Vente de l'immeuble et sort du bail commercial
La vente d’un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce soulève des questions fondamentales pour le locataire commercial en place. Que devient le bail en cours ? Le locataire peut-il être expulsé par le nouvel acquéreur ? Dispose-t-il d’un droit de priorité pour acquérir les murs qu’il occupe ?
Ces interrogations se situent au carrefour de deux régimes juridiques : le droit commun du bail, régi par l’article 1743 du Code civil, et le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel), le locataire commercial bénéficie en outre d’un droit de préférence légal, institué à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dont le régime a été précisé par une jurisprudence abondante.
Le présent article propose une analyse complète et à jour de ces mécanismes, en s’appuyant sur les textes législatifs en vigueur et la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation.
I. L’opposabilité du bail commercial à l’acquéreur
A. Le principe posé par l’article 1743 du Code civil
L’article 1743 du Code civil énonce un principe essentiel :
« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. »
Ce texte fonde le mécanisme d’opposabilité du bail au nouvel acquéreur. En matière de bail commercial, cette protection est renforcée par le statut d’ordre public des baux commerciaux. En effet, dès lors que le bail bénéficie du statut des baux commerciaux (conditions de l’article L. 145-1 du Code de commerce), il est opposable de plein droit à l’acquéreur de l’immeuble.
La Cour de cassation a régulièrement rappelé cette règle fondamentale. L’acquéreur est substitué dans les droits et obligations du bailleur cédant à compter de la vente. Il ne peut ni modifier unilatéralement les conditions du bail, ni expulser le locataire, ni refuser de l’exécuter.
B. Les conditions de l’opposabilité
Pour être opposable à l’acquéreur, le bail commercial doit répondre à l’une des conditions suivantes :
Il a été conclu par acte authentique (devant notaire) ;
Il a une date certaine antérieure à la vente, au sens de l’article 1377 du Code civil (ancien article 1328) ;
Il est enregistré auprès de l’administration fiscale ;
Il résulte d’une situation de fait reconnue par le statut des baux commerciaux.
En pratique, la plupart des baux commerciaux sont conclus sous seing privé mais enregistrés, ce qui leur confère date certaine. De surcroît, l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux est un indice très fort en faveur de l’opposabilité, les juges retenant généralement que l’acquéreur ne pouvait ignorer l’existence du bail.
Néanmoins, la publication du bail au service de la publicité foncière n’est pas une condition de son opposabilité pour les baux d’une durée inférieure ou égale à douze ans. Pour les baux d’une durée supérieure, la publication est nécessaire pour l’opposabilité aux tiers.
C. Les effets de l’opposabilité : la substitution de l’acquéreur
L’effet principal de l’opposabilité est la substitution automatique de l’acquéreur dans la position de bailleur. Celui-ci reprend l’intégralité des droits et obligations nés du bail à compter de la date de la vente.
Concrètement :
L’acquéreur perçoit les loyers à compter de la vente ;
Il est tenu de délivrer les lieux et d’effectuer les grosses réparations ;
Il est lié par les clauses du bail existant (durée, destination, charges…) ;
Il doit respecter le droit au renouvellement du locataire ;
En cas de refus de renouvellement, il est redevable de l’indemnité d’éviction.
Toutefois, l’acquéreur n’est pas tenu des obligations antérieures à la vente (arriérés de loyer dus au vendeur, restitution du dépôt de garantie sauf stipulation contraire dans l’acte de vente). La répartition de la charge du dépôt de garantie entre vendeur et acquéreur est fréquemment source de contentieux.
II. Le droit de préférence du locataire commercial (article L. 145-46-1 du Code de commerce)
A. Origine et nature du droit
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi Pinel du 18 juin 2014, instaure un droit de préférence au profit du locataire commercial lorsque le propriétaire envisage de vendre le local qu’il occupe.
La jurisprudence a qualifié ce droit de « droit de préemption d’origine légale, et de surcroît d’ordre public » (CA Reims, 4 février 2020, n° 17/01763).
En conséquence, toute renonciation anticipée par le locataire à ce droit est sans effet. La Cour d’appel de Bourges a jugé que la renonciation stipulée dans le bail lui-même est nulle, car le locataire ne peut renoncer à un droit au moment même où il lui est conféré (CA Bourges, 27 juin 2019, n° 18/01162).
B. Champ d’application
1. Locaux concernés
Le droit de préférence s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal.
La Cour de cassation a précisé que les locaux à usage industriel en sont exclus. Doit être considéré comme industriel tout local principalement affecté à une activité de fabrication ou de transformation de biens, où le rôle des installations techniques est prépondérant (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034).
De même, les locaux à usage de bureaux sont visés par le texte dès lors qu’ils sont affectés à un usage commercial (CA Paris, 1er décembre 2021, n° 20/00194).
En revanche, les établissements d’enseignement en sont exclus, même s’ils bénéficient du statut des baux commerciaux (CA Aix-en-Provence, 20 novembre 2018, n° 17/04435).
Enfin, la vente d’un terrain nu ne constitue pas la vente d’un local commercial ou artisanal et ne déclenche pas le droit de préférence (CA Aix-en-Provence, 30 janvier 2018, n° 16/19016).
2. Exceptions légales
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce exclut expressément le droit de préférence dans les cas suivants:
Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
Cession unique de locaux commerciaux distincts ;
Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
Cession au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint ;
Exercice du droit de préemption urbain (chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du Code de l’urbanisme).
La jurisprudence récente a apporté d’importantes précisions sur ces exceptions :
• Cession globale d’un immeuble : la Cour de cassation a jugé que le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604).
• Cession de locaux distincts : ne constitue pas une cession unique de locaux distincts la vente par un acte unique de locaux appartenant à des propriétaires différents (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442). La Cour de cassation a également précisé que l’exclusion joue même si la vente inclut aussi des lots d’habitation et des caves (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452).
• Cession familiale et SCI : un arrêt récent de la Cour de cassation a jugé qu’une vente consentie au profit d’une SCI, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession familiale exonérant du droit de préférence, car la SCI a une personnalité juridique distincte de ses associés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525).
• Ventes judiciaires : les dispositions de l’article L. 145-46-1 ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice, y compris la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505 ; Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475 ; Cass. com., 23 mars 2022, n° 20-19.174).
C. La procédure de notification
1. Forme et contenu de la notification
Lorsque le bailleur envisage de vendre le local, il doit informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification peut également être effectuée par acte de commissaire de justice, en application de l’article 651 du Code de procédure civile (CA Paris, 15 novembre 2024, n° 23/08050).
Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Le prix notifié ne peut inclure d’honoraires de négociation d’un intermédiaire immobilier.
La Cour de cassation a expressément jugé que le bailleur doit notifier une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605). Toutefois, la mention séparée de ces honoraires n’entraîne pas la nullité de l’offre si elle ne crée pas de confusion pour le preneur (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799).
Par ailleurs, les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article doivent être reproduites dans chaque notification, à peine de nullité.
2. Délais de réponse et de réalisation
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer.
En cas d’acceptation, le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, ce délai est porté à quatre mois.
Si la vente n’est pas réalisée dans ces délais, l’acceptation de l’offre devient sans effet. Toutefois, ce mécanisme ne joue que si le retard est imputable au locataire.
La Cour d’appel de Paris a jugé que le locataire ne saurait être privé de son droit d’acquérir lorsque le défaut de signature est exclusivement imputable au bailleur (CA Paris, 26 octobre 2022, n° 21/09608). La Cour de cassation a confirmé que l’imputabilité de la non-réalisation au locataire est une condition nécessaire pour que l’acceptation soit privée d’effet (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-16.238).
3. La notification en cas de conditions plus avantageuses
Si, après avoir purgé le droit de préférence, le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, une nouvelle notification doit être adressée au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette obligation incombe au notaire lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé.
Le locataire dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour se prononcer.
D. La sanction : la nullité de la vente
La méconnaissance du droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullité de la vente. La Cour de cassation l’a expressément confirmé : la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préférence est sanctionnée par la nullité, et l’action en nullité est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767).
La Cour d’appel de Douai a également prononcé l’annulation d’une vente conclue sans respect du droit de préemption du locataire (CA Douai, 13 février 2020, n° 18/02720). De même, la Cour d’appel de Basse-Terre a retenu la nullité d’une vente où l’information n’avait pas été portée à la connaissance du locataire commercial (CA Basse-Terre, 22 juin 2020, n° 19/00531).
III. Les obligations du nouvel acquéreur
A. La poursuite du bail aux conditions existantes
Le nouvel acquéreur est tenu de poursuivre le bail dans les conditions identiques à celles convenues entre le vendeur et le locataire. Il ne peut modifier unilatéralement ni le loyer, ni la destination, ni la durée du bail. Il est également tenu de respecter les engagements pris par le précédent bailleur, notamment en matière de travaux ou de renouvellement.
Le bail se poursuit avec toutes ses clauses, y compris les clauses résolutoires, les clauses de révision du loyer, et les clauses relatives aux charges.
B. Le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction
L’acquéreur est lié par l’ensemble du statut des baux commerciaux. En particulier, il ne peut s’opposer au renouvellement du bail sans verser au locataire une indemnité d’éviction, conformément aux articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce.
Cette règle est d’ordre public. L’acquéreur ne peut prétendre ignorer le statut des baux commerciaux ni les droits du locataire en place.
C. Le sort du dépôt de garantie
La question de la restitution du dépôt de garantie versé par le locataire à l’ancien bailleur est récurrente en pratique. En principe, l’obligation de restitution pèse sur le vendeur, sauf si l’acte de vente opère un transfert de cette obligation à l’acquéreur, ce qui est fréquemment stipulé.
Il est vivement recommandé au locataire de vérifier les stipulations de l’acte de vente sur ce point, et à l’acquéreur de provisionner le montant du dépôt de garantie dans le cadre de la négociation du prix d’acquisition.
D. Les actions nées antérieurement à la vente
L’acquéreur n’est pas, en principe, tenu des dettes du précédent bailleur nées antérieurement à la vente.
Inversement, il ne peut se prévaloir de créances de loyer antérieures à son acquisition, sauf cession expressément stipulée dans l’acte de vente.
En revanche, les procédures en cours relatives au bail (renouvellement, révision du loyer, résiliation) se poursuivent contre ou au profit de l’acquéreur, qui est substitué au vendeur dans l’instance.
IV. Conseils pratiques
A. Pour le locataire
Vérifier que le droit de préférence a été correctement purgé avant toute vente à un tiers ;
Contrôler que la notification contient bien le prix, les conditions de la vente, et la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ;
En cas d’acceptation, anticiper le financement pour respecter les délais de réalisation (2 mois, ou 4 mois en cas de recours à un prêt) ;
En cas de vente réalisée sans notification, agir en nullité dans le délai de deux ans (prescription biennale) ;
Après la vente, vérifier les stipulations de l’acte relatives au dépôt de garantie et à la prise en charge des obligations du bail.
B. Pour le bailleur-vendeur
Vérifier si le droit de préférence s’applique ou si une exception légale est caractérisée (cession globale, cession familiale…);
Respecter scrupuleusement le formalisme de la notification (à peine de nullité de la vente) ;
Ne pas inclure d’honoraires d’agence dans le prix notifié au locataire ;
En cas de modification du prix après purge du droit, procéder à une nouvelle notification ;
Attention aux ventes à une SCI familiale : elles ne bénéficient pas de l’exception familiale.
C. Pour l’acquéreur
Vérifier avant l’acquisition que le droit de préférence a été correctement purgé ;
Prendre connaissance du bail et de l’ensemble de ses clauses avant la vente ;
Intégrer le dépôt de garantie dans la négociation du prix ;
Anticiper les obligations à venir (renouvellement, travaux, charges) ;
Conserver le bail et la preuve de la purge du droit de préférence dans ses archives.
La vente d’un immeuble loué à bail commercial est une opération juridiquement complexe, qui nécessite une attention particulière à trois mécanismes fondamentaux : l’opposabilité du bail à l’acquéreur, le droit de préférence du locataire, et la substitution du nouvel acquéreur dans les obligations du bailleur.
La jurisprudence récente, notamment les arrêts de la Cour de cassation rendus en 2025 et 2026, a apporté d’importantes précisions sur le champ d’application et les exceptions au droit de préférence. Le non-respect de ce droit expose le vendeur à la nullité de la vente, sanction redoutable pour les parties.
Tant le bailleur que le locataire ou l’acquéreur ont intérêt à se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux pour sécuriser l’opération.
Vous êtes confronté à une vente d’immeuble avec un bail commercial en cours ?