La loi de simplification de la vie économique : impact sur les baux commerciaux
Adoptée définitivement par l'Assemblée nationale le 14 avril 2026 et par le Sénat le 15 avril 2026 dans les termes du texte issu de la commission mixte paritaire du 20 janvier 2026, la loi de simplification de la vie économique introduit plusieurs évolutions notables du statut des baux commerciaux. Les articles 24 A et 24 de la loi, regroupés sous un Titre X intitulé « Simplifier le développement des commerces », modifient sensiblement les rapports entre bailleurs et preneurs, au bénéfice essentiellement des locataires commerçants et artisans.
Le présent article expose les apports de la loi, leurs conditions d'application dans le temps et les points de vigilance pratiques qu'ils impliquent pour la gestion des baux en cours et à venir.
I. Contexte législatif et portée du Titre X
Le projet de loi de simplification de la vie économique, déposé le 24 avril 2024 par le ministre de l'économie, a connu un parcours parlementaire particulièrement long. Après une première lecture au Sénat en octobre 2024 et à l'Assemblée nationale le 17 juin 2025, la commission mixte paritaire s'est réunie le 20 janvier 2026 et a abouti à un accord.
Le texte CMP a été successivement adopté par l'Assemblée nationale le 14 avril 2026 (T.A. n° 273) puis par le Sénat le 15 avril 2026, acquérant ainsi force de loi sous réserve de l'examen par le Conseil constitutionnel susceptible d'être saisi de certaines dispositions - non relatives aux baux commerciaux.
Les dispositions relatives aux baux commerciaux figurent aux articles 24 A et 24 de la loi, sous le Titre X «Simplifier le développement des commerces ».
Elles s'inscrivent dans une logique de rééquilibrage du rapport contractuel entre bailleurs et preneurs, dans la continuité de la loi Pinel du 18 juin 2014.
Quatre évolutions principales méritent d'être examinées :
La clarification de la notion de local commercial ou artisanal pour l'application du droit de préférence (article 24 A) ;
L'instauration d'un droit à la mensualisation du loyer ;
La faculté, désormais expressément autorisée, d'insérer une clause de tunnel encadrant la variation de l'ILC ;
La refonte du régime du dépôt de garantie (article 24).
II. Article 24 A : précision du champ d’application du droit de préférence (Article L. 145-46-1 du Code de commerce)
L'article 24 A complète l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, lequel, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, institue au profit du locataire commercial un droit de préférence en cas de vente des locaux loués par le bailleur. Cette disposition, jugée d'ordre public par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605), a donné lieu à un abondant contentieux, en particulier sur la définition du « local à usage commercial ou artisanal » protégé.
Le texte adopté insère, avant le dernier alinéa de l'article L.145-46-1, la définition suivante : « Le local à usage commercial mentionné au premier alinéa du présent article s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal mentionné au premier alinéa s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité à l'exclusion des entrepôts. »
Cette clarification légale met un terme à l'incertitude qui subsistait quant à l'application du droit de préférence aux bureaux et entrepôts. La nouvelle définition consacre la solution retenue par la réponse ministérielle du 25 février 2021 (RM n°21155) s'agissant des bureaux, ainsi que la position doctrinale majoritaire excluant les locaux à usage exclusif de bureau du bénéfice du droit de préférence.
Elle apporte corrélativement une sécurité accrue pour les bailleurs et leurs conseils à l'occasion de la purge du droit de préférence.
Application dans le temps : Le II de l'article 24 A précise que cette disposition est « applicable aux mutations intervenant après la date de promulgation de la présente loi ». En d'autres termes, la définition nouvelle s'appliquera aux ventes dont la signature est postérieure à la publication de la loi au Journal officiel.
III. Article 24 : instauration d’un droit à la mensualisation du loyer (nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce)
L'apport le plus novateur de la loi réside dans la création, par le 2° du I de l'article 24, d'un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce inséré au début de la section 6 du chapitre V du livre IV du livre Ier.
Cet article consacre, au bénéfice du preneur, un véritable droit à la mensualisation du paiement du loyer.
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce dispose ainsi : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges et qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »
La portée de cette disposition est considérable.
La pratique demeure en effet largement dominée par le paiement trimestriel d'avance, souvent stipulé dans le bail et pesant lourdement sur la trésorerie des commerçants et artisans.
Désormais, le preneur pourra, par simple demande, imposer à son bailleur le passage à un paiement mensuel - sous réserve de deux conditions cumulatives : d'une part, être à jour du paiement des loyers et charges ; d'autre part, ne pas se trouver dans une situation d'arriérés ayant fait l'objet d'une contestation préalable.
Deux précisions méritent d'être soulignées.
D'abord, le droit à la mensualisation n'est ouvert qu'aux preneurs exploitant une activité de commerce de détail, de commerce de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Il en résulte qu'il ne bénéficiera pas aux professions libérales ayant opté pour le statut des baux commerciaux, ni aux exploitants d'activités industrielles.
Ensuite, le mécanisme prend effet à compter de « l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail » : la mensualisation ne rétroagit donc pas et s'applique pour le terme suivant la demande.
Par coordination, le 1° du I de l'article 24 ajoute la référence à l'article L. 145-32-1 dans l'énumération de l'article L. 145-15 du Code de commerce, conférant ainsi à cette disposition un caractère d'ordre public : toute clause du bail qui écarterait ou limiterait le droit à la mensualisation sera réputée non écrite.
Application dans le temps : Le A du II de l'article 24 prévoit expressément que le 2° du I - donc le droit à la mensualisation - « est applicable aux baux en cours d'exécution à la date de la promulgation de la présente loi ». Il s'agit donc d'une disposition d'application immédiate, y compris aux baux anciens, dès lors qu’elle sera publiée.
IV. Article 24 : autorisation expresse de la « clause tunnel » encadrant l’indexation (nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce)
Le 2° bis du I de l'article 24 crée un article L. 145-38-1 du Code de commerce consacrant la validité des clauses d'indexation dites « tunnel », par dérogation à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier.
Le nouvel article L. 145-38-1 est ainsi rédigé : « Par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. »
Cette disposition met un terme à une controverse jurisprudentielle ancienne. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation rendue sous l'empire de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, les clauses d'indexation ne pouvant jouer qu'à la hausse étaient réputées non écrites en totalité (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038). Le doute subsistait cependant s'agissant des clauses de tunnel symétriques qui, tout en fonctionnant dans les deux sens, plafonnaient la variation de l'indice, par exemple à plus ou moins 3 % par an.
Désormais, la loi consacre expressément la validité de telles clauses, à la condition qu'elles jouent « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse ». La pratique contractuelle se trouve ainsi sécurisée : bailleurs et preneurs pourront lisser les effets d'une forte variation de l'ILC - particulièrement utile dans les périodes d'inflation ou de déflation marquées - sans craindre la sanction du réputé non écrit.
Application dans le temps : l'article 24 ne prévoit pas expressément de disposition transitoire pour le 2° bis du I. En conséquence, la règle de droit commun s'applique : la validité des clauses de tunnel pourra être invoquée pour les baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi.
V. Article 24 : refonte du régime du dépôt de garantie (article L. 145-40 du Code de commerce complété)
Le 3° du I de l'article 24 complète l'article L. 145-40 du Code de commerce par trois alinéas qui modifient substantiellement le régime du dépôt de garantie pour les locaux commerciaux et artisanaux visés à l'article L. 145-32-1.
Il convient de rappeler que l'article L. 145-40 du Code de commerce ne posait jusqu'ici qu'une règle unique : les sommes versées au titre du dépôt de garantie excédant le montant de deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
A. Plafonnement du dépôt de garantie
Le premier des alinéas ajoutés dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Il en va de même s'agissant de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »
Il s'agit d'une mutation profonde du régime en vigueur. Trois apports essentiels doivent être distingués :
En premier lieu, le dépôt de garantie est désormais plafonné à un trimestre de loyer - pratique dominante sur le marché, mais qui n'avait pas jusqu'ici de fondement légal impératif ;
En deuxième lieu, le plafond est étendu à « la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature » - ce qui signifie que les cautionnements bancaires, garanties à première demande ou nantissements de comptes à terme fournis en substitution ou en complément d'un dépôt en numéraire entrent désormais dans le même plafond ;
En troisième lieu, les sommes versées ne portent plus intérêt au profit du preneur, par dérogation expresse à l'article L. 145-40 actuel.
Ce dernier point mérite une attention particulière. Pour les baux concernés par l'article L. 145-32-1 du Code de commerce (commerces de détail, commerces de gros, prestations de services à caractère commercial ou artisanal), la loi neutralise la règle jurisprudentielle constante selon laquelle tout excédent au-delà de deux termes de loyer devait produire intérêts. Dans le même temps, en plafonnant le dépôt à un trimestre, elle rend cette question largement théorique.
B. Transmission de l'obligation de restitution en cas de mutation
Le deuxième alinéa ajouté institue un régime nouveau en cas de vente des locaux : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraine de droit la caducité des garanties de toutes nature mentionnées au deuxième alinéa. Elle emporte l'obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. »
La jurisprudence antérieure retenait, en matière de dépôt de garantie, que l'obligation de restitution pesait sur le bailleur qui l'avait reçue, sauf remise effective au nouveau propriétaire (Cass. 3e civ., 25 février 2004, n° 02-16.589 ; Cass. 3e civ., 27 janvier 2010, n° 08-20.836). La loi inverse cette solution : en cas de mutation, l'obligation est automatiquement transférée au nouveau bailleur, à charge pour le cédant d'organiser la transmission effective des fonds. En contrepartie, les garanties autres (cautionnement, nantissement) deviennent caduques de plein droit, imposant au cédant de procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.
La disposition modifie sensiblement la pratique des ventes d'immeubles commerciaux : il conviendra désormais de stipuler dans l'acte de vente le transfert effectif des dépôts de garantie en faveur de l'acquéreur, lequel sera directement tenu à restitution à l'égard du preneur. Les notaires et avocats rédacteurs devront adapter leurs clauses de transfert.
C. Délai impératif de restitution du dépôt de garantie
Enfin, le troisième alinéa fixe un délai de restitution : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au premier alinéa, il dispose d'un délai de six mois pour les restituer au preneur. À cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. »
Le bail commercial ne connaissait jusqu'ici aucun délai légal de restitution du dépôt de garantie. La jurisprudence se bornait à rappeler que cette restitution devait intervenir dans un « délai raisonnable » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2013, n° 12-25.122), apprécié souverainement par les juges du fond. Le nouveau régime introduit un plafond impératif de trois mois à compter de la remise des clés pour les sommes versées en numéraire, et de six mois pour les autres garanties. Les déductions légitimes demeurent possibles, sous la double condition que les sommes à déduire soient dues par le preneur et dûment justifiées.
Ce dispositif rapproche sensiblement le régime du bail commercial de celui applicable au bail d'habitation (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et offre une voie d'action judiciaire simplifiée au preneur en cas de rétention injustifiée du dépôt de garantie par le bailleur.
D. Application dans le temps des dispositions sur le dépôt de garantie
Le II de l'article 24 organise une entrée en vigueur échelonnée, particulièrement précise :
Le deuxième alinéa du 3° (plafonnement du dépôt à un trimestre et absence d'intérêts) n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi - les baux en cours ne sont donc pas affectés sur ce point ;
Le troisième alinéa du 3° (transmission de l'obligation de restitution en cas de mutation) s'applique aux mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation ;
Le dernier alinéa du 3° (délai de trois mois pour restituer le dépôt) s'applique aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation, lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date.
Cette architecture différenciée traduit la volonté du législateur de concilier la sécurité des contrats en cours (pour le plafonnement) avec l'effet immédiat des dispositions les plus protectrices pour le preneur (délai de restitution, transmission au nouveau bailleur).
VI. Synthèse des dates d’application
La synthèse ci-dessous récapitule l'entrée en vigueur des différentes dispositions, étant précisé que l'ensemble du dispositif est subordonné à la promulgation de la loi, non intervenue à la date du présent article. À défaut de saisine du Conseil constitutionnel sur ces dispositions particulières, la promulgation devrait intervenir dans les quinze jours suivant l'adoption définitive, soit au plus tard dans la première quinzaine de mai 2026.
Article 24 A (définition du local commercial et artisanal pour l'article L. 145-46-1 du Code de commerce) : applicable aux mutations intervenant après la promulgation ;
Article L. 145-32-1 du Code de commerce (droit à la mensualisation du loyer) : applicable aux baux en cours d'exécution à la date de la promulgation ;
Article L. 145-38-1 du Code de commerce (clause tunnel d'indexation) : applicable aux baux conclus ou renouvelés après promulgation ;
Article L. 145-40, deuxième alinéa nouveau, du Code de commerce (plafonnement du dépôt à un trimestre, absence d'intérêts) : applicable aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation ;
Article L. 145-40, troisième alinéa nouveau, du Code de commerce (transmission au nouveau bailleur) : applicable aux mutations intervenant trois mois après la promulgation ;
Article L. 145-40, dernier alinéa nouveau, du Code de commerce (délai de restitution de trois mois) : applicable aux baux en cours, lorsque la remise des clés intervient trois mois après la promulgation.
VII. Recommandations pratiques à destination des bailleurs et des preneurs
Les nouvelles dispositions appellent, tant du côté bailleur que preneur, plusieurs réflexes de gestion qu'il est utile de rappeler.
Pour les bailleurs : il conviendra de revoir les modèles de baux commerciaux en vue des renouvellements à venir afin d'intégrer une clause de tunnel d'indexation explicitement prévue par le nouvel article L. 145-38-1, d'ajuster la rédaction des clauses relatives au dépôt de garantie en cohérence avec le plafonnement à un trimestre et l'absence d'intérêts, et d'anticiper le traitement du dépôt de garantie dans les actes de vente par l'insertion d'une clause de transfert effectif au profit de l'acquéreur. Les demandes de mensualisation émanant des preneurs devront être traitées dans le délai imparti, sous peine de voir leur refus déclaré sans effet devant le juge ;
Pour les preneurs : la demande de mensualisation du loyer, dès lors qu'elle est formulée alors que le preneur est à jour de ses obligations, constitue désormais un droit opposable au bailleur. Il sera utile de la formaliser par lettre recommandée avec accusé de réception afin de conserver la preuve de la date de demande et du délai de prise d'effet. À l'issue du bail, en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie au-delà du délai de trois mois, le preneur pourra engager une action en restitution sur le fondement du nouvel article L. 145-40 du Code de commerce.
Conclusion
La loi de simplification de la vie économique apporte au statut des baux commerciaux quatre évolutions majeures qui, bien que circonscrites, renforcent sensiblement la position du preneur commerçant et artisan dans ses rapports avec le bailleur.
La mensualisation du loyer, en particulier, rompt avec une pratique séculaire de règlement trimestriel d'avance et constitue un soulagement bienvenu pour la trésorerie des petits commerces. Le plafonnement légal du dépôt de garantie et la fixation d'un délai de restitution consacrent des règles de bonne pratique que la jurisprudence peinait à imposer. Enfin, la clarification du champ du droit de préférence et la sécurisation des clauses de tunnel répondent à des controverses récurrentes et sécurisent utilement la pratique.