La prescription de l'obligation de délivrance dans le cadre du bail commercial
Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation juge que l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de cette obligation tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
1. Rappel des faits et de la procédure
Par acte du 1er juin 1997, [R] [S] et son épouse Mme [M] ont donné à bail un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie. Par avenant des 22 et 23 janvier 2003, M. et Mme [B] (les locataires) sont entrés dans les droits du preneur initial après avoir acquis le fonds de commerce, incluant le droit au bail. Le bail a ensuite été renouvelé le 4 juillet 2017 entre Mme [M] (la bailleresse, [R] [S] étant décédé le 26 septembre 2015) et M. et Mme [B].
L'assiette du bail incluait une cour située à l'arrière de l'immeuble, décrite dans l'avenant de 2003 et dans le renouvellement de 2017. Les locataires soutenaient que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en ne leur procurant pas la jouissance effective de cette cour.
Le 20 juin 2019, M. et Mme [B] ont assigné la bailleresse en délivrance de la jouissance de la cour et en indemnisation des préjudices subis.
2. Le rappel du cadre juridique : l’obligation de délivrance
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. Cette obligation de délivrance - qui recouvre non seulement la remise matérielle des locaux, mais aussi la mise en jouissance de toutes les dépendances comprises dans l'assiette contractuelle du bail - constitue l'une des obligations essentielles du bailleur.
La prescription de droit commun des actions personnelles et mobilières est de cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (art. 2224 C. civ.).
La question soulevée par le présent arrêt est celle du point de départ de ce délai lorsque le manquement à l'obligation de délivrance est invoqué dans le cadre d'un bail commercial - contrat à exécution successive.
3. L'arrêt de la Cour d'appel de Rennes
Par un arrêt du 29 mai 2024, la Cour d'appel de Rennes (5e chambre) a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des locataires. Pour parvenir à cette conclusion, elle avait retenu que :
La prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime ;
Dès le 23 janvier 2003, date de signature de l'avenant au bail, les locataires avaient eu connaissance de la configuration de la cour et des droits qu'ils détenaient sur elle ;
L'action introduite le 20 juin 2019, soit plus de seize ans après l'entrée en jouissance, était donc prescrite depuis le 23 janvier 2008.
En d'autres termes, la Cour d'appel avait fait courir le délai quinquennal à compter de la date d'entrée en jouissance - moment auquel les locataires avaient eu connaissance de leurs droits sur la cour -, sans tenir compte du caractère continu du manquement reproché à la bailleresse.
Les locataires formaient un pourvoi en cassation en soutenant que l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue s'exécutant pendant toute la durée du bail. Dès lors, tant que le manquement à cette obligation persiste, la demande tendant à en obtenir l'exécution ne peut être prescrite.
S'agissant de la demande indemnitaire, les locataires faisaient valoir qu'elle ne pouvait porter que sur les cinq années précédant leur assignation - et non être déclarée entièrement prescrite.
4. Le délai de prescription de l'action en exécution forcée et en indemnisation pour manquement à l'obligation de délivrance court-il à compter de la date à laquelle le locataire a eu connaissance de ses droits sur la chose louée, ou est-il renouvelé tant que le manquement perdure ?
Par son arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel de Rennes, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.
La Haute juridiction pose en termes clairs deux principes articulés :
En premier lieu, elle affirme que l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. Ce faisant, elle ancre l'obligation de délivrance dans la nature même du contrat de louage : contrat à exécution successive, le bail crée un rapport permanent d'obligation qui se renouvelle à chaque instant de son exécution ;
En second lieu, il en résulte une double conséquence pour le locataire :
il est recevable à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, sans limitation dans le temps liée à la date à laquelle il a eu connaissance de ses droits ;
il est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice, conformément à l'article 2224 du Code civil - et non sur l'ensemble de la période d'inexécution, qui peut remonter à plusieurs décennies.
En censurant l'arrêt d'appel qui avait retenu un point de départ fixe - la date d'entrée en jouissance - pour faire courir la prescription, la Cour de cassation valide ainsi une logique de prescription glissante pour les obligations continues : le délai quinquennal s'applique, mais il court à rebours depuis la date de la demande, non depuis celle où le locataire a eu connaissance de ses droits.
5. Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt, publié au Bulletin, présente une portée majeure pour la pratique des baux commerciaux, en ce qu'il articule de façon inédite et claire le régime de prescription applicable aux actions fondées sur le manquement continu du bailleur à son obligation de délivrance.
En premier lieu, l'arrêt confirme que l'obligation de délivrance est une obligation de faire à exécution continue, et non une obligation à exécution instantanée dont le point de départ serait fixé une fois pour toutes à la remise des clés ou à la signature du bail. Cette qualification emporte des conséquences importantes : tant que la chose louée n'est pas intégralement délivrée - par exemple si une dépendance incluse dans l'assiette du bail reste inaccessible au locataire -, le manquement se renouvelle à chaque instant, et la prescription ne peut être courue.
En deuxième lieu, l'arrêt distingue soigneusement deux types d'action :
L'action en exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance n'est pas soumise au délai quinquennal tant que le manquement perdure : le locataire peut agir à tout moment pendant l'exécution du bail pour contraindre le bailleur à lui procurer la jouissance de la chose louée ;
L'action en réparation du préjudice résultant du manquement est, en revanche, soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil - mais cette prescription court à rebours depuis la date de la demande en justice : le locataire peut obtenir indemnisation des préjudices subis au cours des cinq années précédant son assignation, et non depuis l'origine du manquement.
En troisième lieu, cet arrêt ouvre des perspectives importantes pour les locataires victimes de manquements anciens mais persistants à l'obligation de délivrance - notamment en cas d'inaccessibilité d'une dépendance, d'encombrement persistant d'un passage, ou de non-conformité durable d'une partie des locaux à leur destination contractuelle. Le locataire pourra agir en exécution forcée sans risque de prescription, et obtenir réparation des cinq dernières années de préjudice.
En quatrième lieu, pour les bailleurs, cet arrêt rappelle l'impérieuse nécessité de s'assurer, dès la prise d'effet du bail et tout au long de son exécution, que l'intégralité de l'assiette contractuelle est effectivement mise en jouissance du locataire. Tout manquement, même ancien et non contesté pendant des années, est susceptible de faire l'objet d'une action dès lors qu'il persiste à la date de l'assignation.
Références