Résiliation du bail commercial pour non-respect de la destination
En cas de manquement du locataire à la clause de destination du bail commercial, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
Rappel des faits et de la procédure
Le 19 octobre 1993, le bailleur a donné en location au locataire une parcelle de terre, une partie d'un bâtiment et un parking à usage commercial, pour y exploiter un centre d'animation, le locataire étant autorisé à prolonger le bâtiment côté ouest pour y construire notamment un snack.
Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2015, le bailleur a assigné le locataire en résolution du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation lui faisant notamment grief d'exploiter un restaurant aux lieu et place d'un snack autorisé par le bail.
La Cour d’appel a donné raison au bailleur et a prononcé la résiliation du bail commercial.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation en prétextant qu’un snack constituait une forme de restauration.
Pour appuyer son raisonnement le locataire a précisé qu’un contrat de bail commercial qui autorisait le preneur à construire un snack sur les lieux loués, sans comporter une quelconque restriction quant aux plats servis, au type de restauration ou au sujet de la vente d'alcool, ni limiter l'activité de ce snack à la restauration sur place ou à la restauration à emporter, l'autorisait à exploiter un commerce de restauration, aussi bien sur place qu'à emporter, où de l'alcool est servi aux clients, et ce quels que soient les plats qui y sont servis ou son type de restauration
La violation de la clause de destination du bail commercial par le locataire
Toutefois, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du locataire car celui-ci en proposant à la clientèle une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, composée notamment de poisson au gingembre et de ris de veau forestier offrait un type de restauration bien plus sophistiqué que celle pouvant être servie dans un snack.
Ainsi, l'activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant était totalement différente de ce qui avait été initialement convenu par les parties.
Le locataire n’avait pas informé le bailleur et avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués, violant la clause de destination du bail entraînant la résiliation du bail commercial.
Dès lors, une attention particulière doit être accordée à la clause de destination du bail commercial :
Pour le locataire : si la clause de destination du bail est trop restrictive, celui-ci encourt la résiliation du bail s’il n’obtient pas, via la procédure de déspécialisation, l’autorisation du bailleur pour adjoindre une activité connexe ou complémentaire ;
Pour le bailleur : une clause de destination trop large l’expose à ce que son locataire puisse exercer différentes activités sans avoir de recours à son encontre.
Références