Indice ILAT - Révision du loyer pour bureaux et locaux d'activités
Le loyer d’un bail commercial portant sur des bureaux, un cabinet libéral ou un entrepôt logistique n’est pas figé dans le temps. Lorsque le bail prévoit une clause d’indexation - ce qui est le cas dans la très grande majorité des contrats en cours - il évolue périodiquement en fonction d’un indice publié par l’INSEE : l’indice des loyers des activités tertiaires, dit ILAT.
Créé par la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit et précisé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, l’ILAT est devenu, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice de référence pour l’ensemble des baux portant sur des activités autres que commerciales et artisanales.
Pourtant, son périmètre d’application, sa composition et ses différences avec l’ILC (indice des loyers commerciaux) restent souvent mal compris.
Quel type d’activité relève de l’ILAT plutôt que de l’ILC ? Comment s’effectue concrètement le calcul du loyer révisé ? Quelles sont les conséquences d’un mauvais choix d’indice dans le bail ?
1. Qu’est-ce que l’indice ILAT ?
1.1. Définition et fondement juridique
L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) est un indicateur économique trimestriel publié par l’INSEE. Il mesure l’évolution du coût des loyers applicables aux locaux utilisés pour des activités du secteur tertiaire.
Son fondement juridique repose sur deux textes principaux :
L’article 63 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011, qui l’instaure en modifiant l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier ;
Le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, qui définit ses modalités de calcul, sa composition et les activités concernées.
Depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 (article 9), qui a modifié l’article L. 145-34 du Code de commerce, deux indices peuvent être utilisés pour la révision et le plafonnement des loyers :
L’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales ;
L’ILAT pour les activités autres que commerciales et artisanales.
1.2. Quelles sont les activités concernées ?
L’ILAT s’applique aux baux portant sur des locaux affectés à des activités tertiaires, c’est-à-dire des activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales au sens du Code de commerce. Sont notamment visés :
Les bureaux utilisés dans le cadre d’une activité de services, de conseil, d’ingénierie ;
Les locaux des professions libérales : avocats, médecins, architectes, experts-comptables, notaires ;
Les entrepôts logistiques liés à des activités tertiaires ;
Les activités de services : transport, éducation, santé, hôtellerie-restauration lorsqu’elles ne sont pas exercées sous statut commercial.
Conseil pratique : en cas de doute sur l’indice applicable, il convient de se référer à la nature de l’activité effectivement exercée dans les locaux et non à la forme juridique de l’entreprise.
2. La composition de l’ILAT
2.1. Les trois composantes
L’ILAT est calculé selon une moyenne pondérée de trois indices représentatifs de l’économie française :
| Composante | Pondération | Description |
|---|---|---|
|
IPC hors tabac et hors loyers |
50 % |
Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, calculé sur la moyenne de 12 mois consécutifs.
→ Reflète l'inflation générale et le pouvoir d'achat |
|
ICC Indice du coût de la construction |
25 % |
Moyenne sur 4 trimestres consécutifs de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.
→ Intègre les coûts immobiliers et de construction |
|
PIB en valeur Produit intérieur brut |
25 % |
PIB total en valeur, corrigé des variations saisonnières, moyenne sur 4 trimestres.
→ Reflète la dynamique économique globale du pays |
2.2. Pourquoi cette composition ?
Le choix de ces trois composantes vise à refléter les réalités économiques auxquelles sont confrontés les acteurs du secteur tertiaire :
L’IPC (50 %) traduit l’évolution du pouvoir d’achat et de l’inflation générale ;
L’ICC (25 %) intègre les coûts immobiliers et de construction ;
Le PIB (25 %) reflète la dynamique de l’économie dans son ensemble.
Cette pondération rend l’ILAT plus représentatif de l’environnement économique des entreprises tertiaires que ne l’était l’ancien ICC, historiquement très volatil.
3. Comment calculer la révision du loyer avec l’ILAT ?
3.1. La formule de calcul
Nouveau loyer = Loyer actuel × (ILAT du trimestre de révision ÷ ILAT du trimestre de référence)
Soit :
Le loyer actuel est le loyer en vigueur avant la révision (HT/HC) ;
L’ILAT de référence est l’indice applicable à la date de prise d’effet du bail (ou de la dernière révision) ;
L’ILAT de révision est le dernier indice publié à la date anniversaire du bail.
3.2. Exemple concret
Un bail professionnel portant sur des bureaux est conclu le 1er juillet 2022, avec un loyer annuel de 24 000 € HT/HC. La clause d’indexation prévoit une révision annuelle sur la base de l’ILAT du 2e trimestre.
ILAT du T2 2022 (référence) : 122,65 ;
ILAT du T2 2023 (1ère révision) : 130,64
Soit 24 000 € × (130,64 ÷ 122,65) = 25 564,21 € HT
Le loyer révisé augmente de 1 564,21 € par an, soit une hausse de +6,51 %.
3.3. La clause d’indexation (clause d’échelle mobile)
L’article L. 145-39 du Code de commerce autorise l’insertion d’une clause d’échelle mobile dans le bail commercial ou professionnel. Cette clause prévoit la révision automatique du loyer en fonction de la variation de l’ILAT.
Lorsque l’ILAT est retenu comme indice de référence, la clause doit préciser l’indice de base, la périodicité de la révision et les modalités de notification.
Important : l’article L. 145-39 du Code de commerce prévoit un mécanisme de protection du locataire : lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, l’une ou l’autre des parties peut demander la fixation du loyer à la valeur locative.
3.4. Révision triennale et ILAT
Indépendamment de la clause d’échelle mobile, l’article L. 145-38 du Code de commerce prévoit un droit à la révision triennale du loyer. Cette demande peut être formée par le bailleur ou le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
Lors de la révision triennale, l’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que le loyer révisé est plafonné à la variation de l’indice applicable - l’ILAT pour les activités tertiaires. Un déplafonnement n’est possible que s’il y a eu des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité qui ont entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
4. ILAT vs ILC : tableau comparatif
La question du choix entre l’ILAT et l’ILC se pose fréquemment en pratique, notamment pour les baux portant sur des locaux mixtes ou des activités à la frontière entre le secteur commercial et le secteur tertiaire.
| Critère | ILAT | ILC |
|---|---|---|
| Texte fondateur | Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 Décret n° 2011-2028 du 29 déc. 2011 |
Loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (loi LME) |
| Activités visées | Activités tertiaires non commerciales (bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques) |
Activités commerciales et artisanales (inscrites au RCS ou au répertoire des métiers) |
| Composition | 50 % IPC + 25 % ICC + 25 % PIB | 50 % IPC + 25 % ICC + 25 % CA commerce de détail |
| 3e composante |
PIB en valeur Croissance économique globale |
CA du commerce de détail Dynamique de consommation |
| Base | Base 100 au T1 2010 | Base 100 au T1 2008 |
| Plafonnement | AUCUN | OUI — 3,5 % PME (T2 2022 – T1 2024) |
| Type de bail | Bail commercial (tertiaire) + bail professionnel |
Bail commercial uniquement (activité commerciale ou artisanale) |
4.1. La principale différence : la troisième composante
La différence fondamentale entre les deux indices réside dans leur troisième composante (25 %) :
• L’ILAT intègre le PIB en valeur, qui reflète la performance économique globale. Cette composante rend l’ILAT plus stable ;
• L’ILC intègre le chiffre d’affaires du commerce de détail, directement lié à la dynamique de consommation des ménages.
4.2. L’absence de plafonnement de l’ILAT
Contrairement à l’ILC, l’ILAT n’a jamais fait l’objet d’un plafonnement temporaire. Le bouclier loyer instauré par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, qui plafonnait la variation de l’ILC à 3,5 % pour les PME (du T2 2022 au T1 2024), ne s’appliquait pas à l’ILAT.
Cette absence de plafonnement signifie que les locataires de bureaux et de locaux tertiaires ont subi de plein fouet les hausses de l’ILAT durant la période inflationniste 2022-2023.
5. Questions pratiques
5.1. L’ILAT est-il obligatoire ?
L’utilisation de l’ILAT dans un bail n’est pas automatique. Elle résulte du choix des parties, formalisé par une clause d’indexation insérée dans le bail ou dans un avenant.
Toutefois, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et portant sur des activités tertiaires non commerciales, l’ILAT est le seul indice utilisable pour la révision et le plafonnement du loyer.
5.2. Que se passe-t-il en cas de baisse de l’ILAT ?
La clause d’indexation joue dans les deux sens : si l’ILAT baisse, le loyer est révisé à la baisse. Le bailleur ne peut s’y opposer. Les données récentes le confirment : au T3 et T4 2025, l’ILAT a enregistré des variations annuelles légèrement négatives (-0,04 % et -0,06 %).
5.3. L’oubli de révision : quelles conséquences ?
En vertu de l’article L. 145-38 du Code de commerce, la demande de révision triennale n’est pas rétroactive. Si le bailleur oublie d’exercer son droit, il ne peut réclamer rétroactivement les augmentations correspondantes.
En revanche, pour la clause d’échelle mobile, la jurisprudence considère généralement que la clause produit ses effets de plein droit. Toutefois, la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil limite les rappels de loyer aux cinq dernières années.
5.4. Peut-on changer d’indice en cours de bail ?
Le passage de l’ILAT à l’ILC (ou inversement) en cours de bail nécessite un avenant signé par les deux parties. Un bailleur ne peut imposer unilatéralement un changement d’indice.
6. Quel est le montant de votre loyer révisé ?
L’outil ci-dessus vous permet de calculer instantanément le loyer révisé à partir de n’importe quel couple de trimestres INSEE. Les données sont mises à jour avec le dernier indice publié (T4 2025 - 24 mars 2026).
Pour effectuer votre simulation, il vous suffit de :
Renseigner le loyer actuel (montant annuel hors taxes et hors charges) ;
Sélectionner le trimestre de référence (celui figurant dans votre bail ou correspondant à la dernière révision) ;
Sélectionner le trimestre de révision (le dernier indice connu à la date anniversaire de votre bail).
La calculette affiche alors le nouveau loyer, la variation en euros et en pourcentage, ainsi que le détail de la formule appliquée.
Le résultat est purement indicatif et ne saurait se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Cabinet BVI AVOCAT — Maître Benjamin VIDAL — Avocat au Barreau de Paris
Conclusion
L’indice ILAT constitue aujourd’hui un instrument incontournable pour l’ensemble des acteurs du marché immobilier tertiaire : bailleurs de bureaux, professions libérales, exploitants d’entrepôts logistiques. Sa composition tripartite - mêlant inflation, coûts de construction et croissance économique - en fait un indicateur plus représentatif et plus stable que l’ancien ICC.
La période récente illustre bien les dynamiques à l’œuvre : après des hausses historiques liées à la vague inflationniste de 2022-2023 (jusqu’à +6,51 %), l’ILAT a progressivement décéléré tout au long de 2024 pour atteindre une quasi-stabilité, voire de très légères baisses, au second semestre 2025.
Face à ces enjeux, tant les bailleurs que les locataires ont intérêt à vérifier la conformité de leur clause d’indexation au regard de l’indice effectivement applicable à leur activité, et à anticiper les conséquences financières de chaque révision. Un mauvais choix d’indice peut entraîner la nullité de la clause et priver le bailleur de toute possibilité de révision.