Locaux monovalents et déplafonnement du loyer
Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation confirme que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé n'est pas applicable aux locaux monovalents, et que le coût des travaux de dépollution peut être pris en compte pour caractériser la monovalence des locaux, peu importe que cette charge incombe au bailleur ou au preneur
1. Rappel des faits et de la procédure
La société civile immobilière Skyros (la bailleresse) est propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société ContiTrade France (la locataire). Ces locaux sont affectés à une activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile.
En vue du renouvellement du bail, la bailleresse a notifié à la locataire une offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer, puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux.
Le point de litige portait sur l'application de la règle du plafonnement du loyer renouvelé : la bailleresse soutenait que les locaux, de nature monovalente, permettaient d'écarter le plafonnement et de fixer le loyer à la valeur locative.
2. Le rappel du cadre juridique : plafonnement et locaux monovalents
En droit commun des baux commerciaux, le loyer du bail renouvelé est plafonné : aux termes de l'article L145-34 du Code de commerce, la variation du loyer applicable lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, dès lors que la durée du bail n'est pas supérieure à neuf ans et qu'aucune modification notable des éléments de l'article L. 145-33 n'est constatée.
Toutefois, par dérogation à ce principe, l'article R145-10 du Code de commerce prévoit que la règle du plafonnement n'est pas applicable aux locaux dits monovalents. Sont qualifiés de monovalents les locaux construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation et qui ne peuvent être affectés à une autre activité sans travaux importants et coûteux. Dans cette hypothèse, le loyer est fixé à la valeur locative conformément à l'article L145-33 du Code de commerce, ce qui peut conduire à une augmentation significative du loyer renouvelé.
La jurisprudence a progressivement précisé les conditions de cette qualification. Il est ainsi admis que les travaux à prendre en compte sont ceux qui seraient nécessaires pour transformer le local en vue d'une utilisation différente, et que leur importance doit s'apprécier au regard de leur nature et de leur coût.
3. L'arrêt de la Cour d'appel de Caen
Par un arrêt du 15 juin 2023, la Cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale, n°22/07397) a dit n'y avoir lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé, en retenant le caractère monovalent des locaux loués.
Pour parvenir à cette conclusion, la Cour d'appel s'est fondée sur plusieurs éléments : les permis de construire des bâtiments loués, leur description dans le bail, les rapports d'expertise amiable produits par les deux parties, ainsi qu'un devis établi le 4 janvier 2023.
Il ressortait de ces éléments que les locaux avaient été construits et aménagés à l'effet de servir à un seul type d'exploitation (contrôle technique, station-service et réparation automobile), et qu'ils ne pouvaient être transformés en vue d'une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, comprenant notamment :
Le démontage des pistes, de l'auvent de la station-service ;
La purge, l'enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d'hydrocarbures enterrés, du réseau d'alimentation des pompes ;
Le comblement des fosses ;
La transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l'accès des poids lourds et engins agricoles ;
La dépollution du site.
La Cour d'appel avait expressément jugé qu'il était indifférent que le coût d'une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur, dès lors que la nécessité d'une dépollution était établie en raison de la nature de l'activité exploitée.
4. Le moyen du pourvoi : l'imputabilité de la dépollution au dernier exploitant
La locataire formait un pourvoi en cassation en soutenant que la dépollution d'une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) incombe au dernier exploitant – et non au bailleur. Elle en déduisait que le coût de la dépollution ne pouvait pas être pris en considération pour apprécier le caractère monovalent des locaux, faute d'être susceptible de peser sur la bailleresse.
La locataire invoquait ainsi une double condition pour qu'un local soit qualifié de monovalent : non seulement les travaux de transformation doivent être importants et coûteux, mais encore la charge financière de ces travaux doit être susceptible de peser sur le bailleur. Cette lecture restrictive visait à neutraliser le poste « dépollution » dans l'appréciation globale du caractère monovalent.
La question posée à la Cour de cassation était donc la suivante : la charge financière de la dépollution du site doit-elle peser sur le bailleur pour que ce poste de travaux puisse être pris en compte dans l'appréciation du caractère monovalent des locaux ?
5. La charge financière de la dépollution du site doit-elle peser sur le bailleur pour que ce poste de travaux puisse être pris en compte dans l'appréciation du caractère monovalent des locaux ?
Par son arrêt du 18 décembre 2025, rendu en formation restreinte (F-D), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi et valide pleinement le raisonnement de la Cour d'appel de Caen.
La Cour de cassation approuve en deux temps :
En premier lieu, elle valide le principe rappelé par la Cour d'appel : la règle du plafonnement n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l'article R. 145-10 du Code de commerce, et sont monovalents les locaux qu'il n'est pas possible d'affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
En second lieu, elle valide l'appréciation souveraine de la Cour d'appel sur les faits : les locaux avaient bien été construits pour une seule exploitation et ne pouvaient être transformés sans travaux importants. S'agissant spécifiquement de la dépollution, la Haute juridiction approuve expressément la formule retenue par les juges du fond selon laquelle « le fait que le coût d'une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur [est] indifférent ».
Autrement dit, la Cour de cassation refuse d'introduire, dans l'appréciation du caractère monovalent, un critère tenant à l'identité du débiteur du coût de transformation. Ce qui compte, c'est la réalité et l'importance des travaux nécessaires pour changer la destination des locaux – et non la question de savoir sur qui pèse en définitive la facture.
6. Portée et enseignements pratiques
Bien que non publié au Bulletin, cet arrêt présente un intérêt pratique certain, en ce qu'il précise les contours de la notion de locaux monovalents dans un contexte particulier : celui des locaux soumis à la réglementation sur les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE).
En premier lieu, la Cour de cassation confirme que l'appréciation du caractère monovalent repose sur une analyse objective des travaux nécessaires pour changer la destination des locaux, sans considération de leur imputation juridique entre les parties. La qualification de monovalent est donc indépendante du régime de responsabilité applicable (droit de l'environnement, clauses du bail, droit commun);
En deuxième lieu, cet arrêt rappelle que les rapports d'expertise amiable et les devis de travaux constituent des éléments de preuve déterminants pour établir le caractère monovalent. Il est donc essentiel, pour les bailleurs souhaitant déplafonner le loyer renouvelé, de constituer un dossier technique solide démontrant la nature et le coût des travaux requis ;
En troisième lieu, du côté des locataires, cet arrêt illustre les limites d'une stratégie contentieuse fondée sur l'imputabilité des travaux de dépollution à l'exploitant en vertu du droit des ICPE. Même si le locataire-exploitant supporte seul le coût de la dépollution en cas de changement d'activité, cela ne suffit pas à exclure ce poste du calcul des travaux de transformation, et donc à remettre en cause la qualification de locaux monovalents ;
En quatrième lieu, sur le plan des honoraires et de la stratégie procédurale, il convient de rappeler que le déplafonnement du loyer peut engendrer des hausses considérables. La vigilance s'impose dès la phase de renouvellement : un locataire de locaux susceptibles d'être qualifiés de monovalents (stations-service, cliniques vétérinaires, cinémas, hôtels, installations sportives…) doit anticiper le risque de déplafonnement et, le cas échéant, solliciter une expertise judiciaire pour contester la valeur locative retenue par le bailleur.