Loi Pinel et bail commercial : les réformes essentielles à connaître
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises - dite « loi Pinel » - a profondément reconfiguré le statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Cette réforme touche la quasi-totalité des aspects du bail commercial : suppression des discriminations fondées sur la nationalité, baux dérogatoires, état des lieux, indices de loyer, charges, transmission du bail, solidarité du cédant, droit de préemption des communes, droit de préférence du preneur et renforcement de l'ordre public locatif. Elle a été complétée sur plusieurs points déterminants par la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015, notamment sur les formes du congé. Dix ans de jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en ont précisé la portée.
Dix ans après son entrée en vigueur, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé la portée sur chacun de ces points.
Tour d'horizon des réformes fondamentales que tout praticien - bailleur comme preneur - doit maîtriser.
I. Champ d'application temporel : une entrée en vigueur progressive
La loi Pinel a été promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin 2014.
Son entrée en vigueur n’est pas uniforme : les dispositions de la réforme s’appliquent en trois vagues successives, selon leur nature et leur objet.
A. Dispositions applicables immédiatement dès le 20 juin 2014
Certaines dispositions sont entrées en vigueur dès la date de publication de la loi au Journal officiel, soit le 20 juin 2014, et s’appliquent y compris aux baux en cours. Tel est le cas de l’article L.145-40-1 du Code de commerce relatif à l’obligation d’établir un état des lieux.
B. Dispositions applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014
L’article 21 de la loi Pinel prévoit expressément que les articles 3, 9 et 11 de la loi, ainsi que l’article L.145-40-2 du Code de commerce tel qu’il résulte de son article 13, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation, soit le 1er septembre 2014.
Relèvent de cette vague :
L’article L.145-40-2 du Code de commerce (inventaire des charges) : tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et preneur, donnant lieu à un état récapitulatif annuel ;
La règle du lissage du déplafonnement à 10 % par an issue de la modification de l’article L.145-34 du Code de commerce (art. 11 loi Pinel) : en cas de déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors du renouvellement, la hausse ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;
La suppression de la référence à l’ICC pour la révision légale (art. 9 loi Pinel, articles L.145-34 et L.145-38 du Code de commerce) : seuls l’ILC et l’ILAT peuvent désormais servir d’indices de plafonnement pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.
C. Dispositions applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014
En ce qui concerne la réglementation détaillée des charges non répercutables sur le preneur, l’entrée en vigueur initialement prévue au 1er septembre 2014 a été reportée au 5 novembre 2014. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, publié au Journal officiel du 5 novembre 2014, est venu compléter l’article L.145-40-2 en créant les articles R.145-35 à R.145-37 du Code de commerce, qui spécifient les charges, impôts, taxes, redevances et travaux ne pouvant plus être imputés aux locataires. L’article 8 du décret précise expressément que ces dispositions s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de publication du décret, soit le 5 novembre 2014.
Cette troisième vague couvre donc la liste limitative des charges non refacturables (art. R.145-35) ainsi que les obligations d’information triennale du bailleur sur les travaux (art. R.145-36 et R.145-37).
II. Suppression du traitement différencié des étrangers (article L.145-13 du Code de commerce abrogé)
Avant la loi Pinel, l'article L.145-13 du Code de commerce réservait aux ressortissants étrangers un régime dérogatoire restrictif pour l'accès au statut des baux commerciaux, hors ressortissants de l'Union européenne et de l'Espace économique européen. Ce texte constituait une discrimination résiduelle incompatible avec les évolutions du droit de l'Union.
L'article 5 de la loi Pinel a abrogé l'article L.145-13 du Code de commerce. Désormais, les parties, quelle que soit leur nationalité, sont soumises aux mêmes conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux. L'égalité de traitement s'applique tant pour l'accès au statut que pour l'exercice de l'ensemble des droits qu'il confère : droit au renouvellement, indemnité d'éviction, contestation du loyer.
III. Baux dérogatoires et convention d'occupation précaire
A. Allongement de la durée maximale du bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce)
Avant la loi Pinel, la durée maximale du bail dérogatoire - échappant au statut des baux commerciaux - était de deux ans. La réforme l'a portée à trois ans, permettant aux parties de tester plus sereinement la viabilité d'une activité commerciale.
La règle essentielle demeure : à l'expiration de cette durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (article L.145-5, alinéa 2, du Code de commerce). Si le preneur reste en possession et y est laissé, il s'opère de plein droit un nouveau bail soumis au statut, au plus tard dans un délai d'un mois à compter de l'échéance.
Point de vigilance : cette entrée en tacite prolongation déclenche ensuite les droits au renouvellement et à l'indemnité d'éviction.
B. Définition légale de la convention d'occupation précaire (art. L.145-5-1 du Code de commerce)
La loi Pinel a créé l'article L.145-5-1 du Code de commerce, qui consacre la convention d'occupation précaire.
Celle-ci se caractérise, « quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
Contrairement au bail dérogatoire, cette convention peut dépasser trois ans sans emporter soumission au statut. Mais la preuve des circonstances particulières de précarité incombe à celui qui s'en prévaut.
IV. Durée du bail et clause de durée ferme
L'article L.145-4, modifié par la loi Pinel puis par la loi Macron, interdit en principe toute clause de durée ferme et incompressible privant le preneur de sa faculté de résiliation triennale. Cette disposition est d'ordre public.
Quatre exceptions limitatives subsistent :
Les baux d'une durée supérieure à neuf ans ;
Les baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux monovalents) ;
Les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
Les baux de locaux de stockage mentionnés à l'article 231 ter du Code général des impôts. En dehors de ces cas, toute clause imposant au preneur une durée ferme est réputée non écrite.
La loi Pinel a également étendu la faculté de résiliation anticipée pour retraite ou invalidité aux ayants droit du preneur en cas de décès, ainsi qu'à l'associé unique d'une EURL ou à l'associé gérant majoritaire d'une SARL de moins de deux ans d'ancienneté.
V. Formes du congé et de la demande de renouvellement : l'état du droit après Pinel et Macron
A. Le régime issu de la loi Pinel (2014) : LRAR autorisée pour les deux parties
Dans sa rédaction originelle issue de la loi Pinel, l'article L.145-9 du Code de commerce avait introduit une option novatrice en permettant au bailleur et au preneur de délivrer congé "par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties".
L'objectif était de réduire le coût des notifications.
B. La correction apportée par la loi Macron (6 août 2015) : retour à l'acte extrajudiciaire pour le bailleur
Ce choix offert par la loi Pinel a été sévèrement critiqué par les praticiens en raison des risques contentieux liés à la date de réception de la LRAR et à la preuve de sa délivrance. La loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 a tiré les conséquences de ces critiques en rétablissant pour le bailleur l'obligation de recourir à l'acte extrajudiciaire.
L'état du droit actuel s'articule ainsi :
Congé du bailleur (article L.145-9 du Code de commerce) : acte extrajudiciaire obligatoire, quelle que soit la nature du congé. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs et mentionner le délai de deux ans pour agir. Aucune dérogation conventionnelle n'est possible.
Congé triennal du preneur (article L.145-4 du Code de commerce) : peut être notifié par LRAR ou par acte extrajudiciaire, au choix du preneur, avec préavis de six mois.
Congé du preneur à l'échéance contractuelle ou en tacite prolongation (article L.145-9 du Code de commerce) : acte extrajudiciaire obligatoire également, la LRAR n'étant autorisée que pour le congé triennal.
C. Demande de renouvellement (article L.145-10 du Code de commerce modifié par la loi Macron)
La demande de renouvellement du preneur peut être notifiée par LRAR ou par acte extrajudiciaire. En revanche, le bailleur doit impérativement répondre - s'il entend refuser - par acte extrajudiciaire. À défaut de réponse dans un délai de trois mois, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L.145-10, alinéa 4, du Code de commerce).
En pratique, le bailleur, même s’il accepte le principe du renouvellement du bail, répond par un acte extrajudiciaire.
VI. Indices de révision du loyer : la suppression de l'ICC
A. La réforme centrale de l'article 9 de la loi Pinel
L'article 9 de la loi Pinel a modifié les articles L.145-34 (loyer du bail renouvelé) et L.145-38 (révision légale triennale) du Code de commerce en supprimant toute référence à l'Indice du Coût de la Construction (ICC) pour le calcul du plafonnement légal des loyers des baux commerciaux. L'ICC, indice de construction des bâtiments neufs à usage d'habitation, était déconnecté de la réalité économique des commerces et générait des augmentations de loyer particulièrement volatiles.
L'ICC est remplacé par deux indices directement liés à l'activité économique des locataires :
L'ILC (indice des loyers commerciaux) : applicable aux baux des locaux à usage commercial et artisanal. Composé à 50 % de l'IPC (indice des prix à la consommation hors tabac), à 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail et à 25 % de l'ICC, il reflète mieux l'environnement économique du preneur ;
L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : applicable aux baux des locaux à usage exclusif de bureaux, aux professions libérales et aux activités d'entreposage et de logistique.
B. Portée et nuances : ordre public ou non ?
Révision légale triennale (article L.145-38 du Code de commerce) : l'exclusion de l'ICC est d'ordre public, L.145-38 figurant dans la liste de l'article L.145-15. Toute clause renvoyant à l'ICC pour la révision triennale dans un bail conclu ou renouvelé après le 1er septembre 2014 est réputée non écrite.
Clause d'échelle mobile : l'ICC peut toujours être utilisé dans le cadre d'une clause d'indexation annuelle (clause d'échelle mobile), que ce soit pour les baux antérieurs ou postérieurs à 2014. Toutefois, les forts mouvements de l'ICC entre 2020 et 2023 ont engendré des hausses de loyer dépassant parfois 25 %, ouvrant droit à révision judiciaire.
VII. Encadrement du loyer : plafonnement et lissage du déplafonnement
A. Le principe du plafonnement (article L.145-34 du Code de commerce)
En l'absence de modification notable des éléments visés à l'article L.145-33, le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'indice ILC ou ILAT sur la durée du bail écoulé. Le déplafonnement reste possible en cas de modification notable des éléments visés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, ou si la durée du bail dépasse douze ans par l'effet d'une tacite prolongation.
B. Le lissage du déplafonnement : la règle du « plafond de 10 % » (articles L.145-34, al. 5 et L.145-38 du Code de commerce)
La loi Pinel a institué un plafond annuel de 10 % pour les augmentations résultant d'un déplafonnement, en cours de bail (article L.145-38 du Code de commerce) ou lors d'un renouvellement (article L.145-34, alinéa 5, du Code de commerce). Ainsi, lorsque la variation des facteurs locaux de commercialité justifie un déplafonnement, la hausse ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Exception : ce lissage ne s'applique pas lorsque le déplafonnement résulte d'une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans (art. L.145-34, alinéa 3, du Code de commerce). Dans ce cas, la totalité de la hausse s'opère sans étalement.
VIII. État des lieux obligatoire (article L.145-40-1 du Code de commerce)
La loi Pinel a créé l'article L.145-40-1 du Code de commerce, rendant obligatoire l'établissement d'un état des lieux lors de la prise de possession des locaux (à la conclusion du bail, lors d'une cession du droit au bail, lors d'une cession ou mutation du fonds) et lors de la restitution des locaux. L'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement ; à défaut, il est dressé par un Commissaire de justice (anciennement huissier), à frais partagés par moitié.
Cette disposition a une incidence directe sur les litiges en fin de bail : en l'absence d'état des lieux d'entrée, la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil profite au preneur. L'état des lieux de sortie sert de référence pour apprécier les dégradations imputables au preneur.
IX. Inventaire des charges et transparence financière (art. L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce)
L'article L.145-40-2 du Code de commerce, créé par la loi Pinel, impose que tout contrat de bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et preneur. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Le bailleur doit également communiquer, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés et un état récapitulatif de ceux réalisés.
L'article R.145-35 du Code de commerce, issu du décret du 3 novembre 2014, dresse la liste des charges ne pouvant pas être mises à la charge du preneur : les dépenses relatives aux grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil et les travaux de vétusté, les travaux de mise en conformité, certains impôts (notamment la contribution économique territoriale), les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, les charges imputables à d'autres locataires ou à des locaux vacants.
X. Transmission automatique du bail en cas de restructuration (article L.145-16 alinéa 1 du Code de commerce)
Avant la loi Pinel, la jurisprudence admettait que la transmission universelle du patrimoine d'une société à son associé unique n'était pas une cession requérant l'accord du bailleur (Cass. 3e civ., 9 avril 2014, n° 13-11.640, FS-P+B : la transmission universelle du patrimoine d'une société dissoute à l'associé unique n'est pas une cession de bail nécessitant l'accord du bailleur).
La loi Pinel a étendu et codifié expressément ce principe en modifiant l'article L.145-16, alinéa 1er, du Code de commerce.
Depuis le 1er septembre 2014, le bail commercial est transmis automatiquement, sans agrément du bailleur, dans les cas suivants :
Fusion : le bail est transmis à la société issue de la fusion ou à la société absorbante ;
Apport partiel d'actif : le bail est transmis à la société bénéficiaire de l'apport soumis au régime des scissions ;
Scission : le bail est transmis à la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, aux sociétés issues de la scission ;
Transmission universelle de patrimoine (TUP) : le bail est transmis à l'associé unique bénéficiaire de la dissolution sans liquidation, conformément à l'article 1844-5 du Code civil.
Ces opérations n'étant pas des cessions au sens strict, les clauses d'agrément du bailleur ou d'interdiction de cession ne peuvent y faire obstacle. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (articles L.145-15 et L.145-16, alinéa 1 du Code de commerce).
XI. Cession du bail : encadrement de la solidarité du cédant (articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce)
Avant la loi Pinel, les clauses de garantie solidaire du cédant pouvaient couvrir toute la durée du bail restant à courir, voire ses renouvellements. La réforme a instauré deux mécanismes protecteurs du cédant :
Information obligatoire des impayés (article L.145-16-1 du Code de commerce) : le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée. À défaut, il perd son recours contre le cédant pour les sommes dues au-delà ;
Limitation temporelle de la garantie (article L.145-16-2 du Code de commerce): le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que durant trois ans à compter de la cession. Toutefois, elle n'est pas d'application immédiate aux baux conclus antérieurement à la loi Pinel (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121 : la limitation à trois ans de la garantie solidaire du cédant ne s'applique qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014) : seuls les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 en bénéficient.
XII. Droit de préemption des communes (articles L.145-2 III du Code de commerce et L.214-1 et suivants du Code de l’urbanisme)
La loi Pinel a renforcé et précisé le droit de préemption des communes sur les baux commerciaux, les fonds artisanaux et les fonds de commerce en cas de cession, en application des articles L.214-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
Lorsqu'une commune exerce son droit de préemption, elle dispose d'un délai de deux ans à compter de la prise d'effet de la cession pour rétrocéder le bien à une personne physique ou morale de son choix, en vue de préserver la diversité et le développement du commerce et de l'artisanat. Ce délai est porté à trois ans en cas de mise du fonds en location-gérance (article L.214-2 du Code de l’urbanisme).
L'article L.145-2 III du Code de commerce, modifié par la loi Pinel, pose une règle de protection du preneur essentielle : le défaut d'exploitation ne peut pas être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial pendant le délai de rétrocession prévu par l'article L.214-2 du Code de l'urbanisme. Cette disposition préserve le preneur du risque de voir son bail résilié pour absence d'exploitation durant la période de préemption, situation qui lui est entièrement étrangère.
XIII. Droit de préférence du preneur en cas de vente du local (article L.145-46-1 du Code de commerce)
L'article L.145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi Pinel, institue un droit de préférence du locataire lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre. Le bailleur doit notifier son projet de vente au locataire par LRAR ou remise en main propre, cette notification valant offre de vente. Le locataire dispose d'un mois pour accepter ; il bénéficie ensuite de deux à quatre mois pour réaliser l'acquisition.
La Cour de cassation a consacré le caractère impératif de cette disposition (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I : l'art. L.145-46-1 du Code de commerce relatif au droit de préférence du preneur revêt un caractère impératif.).
Elle a également précisé que le droit de préférence ne s'applique pas aux ventes judiciaires (adjudication, vente d'actifs en liquidation judiciaire), ni dans les hypothèses d'exception expressément prévues par la loi : cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux distincts, cession au conjoint, à un ascendant ou descendant, exercice du droit de préemption du Code de l'urbanisme.
En 2025, la 3e chambre civile a précisé les contours de l'exception de « cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux », jugeant que l'inclusion d'une parcelle non bâtie accessoire du local loué dans une vente globale suffit à exclure le droit de préférence (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604 et n° 23-19.292 : précisions sur l'exception de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux au sens de l'art. L.145-46-1.).
XIV. Renforcement de l'ordre public locatif : la sanction du « réputé non écrit »
La loi Pinel a remplacé la nullité des clauses contraires aux dispositions d'ordre public du statut par leur réputation de clauses « non écrites » (article L.145-15 du Code de commerce). Cette substitution emporte une conséquence déterminante : les clauses nulles étaient soumises à la prescription biennale de l'article L.145-60, tandis que les clauses réputées non écrites sont insusceptibles de prescription.
La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt de principe publié (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405, FS-P+B+I : imprescriptibilité de l'action en réputé non écrit des clauses de charges contraires à l'art. L.145-40-2 du Code de commerce.) : le locataire peut à tout moment - même après plusieurs années de bail - soulever l'inapplicabilité d'une clause contraire à l'ordre public du statut, sans se heurter à aucun délai. Cette évolution est déterminante dans la pratique du contentieux des baux commerciaux.
XV. Tableau récapitulatif des principales réformes
Conclusion
Dix ans après son entrée en vigueur, la loi Pinel - complétée par la loi Macron - continue de structurer l'ensemble du contentieux des baux commerciaux.
Six points de vigilance pratique s'imposent à tout praticien :
(i) Identifier avec précision la date de conclusion ou de renouvellement du bail pour déterminer le régime applicable ;
(ii) Vérifier l'indice d'indexation — pour tout bail conclu ou renouvelé après le 1er septembre 2014, la révision triennale ne peut reposer que sur l'ILC ou l'ILAT à peine de réputé non écrit ;
(iii) Etablir systématiquement un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie ;
(iv) Auditer l'inventaire des charges pour identifier les clauses illicites dont la contestation reste imprescriptible ;
(v) Respecter scrupuleusement la procédure de notification du droit de préférence en cas de projet de vente, sous peine de nullité de la cession ;
(vi) Lors de toute restructuration (fusion, scission, apport partiel d'actif, TUP), s'assurer que la transmission du bail opère de plein droit sans qu'un agrément du bailleur puisse être exigé.
Le Cabinet BVI AVOCAT, expert en droit des baux commerciaux, accompagne bailleurs et preneurs dans l'analyse de leurs baux, la négociation des conditions de renouvellement, le contentieux locatif et la sécurisation de leurs opérations de cession.