Mise en conformité du local commercial : qui paye entre le bailleur et le locataire ?
La question de la prise en charge des travaux de mise en conformité d’un local commercial - qu’il s’agisse d’accessibilité aux personnes handicapées, de sécurité incendie ou de normes applicables aux établissements recevant du public (ERP) – constitue l’une des sources de contentieux les plus fréquentes entre bailleurs et locataires commerciaux.
Entre obligation légale de délivrance à la charge du bailleur et clauses contractuelles transférant certains travaux au preneur, la répartition obéit à un régime complexe, façonné par les articles 1719 et 1720 du Code civil, les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce, et précisé par une jurisprudence abondante et récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
I. Le cadre légal de référence
A. Les obligations fondamentales du bailleur (articles 1719 et 1720 du Code civil)
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur, sans qu’il soit besoin de stipulation particulière, deux obligations fondamentales : délivrer la chose louée et l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
L’article 1720 du Code civil précise qu’il doit remettre le bien en bon état de réparations de toute espèce. Ces deux obligations forment le socle sur lequel repose l’ensemble du droit des travaux en bail commercial.
Dans le cadre du bail commercial, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) introduit un régime de transparence : le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, travaux, impôts et taxes, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire. Le bailleur est en outre tenu à une information périodique sur les travaux réalisés et ceux prévus au cours des trois années suivantes. L’absence d’inventaire peut fragiliser les clauses de répartition des charges en cas de contentieux.
B. La répartition légale : les grosses réparations (article 606 du Code civil) et l’article R. 145-35 du Code de commerce
L’article 606 du Code civil réserve au bailleur les grosses réparations - gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, murs de soutènement, clôtures - soit toutes les réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
La 3ème chambre civile a précisé, dans un arrêt du 13 juillet 2005 (n°04-13.764), la frontière entre entretien et grosses réparations : les réparations d’entretien sont celles « utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble » alors que les grosses réparations « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».
Cette qualification relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Il est important de noter que l’article 606 est d’ordre public : il ne peut être conventionnellement aménagé.
C’est à cet égard que l’article R. 145-35 du Code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, pose une règle d’ordre public spécifique au bail commercial : ne peuvent en aucun cas être imputés au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et, lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations, les travaux de mise en conformité avec la réglementation. Toute clause contraire est réputée non écrite.
II. Le principe : les travaux de mise en conformité incombent au bailleur
A. L’obligation de délivrance, fondement du principe
La Cour de cassation déduit de l’article 1719 du Code civil que, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur.
Ce principe, posé dès un arrêt du 17 avril 1996 (n°94-15.906), a été réaffirmé s’agissant spécifiquement des normes d’accessibilité.
Par l’arrêt du 6 juillet 2023 (n°22-15.901), la 3ème chambre civile a jugé que le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, sauf stipulation expresse contraire du bail.
Le même principe s’applique aux normes de sécurité incendie.
Par l’arrêt du 10 avril 2025 (n°23-14.099), la Cour a jugé que, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail.
En l’espèce, un établissement recevant du public avait été exploité pendant quatorze ans sans remise aux normes, alors que l’immeuble présentait dès sa construction des non-conformités majeures (absence de désenfumage, plancher non qualifié stable au feu, absence de robinet d’incendie armé).
La Cour a censuré l’arrêt qui imputait ces défauts au locataire sans constater l’existence d’une stipulation expresse mettant à sa charge les travaux pour remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance.
Ce courant jurisprudentiel a encore été confirmé par l’arrêt du 4 septembre 2025 (n°23-14.257), dans lequel la 3ème chambre civile a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui tentait de se prévaloir d’une clause de « prise des lieux en l’état » pour se décharger de son obligation de délivrance.
La Cour a approuvé la Cour d’appel d’avoir constaté que le bail laissait aux bailleurs la charge des grosses réparations, soit celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ainsi que celles liées à la vétusté, faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire.
B. Les travaux nécessaires à l’activité du preneur
Au-delà des seules prescriptions administratives, le bailleur est tenu de prendre en charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail.
C’est ce qu’a jugé la 3ème chambre civile dans un arrêt du 18 janvier 2018 (n°16-26.011) :
« Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire. »
En l’espèce, il s’agissait d’un bail commercial à usage de crèche : des travaux de désamiantage, rendus nécessaires par la destination contractuelle, n’avaient pas été anticipés. La cour d’appel avait exonéré le bailleur au motif que le preneur avait confié les travaux à un promoteur. Cassation.
Sur la portée de la « clause expresse contraire » réservée par cet arrêt, la jurisprudence est nuancée : cette réserve ne vaut que pour les travaux d’adaptation ou d’aménagement liés au choix du preneur (agencement, équipements propres à l’activité), non pour les travaux qui relèvent de la délivrance initiale d’un immeuble apte à la destination convenue.
C. La charge de la preuve de la délivrance conforme
C’est au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation en délivrant un local conforme à la destination prévue.
La Cour d’appel d’Orléans l’a rappelé dans un arrêt du 18 novembre 2021 (n° 20/00587, Société GSF Energia c/ Communauté de communes du Val de Sully) : la clause « prise en l’état » exclut bien la garantie de bon état initiale de l’article 1720, alinéa 1 du Code civil mais « une telle clause ne saurait décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance ».
En outre, l’absence d’état des lieux d’entrée ne peut créer une présomption inverse de conformité en faveur du bailleur.
Cette solution est conforme à l’arrêt de la troisième chambre civile du 5 juin 2002 (n°00-19.037), qui avait déjà jugé que « la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ».
III. L’exception : le transfert conventionnel au locataire
A. La validité de principe des clauses expresses de transfert
La liberté contractuelle permet aux parties de déroger au principe de la charge du bailleur.
La Cour de cassation a posé, dans un arrêt de principe du 9 juillet 2008 (n°07-14.631) que le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté.
La Cour de cassation sanctionne systématiquement l’absence de stipulation claire.
Dans un arrêt du 31 mars 2016 (n°14-28.939), la 3ème chambre civile a jugé qu’en l’absence de clause expresse du bail, les travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative demeurent à la charge du bailleur.
L’exigence d’expressivité est stricte : une clause générale renvoyant au respect de la réglementation ne suffit pas.
B. La limite infranchissable : l’obligation de délivrance conforme
C’est ici que réside le principe essentiel du droit positif.
Même lorsqu’une clause transfère au preneur des travaux hors grosses réparations le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation de délivrance.
L’arrêt du 9 juillet 2008 (n°07-14.631) l’a posé en termes non équivoques :
« si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. »
La clause de transfert est donc valable pour les travaux de vétusté ordinaire ; elle est sans effet pour les vices qui affectent la structure, car ces travaux relèvent de l’obligation de délivrance initiale.
Cette limite s’impose avec d’autant plus de force lorsque les non-conformités étaient préexistantes à la délivrance.
L’arrêt du 10 avril 2025 (n°23-14.099) l’a précisé : une clause générale par laquelle le locataire s’oblige à « effectuer tous travaux de mise aux normes de sorte que les locaux soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » ne constitue pas une stipulation expresse suffisante pour mettre à sa charge les travaux destinés à remédier à des non-conformités existantes au moment de la délivrance. La clause ne couvre que les normes nouvelles survenant en cours de bail.
C. L’interprétation stricte et les autres limites du transfert conventionnel
Indépendamment de la limite tirée de l’obligation de délivrance, les juridictions appliquent une interprétation stricte des clauses dérogatoires.
Dans un arrêt du 29 septembre 2010 (n°09-69.337), la 3ème chambre civile a jugé que la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations (possible avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel), le clos et le couvert doit être interprétée restrictivement et ne peut pas inclure la réfection totale de la toiture. La qualification de la nature des travaux relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
La jurisprudence impose en outre au bailleur qui entend se prévaloir d’une clause de transfert de rapporter la preuve d’une double condition : que la clause vise expressément les travaux en cause et que ces travaux soient liés à l’activité spécifique du preneur.
C’est ce qu’a jugé le Tribunal judiciaire de Grenoble dans une décision du 15 décembre 2025 (n° 24/01974), en décidant qu’à défaut de rapporter la preuve de cette double condition, les travaux de mise aux normes prescrits par l’autorité administrative sont laissés à la charge du bailleur.
La cour d’appel d’Orléans a synthétisé les limites du transfert dans un arrêt du 19 mars 2020 (n°19/00948) en jugeant que les travaux de mise en conformité incombent aux preneurs, à l’exception de ceux relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, qui restent toujours à la charge du bailleur en vertu de l’article R. 145-35 du Code de commerce, et de ceux rendus nécessaires, en cours de bail, par la vétusté, qui relèvent également de l’obligation du bailleur.
IV. Le contentieux : règles procédurales et indemnisation
A. La mise en demeure préalable : une condition du remboursement
Lorsque le locataire a lui-même réalisé les travaux de mise en conformité incombant au bailleur, le remboursement de leur coût n’est pas automatique. En application de l’article 1222 du Code civil (ancien article 1144 du Code civil), le locataire doit avoir préalablement mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux et, sauf urgence, obtenu une autorisation judiciaire avant de se substituer à lui.
Dans un arrêt du 20 avril 2023 (n°21-20.032), la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui avait relevé d’office le moyen tiré de l’absence de mise en demeure sans le soumettre au contradictoire des parties, en violation de l’article 16 du Code de procédure civile. La Cour a néanmoins rappelé le principe : sauf urgence, le locataire qui a réalisé des travaux incombant au bailleur ne peut en obtenir le remboursement sans mise en demeure préalable.
B. La nature de la créance : avance sur travaux, non préjudice indemnisable
Par un arrêt du 6 avril 2023 (n°19-14.118) la troisième chambre civile a posé un principe important : en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution (préjudice d’exploitation, perte de chance), d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires.
Cependant, le coût des travaux de remise en état ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux.
Lorsque les travaux ne seront jamais réalisés - notamment en raison de la liquidation judiciaire du locataire - le bailleur ne peut être condamné à en payer le coût.
C. Les ERP et la conformité à la destination contractuelle
Dans un arrêt du 19 juin 2025 (n°23-20.127), la 3ème chambre civile a jugé que les travaux de mise aux normes ERP autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur. La Cour a cassé l’arrêt d’appel pour contradiction de motifs : la cour d’appel avait, dans ses motifs, reconnu que ces travaux devaient être assurés et pris en charge par le bailleur, mais avait refusé, dans son dispositif, de prononcer la moindre condamnation de ce chef, faute d’éléments suffisants.
Conclusion
En bail commercial, les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, d’accessibilité et ERP incombent par principe au bailleur en vertu de son obligation de délivrance (articles 1719 et 1720 du Code civil).
Ce principe, confirmé par un courant jurisprudentiel constant de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation connaît une limite absolue : les grosses réparations et les vices structurels ne peuvent jamais être transférés au locataire, conformément aux dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce.
Les parties peuvent néanmoins convenir, par des clauses expresses, de transférer au locataire les travaux de vétusté ordinaire ou les mises aux normes spécifiques à son activité survenant en cours de bail. La jurisprudence impose une interprétation stricte de ces clauses, et en exclut systématiquement les non-conformités préexistantes et les travaux nécessaires à la délivrance initiale. Toute ambigüité profite au locataire.