Fixation du loyer du bail commercial renouvelé
Le congé avec offre de renouvellement du bailleur ou la demande de renouvellement du preneur mettent fin au bail en cours.
Néanmoins, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par les parties ne permet pas, à elle seule, la conclusion du nouveau bail.
En effet, les parties doivent s’entendre sur le contenu de ce nouveau bail et particulièrement sur son prix.
Les parties peuvent librement fixer le prix du bail renouvelé et augmenter ou diminuer le loyer.
Néanmoins, dans la majeure partie des cas, le seul objet de discussions concerne le prix du loyer renouvelé dans la mesure où les autres clauses du bail doivent être celles du bail expiré.
Ainsi, le preneur aura la possibilité de s’opposer à une demande de modification des clauses sauf celles permettant d’être conforme aux évolutions législatives, notamment les clauses qui n’étaient pas en conformité avec loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014 pour toutes ses dispositions qui ne font pas l'objet de règles particulières .
L'accord sur les clauses essentielles peut résulter de l'échange de mails sur les clauses essentielles[1]. Toutefois, un désaccord sur l'une des conditions essentielles du bail interdit de considérer qu'il y a eu formation d'un nouveau contrat, alors même que ce désaccord ne touche qu'un seul point.
Il est à noter que le juge n’a pas le pouvoir de modifier les clauses accessoires[2] :
“Le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et qu'aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail dont la licéité n'est pas discutée »
Fixation du loyer renouvelé
Les parties peuvent adopter une démarche amiable en saisissant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Elle est compétente pour tenter de concilier les parties, avant toute procédure contentieuse devant le Juge des loyers commerciaux, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé, ou à sa révision, ou sur un litige portant sur le montant des charges et travaux depuis le 20 juin 2014.
A défaut d’accord entre le bailleur et le locataire sur le prix, il appartient à la partie la plus diligente de saisir par voie d'assignation le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance) du lieu de situation de l’immeuble dans le délai de 2 ans conformément aux dispositions de l’article L145-60 du Code de commerce à compter de la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement.
Avant la saisine du Juge des loyers commerciaux, la partie qui entend le saisir doit notifier un mémoire préalable. Ce n’est qu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification du mémoire que la partie pourra valablement saisir le Juge des loyers commerciaux.
Étant observé que la notification du mémoire a pour effet d’interrompre la prescription biennale.
Si les parties n’ont pas agi dans le délai de 2 ans afin que le loyer soit fixé judiciairement, il n’y a aucune conséquence sur l’existence même du bail à l’exception du loyer.
Dans ce cas, le loyer renouvelé doit être fixé à l’ancien montant du loyer.
Le principe : la fixation à la valeur locative
L’article L145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
L’article L145-33 du Code de commerce dispose que, à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
« 1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »
Les éléments, dont fait état le dernier alinéa de l’article L145-33 du Code de commerce, sont définis par les articles R145-2 à R145-8 du Code de commerce.
L’exception au principe de la valeur locative : la règle du plafonnement
Néanmoins, le principe de fixation du loyer à la valeur locative est pondéré par l’article L145-34 du Code de commerce instaurant la règle du plafonnement du loyer renouvelé suivant l'indice de référence contenu dans le bail.
Le plafonnement permettra d'éviter une augmentation importante du loyer renouvelé.
Le plafonnement s’applique dans le cas où le bail, conclu pour neuf ans et renouvelé pour neuf ans, prend fin à son échéance contractuellement prévue ou au plus tard au terme de la douzième année qui suit sa date de prise d’effet.
Cependant, le plafonnement n’étant pas d’ordre public, le preneur peut y renoncer.
Les exceptions à l’exception
Il existe des exceptions au plafonnement qui sont au nombre de trois et ont pour conséquence de déplafonner le loyer :
- La valeur locative inférieure au plafond permettra d'obtenir un loyer renouvelé déplafonné ;
- La modification notable des éléments mentionnés à l’article L145-33 du 1° au 4° ;
- La durée effective de plus de douze ans du bail expiré.
Durée du bail
La durée minimale du bail renouvelé est fixée à neuf ans par l'article L145-12 du Code de commerce qui réserve cependant la possibilité d'un accord des parties pour une durée plus longue. Les parties sont donc libres de déroger à cette durée de neuf ans qui ne s'applique qu'à défaut d'une convention contraire. Lorsque le bail à renouveler (le bail initial) a été conclu pour douze ans, le nouveau bail aura une durée de neuf ans, sauf accord express des parties sur le maintien de la durée de douze ans.