Indice ILC : révision du loyer en bail commercial et mode de calcul
1. Qu'est-ce que l'ILC ?
L'indice des loyers commerciaux (ILC) est l'indice de référence légal pour la révision des loyers des baux commerciaux. Il a été instauré par l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et ses modalités de calcul sont définies par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008, modifié par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022.
Il est publié chaque trimestre par l'INSEE, sur la base 100 fixée au 1er trimestre 2008. Sa valeur la plus récente, pour le 4e trimestre 2025, est de 134,62 (publiée le 24 mars 2026).
2. Qui est concerné par l'ILC ?
L'ILC s'applique aux commerçants immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés et aux artisans immatriculés au Répertoire des métiers (RM), titulaires d'un bail commercial. Sont en revanche exclus du champ de l'ILC :
Les locaux à usage exclusif de bureaux ;
Les plateformes logistiques et entrepôts ;
Les activités industrielles (manufactures, usines, ateliers, entreprises de transport).
Pour ces dernières catégories, c'est l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui s'applique.
3. Comment est calculé l'ILC ?
Depuis la réforme du décret du 14 mars 2022 (applicable à partir du 4e trimestre 2021), l'ILC est composé de deux composantes :
75 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCHL) ;
25 % de l'indice du coût de la construction (ICC).
La troisième composante historique - l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD), qui représentait 25 % - a été supprimée, précisément pour limiter la volatilité de l'ILC que cette composante, très sensible à l'essor du commerce en ligne, amplifiait excessivement.
4. Comment est augmenté en cours de bail le loyer ? (La révision triennale et la clause d’échelle mobile)
La révision triennale
Le mécanisme de la révision triennale du loyer est prévu par les articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce, lesquels sont d’ordre public, c’est-à-dire que toute clause excluant la révision triennale ou contraignant ses effets est réputée non écrite.
Elle obéit aux règles suivantes :
Elle ne peut être demandée que tous les trois ans à compter de la date du bail, du dernier renouvellement, ou de la précédente révision. Concrètement, pour un bail prenant effet le 1er janvier 2021, la demande de révision ne pourra être faite qu’à compter du 2 janvier 2024. Toute demande faite avant le 2 janvier 2024 serait irrecevable ;
Ce n’est pas une révision de plein droit ni une révision automatique, elle doit être demandée et permet de réviser le loyer des locaux commerciaux tous les 3 ans ;
Le loyer révisé est en principe plafonné à la variation de l'ILC (ou de l'ILAT selon l'activité) intervenue depuis la dernière fixation ;
En dehors du plafonnement, le loyer révisé ne peut excéder la valeur locative que si des modifications notables des facteurs locaux de commercialité ont altéré favorablement ou défavorablement les conditions d'exploitation.
La formule de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence)
Le trimestre de référence est celui stipulé dans le bail pour indexation, généralement le trimestre précédant la prise d'effet du bail ou de la révision précédente.
La clause d’échelle mobile
Par dérogation à l’article L 145-38 du Code de commerce, l’article L 145-39 du Code de commerce autorise la clause d’échelle mobile ou dénommée aussi clause d’indexation. Il s'agit d'une augmentation forfaitaire.
Contrairement à la révision triennale, cette clause permet de faire varier annuellement (périodicité généralement choisie de manière conventionnelle), automatiquement et sans modalité spécifique le montant du loyer du bail commercial à condition que cette clause soit expressément stipulée dans le bail commercial.
Pour être valable, la clause d’échelle mobile doit prévoir principalement deux conditions à respecter :
- La première condition est de prévoir un indice de référence : les parties peuvent choisir entre les trois indices (ILC, ILAT, ICC) à la date de formation du contrat ;
- La seconde condition concerne la période de variation de l’indice qui sera appliquée : la variation de l’indice s’écoulera sur une période d’une année, généralement à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail commercial.
Cependant, la clause d’indexation qui n’est stipulée qu’à la hausse doit être réputée non écrite, mais seule la stipulation prohibée doit être neutralisée, c'est à dire que la clause d'indexation doit jouer en cas de hausse mais également en cas de baisse du loyer.
5. Le plafonnement d'urgence pour les PME (2022-2024)
Pour les trimestres du 2e trimestre 2023 au 1er trimestre 2024, une limitation spécifique s’applique : l’augmentation annuelle ne peut pas excéder 3,5 %.
A cet effet, l’article 14 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit un plafonnement à 3,5% de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) sur 4 trimestres pour les TPE et PME (moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros).
Ce plafonnement s’applique uniquement pour les révisions des loyers des baux commerciaux encadrés par l’ILC. Cela concernait initialement les indices applicables entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023. Une loi du 7 juillet 2023 a été publiée au JO et étend l’application du plafonnement de l’ILC à tous les trimestres 2023 jusqu’au premier trimestre 2024.
6. Quel est le montant de votre loyer révisé ?
L'outil ci-dessus vous permet de calculer instantanément le loyer révisé à partir de n'importe quel couple de trimestres INSEE. Les données sont mises à jour avec le dernier indice publié (T4 2025 - 24 mars 2026).
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