Les conditions de renouvellement du bail commercial
Le bail ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme convenu.
A défaut de congé du bailleur, avec ou sans offre de renouvellement, ou d’une demande de renouvellement par le preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions, conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce.
Le renouvellement naîtra du congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur ou de la demande de renouvellement du locataire. Ces actes mettent fin au bail en cours et engendrent le bail renouvelé.
Toutefois, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par les parties ne permet pas automatiquement, à elle seule, la conclusion du nouveau bail.
En effet, les parties doivent s’entendre sur le contenu de ce nouveau bail et particulièrement sur son prix.
Pour pouvoir bénéficier du renouvellement de son bail commercial le preneur doit remplir certaines conditions qui sont, à l’exception de l’immatriculation, énumérées par l’article L145-8 du Code de commerce :
Une personne titulaire du droit au renouvellement
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le preneur, propriétaire du fonds commercial, industriel ou artisanal qui est exploité dans les lieux.
Le locataire-gérant qui n’est ni titulaire du bail ni propriétaire du fonds n’a pas droit au renouvellement.
L’exploitation effective du fonds pendant trois années
L’exploitation doit exister à la date du renouvellement et doit avoir existé de manière effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
La disparition du fonds entraîne la disparition du droit au renouvellement.
Néanmoins, l’article L145-8 du Code de commerce autorise le défaut d’exploitation du fonds pour des motifs légitimes.
Le preneur devra rapporter la preuve de l’impossibilité d’exploiter et du motif légitime la justifiant.
Il est à noter qu’il ne peut s’agir que d’un défaut d’exploitation provisoire dans la mesure où un défaut d’exploitation prolongé entraînerait la disparition du fonds et donc du droit au renouvellement.
Ainsi, peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds et être considérés comme motifs légitimes :
- Le mauvais état de l’immeuble imputable au propriétaire ;
- Le décès du preneur.
A contrario, n’ont pas été considérés comme des motifs légitimes :
- Un vol de marchandises ;
- La liquidation judiciaire du locataire-gérant du preneur.
Le défaut d’exploitation ne peut être invoqué comme motif de refus de renouvellement qu’après une mise en demeure adressée au locataire d’avoir à exploiter le fonds, laquelle doit être restée vaine après le délai d’un mois.
De manière pratique, il a d’ailleurs été jugé que dans le cadre de la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, la mise en demeure préalable au congé peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement[1].
L’immatriculation du propriétaire du fonds
Le titulaire du bail doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux et doit également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Cette condition ne découle pas de l’article L145-8 du Code de commerce mais d’une condition édictée par l’article L145-1 du Code de commerce.
La condition d'immatriculation doit être remplie au moment où l'une des parties au bail entend exercer l'un des droits reconnus par le statut des baux commerciaux ou, au contraire, contester l'application de ce statut.
C'est donc, en ce qui concerne le renouvellement du bail, au moment de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement que le locataire doit être immatriculé[2]. Mais cette condition doit également être remplie à la date d'expiration du bail[3]. Toutefois, entre la date de délivrance du congé et la date d'effet du congé, il peut s'intercaler une période intermédiaire où le locataire n'a pas été immatriculé, sans que pour autant, le bailleur puisse dénier le droit au renouvellement[4].
L'immatriculation doit concerner chacun des locaux pris en location dès lors qu'un véritable fonds de commerce y est exploité, qu'il s'agisse de l'établissement principal ou d'un établissement secondaire[5]. Elle est également exigée pour un terrain loué nu sur lequel des constructions ont été édifiées au sens de l'article L145-1, I, 2º, du Code de commerce et où est exploité un établissement secondaire[6].
A défaut, le preneur ne bénéficiera pas du droit au renouvellement et plus précisément, il lui sera opposé la dénégation du droit au renouvellement.
Application du statut des baux commerciaux
Il paraît logique que si le statut des baux commerciaux n’est pas applicable en raison, entre autres, de l’inexistence du fonds de commerce ou de l’absence de local, le preneur ne pourra pas se prévaloir d’un droit au renouvellement et se verra opposer la dénégation du droit au renouvellement.
Ne peuvent donc prétendre à l'exercice de ce droit les personnes qui occupent les locaux en vertu d'un titre juridique qui ne répond pas à la qualification de bail.
En outre, le bail devra lui-même entrer dans le champ d'application du statut des baux commerciaux.
Sont donc exclus du statut :
- Les baux de locaux ou d'immeubles non destinés à l'exploitation d'une activité industrielle, commerciale, artisanale ou assimilée ;
- Les baux de simples emplacements ;
- Les baux professionnels ;
- Les baux de locaux accessoires non indispensables à l'exploitation du fonds ;
- Les baux de terrains nus sur lesquels n'a été édifiée aucune construction ;
- Les baux de courte durée et les locations saisonnières.