Imprévision et force majeure dans le bail commercial
Crise sanitaire, inflation des charges, hausse brutale des coûts de l'énergie : les événements économiques imprévus n'épargnent pas les relations locatives commerciales. Face à un bail devenu économiquement insoutenable, le locataire - ou parfois le bailleur - peut être tenté d'invoquer l'imprévision ou la force majeure pour obtenir un réaménagement du contrat ou s'exonérer de ses obligations.
Ces deux mécanismes, profondément distincts, obéissent à des conditions et produisent des effets radicalement différents. Leur application au bail commercial soulève des questions que la jurisprudence continue de trancher.
I. L'imprévision : un droit à la renégociation issu de la réforme de 2016
A. Les conditions pour l’application de l’imprévision
L'article 1195 du Code civil, introduit par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et entré en vigueur le 1er octobre 2016, a consacré en droit français la théorie de l'imprévision, rompant ainsi avec plus d'un siècle de refus jurisprudentiel incarné par le célèbre arrêt Canal de Craponne (Cass. civ., 6 mars 1876).
Désormais, lorsqu'un changement de circonstances imprévisible rend l'exécution d'un contrat excessivement onéreuse pour l'une des parties, celle-ci peut demander à son cocontractant de renégocier les termes du contrat.
Le texte soumet ce droit à la renégociation à quatre conditions cumulatives :
Premièrement, un changement de circonstances doit être survenu postérieurement à la conclusion du contrat ;
Deuxièmement, ce changement devait être imprévisible au moment de la formation du contrat : il ne suffit pas qu'il soit inattendu, il faut qu'il n'ait pas pu être raisonnablement anticipé par les parties ;
Troisièmement, ce changement doit rendre l'exécution du contrat excessivement onéreuse pour la partie qui l'invoque, ce qui suppose un déséquilibre économique substantiel, et non une simple diminution de la rentabilité ou un inconvénient passager ;
Quatrièmement, la partie qui invoque l'imprévision ne doit pas avoir accepté d'assumer le risque lié à ce changement, que ce soit expressément par une clause du contrat ou implicitement par la nature même de l'opération.
Le mécanisme procédural prévu par l'article 1195 est graduel.
La partie lésée doit d'abord demander une renégociation à son cocontractant. Cette demande préalable constitue une véritable condition de recevabilité, comme l'a rappelé le Tribunal de commerce de Paris dans un jugement du 15 novembre 2023 (RG n°2022 026 332).
Pendant la phase de renégociation, la partie qui invoque l'imprévision doit impérativement continuer à exécuter ses obligations contractuelles. Il s’agit d’un point essentiel sur lequel plusieurs preneurs ont trébuché. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir ensemble de la résolution du contrat ou demander conjointement au juge de l'adapter. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l'une des parties, réviser le contrat ou y mettre fin aux conditions qu'il détermine.
L'article 1195 est un texte supplétif de volonté : les parties peuvent l'exclure par une clause contractuelle expresse. C'est un élément dont il faut tenir compte dès la rédaction du bail.
B. L'application controversée de l'imprévision au bail commercial
L'application de l'article 1195 du Code civil au bail commercial fait l'objet d'un débat jurisprudentiel qui n'est pas encore tranché par la Cour de cassation.
Une première ligne jurisprudentielle initiée par la Cour d'appel de Versailles dans un arrêt du 12 décembre 2019 (n°18/07183), considère que le statut des baux commerciaux, issu des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un ensemble de règles spéciales qui prime sur le droit commun des contrats. Selon ce raisonnement, les mécanismes propres au statut, à savoir la révision triennale du loyer (article L. 145-38 du Code de commerce), le plafonnement du loyer de renouvellement (article L. 145-34 du Code de commerce) et la fixation judiciaire du loyer suffisent à assurer l'équilibre économique du bail et excluent le recours à l'article 1195. Plus récemment, la Cour d'appel de Versailles (3 juillet 2025, n°24/06006) a confirmé cette analyse.
Une seconde ligne, portée par le Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 15 février 2024 (n°21/05037), adopte une position inverse. Il a été jugé que les dispositions de l’article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, étaient applicables à un bail régularisé le 25 janvier 2017.
Toutefois, dans cette espèce, la demande du preneur a finalement été rejetée, mais pour un motif procédural : le locataire avait cessé d'exécuter ses obligations pendant la période de renégociation, en violation de l'exigence posée par l'article 1195 alinéa 2 du Code civil
En l'état, la Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur cette question. L'issue dépendra probablement de l'analyse que la troisième chambre civile retiendra du rapport entre le droit commun issu de la réforme et le droit spécial du statut des baux commerciaux.
II. La force majeure : un mécanisme d'exonération aux conditions plus strictes
A. Les conditions pour l’application de la force majeure
La force majeure, définie à l'article 1218 du Code civil, obéit à une logique différente. Alors que l'imprévision vise un contrat dont l'exécution reste possible mais est devenue excessivement onéreuse, la force majeure suppose un événement qui empêche l'exécution de l'obligation.
Trois conditions cumulatives la caractérisent :
L'événement doit échapper au contrôle du débiteur, c’est le critère de l’extériorité ;
Il ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, c’est le critère de l’imprévisibilité ;
Et ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées rendant l’exécution du contrat impossible, c’est le critère de l’irrésistibilité.
Les conséquences diffèrent également selon la durée de l'empêchement. Si celui-ci est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue. S'il est définitif, le contrat est résolu de plein droit.
B. La force majeure écartée en matière de loyers commerciaux : une jurisprudence désormais établie
La crise du Covid-19 a donné lieu à un contentieux massif sur la question de savoir si les mesures de fermeture administrative constituaient un cas de force majeure exonérant le preneur du paiement de ses loyers. La Cour de cassation a répondu par la négative dans une série d'arrêts qui forment désormais une jurisprudence constante.
Par un arrêt du 30 juin 2022 (n°21-20.190), la troisième chambre civile a jugé que le locataire restait tenu de payer ses loyers malgré les mesures gouvernementales de fermeture.
La Cour de cassation a confirmé cette solution par un arrêt du 15 juin 2023 (n°21-10.119), en affirmant sans ambiguïté que « L'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers ».
III. Imprévision et force majeure : une distinction à maîtriser
La distinction entre les deux mécanismes est essentielle pour le praticien et les parties au bail.
Sur le plan des conditions, l'imprévision suppose une exécution devenue excessivement onéreuse mais encore possible. La force majeure exige un événement qui empêche l'exécution de l'obligation du débiteur. Si, en théorie, la force majeure peut exonérer le débiteur ou suspendre son obligation (article 1218 du Code civil), la Cour de cassation a jugé que le débiteur d'une obligation de somme d'argent ne peut jamais s'en prévaloir.
Sur le plan des effets, la différence est tout aussi marquée. Même dans les hypothèses où la force majeure pourrait être retenue - ce qui, on l'a vu, est exclu pour le paiement du loyer - elle opère de manière automatique : suspension ou résolution de plein droit. L'imprévision, au contraire, n'exonère de rien : elle ouvre un droit à la renégociation et, en dernier recours, permet au juge de réviser le contrat ou d'y mettre fin. Le locataire qui invoque l'imprévision ne peut en aucun cas cesser de payer son loyer pendant le processus.
Sur le plan stratégique, le choix du fondement n'est donc pas indifférent. Un preneur confronté à une fermeture administrative totale pourrait être tenté d'invoquer la force majeure, mais la jurisprudence de la Cour de cassation lui ferme définitivement cette voie pour l'obligation de loyer. L'imprévision, si elle est admise au bail commercial, offrirait une voie plus adaptée dans les situations où un changement de circonstances imprévisible - crise économique sectorielle, hausse brutale des charges, bouleversement réglementaire - rend l'exécution du bail disproportionnément onéreuse sans pour autant la rendre impossible.
IV. Recommandations pratiques
Pour le preneur confronté à un déséquilibre économique majeur, plusieurs précautions s'imposent. Il convient d'abord de vérifier que le bail a été conclu après le 1er octobre 2016, l'article 1195 n'étant pas applicable aux baux antérieurs. Il faut ensuite s'assurer que le bail ne contient pas de clause excluant expressément le recours à l'imprévision. La demande de renégociation doit être formalisée par écrit, de manière circonstanciée, en documentant le changement de circonstances et l'onérosité excessive. Enfin - et c'est un point sur lequel plusieurs demandes ont été rejetées - le preneur doit impérativement continuer à exécuter ses obligations, y compris le paiement du loyer, pendant toute la phase de renégociation.
Pour le bailleur, l'enjeu est différent : il s'agit d'anticiper ces risques dès la rédaction du bail, en insérant le cas échéant une clause excluant l'application de l'article 1195, ou en définissant précisément les modalités de renégociation qui s'appliqueront en cas de changement de circonstances.
La question de l'applicabilité de l'imprévision au bail commercial attend encore une réponse définitive de la Cour de cassation.
Cabinet BVI Avocat accompagne bailleurs et locataires dans l'analyse, la rédaction et le contentieux de leurs baux commerciaux. Pour toute question relative à l'imprévision, à la force majeure ou à la renégociation de votre bail, n'hésitez pas à nous contacter.