir à saisir le juge dans le mois du commandement. Il est toutefois vivement recommandé de documenter précisément les désordres (constats, expertises, mises en demeure) et de se réserver la possibilité de saisir le juge pour obtenir une suspension de la clause résolutoire, afin de limiter l'exposition en cas d'appréciation judiciaire défavorable de l'exception.
Références