Résiliation du bail commercial lors du redressement judiciaire
Par un arrêt du 10 décembre 2025, la Cour de cassation rappelle qu’il n’ y a pas de résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement de loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire si, au jour où le juge-commissaire statue, les loyers et charges sont régularisés.
Rappel des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé du 29 janvier 2016, le bailleur (la SCI) a donné à bail à Mme [M] aux droits de laquelle vient le preneur, un local commercial.
Par jugement du 7 novembre 2022, le preneur a été mis en redressement judiciaire, Mme [U] étant désignée mandataire judiciaire.
Par acte du 23 mars 2023, le bailleur a saisi le juge-commissaire d'une requête aux fins de voir constater la résolution du bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus pendant une durée de 3 mois postérieurement au jugement d'ouverture.
Le juge-commissaire fait droit à la demande de constatation de résiliation de plein droit du bail commercial.
La décision de la Cour d’appel de Montpellier
Le preneur interjette appel devant la Cour d’appel de Montpellier.
Par un arrêt du 23 juillet 2024, la Cour d’appel de Montpellier rejette la demande du preneur en retenant que le bailleur avait saisi le juge-commissaire le 23 mars 2023, qu'à cette date, le preneur était débiteur d'impayés postérieurs au jugement d'ouverture et que les paiements intervenus postérieurement au dépôt de la requête, soit les 20 et 21 avril 2023, étaient inopérants.
Le preneur forme alors un pourvoi en cassation en avançant que la Cour d’appel ne pouvait pas constater la résiliation du bail car, au jour où ou elle statuait, la dette de loyers avait été apurée, fût-ce par des paiements intervenus après le dépôt de la requête saisissant le juge-commissaire.
Le preneur peut-il apurer la totalité de sa dette jusqu’au jour où le juge-commissaire statue afin de faire échec à la constatation de la résiliation du bail pour impayés durant le délai de 3 mois postérieurement au jugement d’ouverture ?
La Cour de cassation censure l’analyse de la Cour d’appel et précise que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés.
Autrement dit, lorsque le preneur a recouvré l’intégralité de sa dette, même après le délai de carence de 3 mois faisant suite au jugement d’ouverture et même après le jour du dépôt de la requête par le bailleur, au jour où le juge statue, le bail n’est pas résilié de plein droit par le juge-commissaire.
Cet arrêt confirme l’arrêt du 12 juin 2024 (Cass. Chambre commerciale, 12 juin 2024, n°22-24.177) qui avait rendu la même décision.