Trouble de jouissance en bail commercial : responsabilité du bailleur
Le bailleur d'un local commercial ne se libère pas de ses obligations en remettant les clés. Il doit garantir au preneur, pendant toute la durée du bail, une jouissance conforme à la destination contractuelle des lieux. Lorsqu'il y manque - par inaction, par négligence ou du fait de travaux qu'il impose - le preneur dispose de plusieurs leviers : réduction du loyer, suspension des paiements, indemnisation, voire résiliation judiciaire aux torts du bailleur.
I. Une obligation continue de délivrance et de jouissance paisible
A. Le socle légal
L'article 1719 du Code civil impose au bailleur trois obligations : délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, et en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
L'article 1720 du Code civil précise que la chose doit être remise en bon état de réparations de toute espèce et que le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Ces dispositions s'appliquent de plein droit au bail commercial. Le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) ne les écarte pas ; il les complète.
L'article R. 145-35 du Code de commerce, issu du décret d'application de la loi Pinel du 18 juin 2014, dresse la liste des charges qui ne peuvent être imputées au preneur, renforçant ainsi la protection du locataire contre les transferts abusifs d'obligations d'entretien.
B. Le caractère continu : une obligation qui ne s'éteint pas
La troisième chambre civile a posé le principe sans ambiguïté dans deux arrêts du second semestre 2025 : l'obligation de délivrance et de jouissance paisible est continue. Elle ne s'épuise pas à la remise des clefs ; elle accompagne le bail jusqu'à son terme.
Dans un arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., n°23-20.491), la Cour juge que le point de départ de la prescription de l'action en réparation du trouble ne court qu'à compter de la cessation du manquement - et non de sa survenance. Tant que le trouble persiste, l'action demeure ouverte.
L'arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n°23-23.357) en tire une conséquence pratique directe : le fait que le preneur ait eu connaissance de l'état de vétusté des locaux à la prise d'effet du bail ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir en état. La connaissance du vice n'est pas une renonciation au droit de s'en plaindre.
La combinaison de ces deux solutions produit un régime favorable au preneur.
L'action en exécution forcée des travaux reste recevable à tout moment tant que le manquement perdure.
L'action indemnitaire, elle, est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, mais ce délai ne commence à courir qu'à la cessation effective du trouble.
II. Les troubles ouvrant droit à réparation
A. Désordres matériels et défaut d'entretien
C'est le contentieux le plus fréquent : infiltrations, défauts d'étanchéité, problèmes de chauffage ou d'électricité, humidité structurelle, présence de nuisibles : autant de désordres qui, lorsqu'ils affectent la jouissance normale des lieux, engagent la responsabilité du bailleur sur le fondement de l'article 1720 du Code civil.
La jurisprudence exige que le désordre rende les locaux impropres ou partiellement impropres à leur destination contractuelle. Une simple gêne ne suffit pas ; le preneur doit démontrer une atteinte effective à l'exploitation de son fonds.
La troisième chambre civile (Cass. 3e civ, 13 mars 2025, n°23-20.474) a rappelé que le bailleur est tenu d'indemniser intégralement le coût des travaux de réparation nécessaires au rétablissement de la jouissance, indépendamment de toute faute de sa part - l'obligation étant de résultat.
Le cas des désordres provenant de la copropriété mérite une attention particulière.
L'arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n°23-18.853) tranche sans détour : les diligences accomplies par le bailleur auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir la cessation d'un trouble ne le libèrent pas de son obligation envers le preneur. Le bailleur répond du trouble, quand bien même il n'en est pas l'auteur direct. C'est au bailleur de se retourner contre le syndicat ; le preneur, lui, n'a qu'un seul débiteur.
B. Travaux du bailleur et troubles anormaux
Le bailleur a le droit - et parfois le devoir - de réaliser des travaux dans l'immeuble. Les baux commerciaux comportent fréquemment des clauses dites « de souffrance », par lesquelles le preneur accepte de supporter les travaux sans réduction de loyer ni indemnité.
Ces clauses sont-elles opposables lorsque les travaux dégénèrent en trouble anormal ?
La réponse est non.
La Cour de cassation juge de manière constante (Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n°04-12.200) que l'obligation de délivrance est essentielle au contrat de bail. L'article 1170 du Code civil (issu de la réforme du 10 février 2016) en tire la conséquence : toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.
Le Tribunal judiciaire de Paris (24 avril 2025, n°21/14569) a fait une application remarquée de ce principe.
En l'espèce, des travaux de rénovation de l'immeuble avaient duré dix-huit mois, causant des nuisances sonores rendant impossible la tenue de conversations téléphoniques et perturbant gravement l'activité de formation du preneur. Le Tribunal écarte la clause de souffrance stipulée au bail et accorde une réduction de loyer de 30 % sur la période de trouble (590 jours), soit l'équivalent d'un loyer abattu proportionnellement à la perte d'exploitation subie.
La Cour d'appel de Versailles (26 février 2025, n°24/04747) confirme cette analyse : une clause exonératoire trop étendue, qui prétendrait couvrir tout type de nuisance quelle qu'en soit la durée ou l'intensité, est invalide. Le critère est celui du trouble « anormal et excessif » - apprécié in concreto, au regard de la durée, de l'intensité et de l'impact fonctionnel sur l'exploitation.
L'arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., n°23-14.974) parachève l'édifice : les clauses de non-recours insérées au bail ne peuvent déroger à l'obligation de délivrance du bailleur. Même stipulée en termes exprès, une clause de renonciation ne résiste pas à l'invocation d'un trouble rendant les lieux impropres à leur destination.
C. Troubles imputables aux tiers et fermetures administratives
Le bailleur ne garantit pas le preneur contre les troubles de fait émanant de tiers - c'est le principe posé par l'article 1725 du Code civil. Si un voisin cause des nuisances sonores, le preneur doit agir directement contre le tiers responsable.
Mais ce principe connaît deux exceptions notables :
D'une part, lorsque le tiers perturbateur est un autre locataire du même bailleur, celui-ci peut voir sa responsabilité engagée s'il n'a pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble - en activant la clause résolutoire du bail du locataire fautif, par exemple ;
D'autre part, les troubles de droit émanant de tiers (revendication d'un droit sur la chose, servitude non déclarée) relèvent toujours de la garantie du bailleur.
Quant aux fermetures administratives (arrêtés de péril, non-conformité aux normes de sécurité), elles engagent le bailleur lorsqu'elles résultent d'un défaut d'entretien ou de mise en conformité qui lui incombait.
En revanche, une fermeture liée à l'activité du preneur (non-respect des normes d'hygiène, par exemple) ne lui est pas imputable.
III. Les sanctions du trouble de jouissance
A. La réduction du loyer
Le preneur victime d'un trouble peut demander en justice une réduction proportionnelle du loyer pour la période pendant laquelle la jouissance a été affectée. Les Tribunaux fixent le taux de réduction en fonction de l'ampleur du trouble et de son impact sur l'exploitation : 30 % pour des travaux bruyants empêchant l'exercice normal de l'activité (TJ Paris, 24 avril 2025, précité), jusqu'à 100 % lorsque les locaux sont totalement inutilisables.
La réduction suppose la preuve d'un lien direct et certain entre le trouble et la diminution de jouissance. Le preneur a intérêt à documenter le trouble dès sa survenance : constats de Commissaire de justice, photographies datées, correspondances avec le bailleur, données comptables établissant la baisse d'activité.
B. L'exception d'inexécution et la suspension des loyers
Plutôt que de payer puis de réclamer, le preneur peut choisir de suspendre le paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution des articles 1219 et 1220 du Code civil.
Ce moyen de défense a pris une dimension nouvelle avec l'arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n°24-15.820).
Les faits étaient les suivants : un bailleur consent un bail commercial en 2016. Il ne réalise pas les travaux de mise aux normes convenus. Le preneur cesse de payer à compter de 2017. Le bailleur délivre un commandement de payer en octobre 2019 ; le preneur ne régularise pas et ne saisit pas le juge dans le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du Code de commerce. La Cour d'appel en déduit que la clause résolutoire est acquise.
Cassation : la Cour juge que le juge saisi d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire doit rechercher si le preneur est fondé à opposer une exception d'inexécution, “peu important que celui-ci n'ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement”.
L'exception d'inexécution constitue un moyen de défense autonome, distinct de la procédure de l'article L. 145-41 du Code de commerce.
Le silence du preneur après le commandement n'éteint pas ses droits.
Cet arrêt change la donne pour les preneurs confrontés à un bailleur défaillant. Mais la prudence s'impose : l'exception d'inexécution suppose un manquement suffisamment grave du bailleur, et la suspension des loyers doit être proportionnée au trouble subi. Une suspension totale face à un trouble partiel expose le preneur à une requalification en défaut de paiement.
C. L'indemnisation du préjudice
Le preneur peut cumuler la réduction de loyer avec une demande de dommages-intérêts réparant les préjudices distincts de la seule diminution de jouissance. Les juridictions admettent l'indemnisation de la perte d'exploitation (baisse de chiffre d'affaires démontrable), de l'atteinte à l'image commerciale, du surcoût de charges (chauffage d'appoint, déménagement temporaire de stocks) et, dans les cas les plus graves, du préjudice moral.
L'exigence probatoire est stricte : le preneur doit établir un lien direct et certain entre le manquement du bailleur et chaque chef de préjudice. Un expert-comptable attestant de la baisse de chiffre d'affaires sur la période du trouble, rapprochée des données des exercices antérieurs, constitue un élément de preuve efficace.
Le bailleur peut également être condamné à avancer les fonds nécessaires à l'exécution des travaux. La troisième chambre civile (Cass. Civ 3e., 6 avril 2023, n°19-14.118) distingue cette avance - qui n'est pas une indemnité mais une exécution en nature - des dommages-intérêts proprement dits.
D. La résiliation judiciaire aux torts du bailleur
Lorsque le manquement du bailleur est suffisamment grave pour rendre les locaux impropres à leur destination, le preneur peut demander la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur, sur le fondement des articles 1217 et 1224 du Code civil.
Cette action n'exige pas de mise en demeure préalable lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire visant les obligations du bailleur - ce qui est le cas le plus fréquent, les clauses résolutoires ne jouant généralement qu'au bénéfice du bailleur.
La gravité du manquement s'apprécie in concreto.
La Cour d'appel de Versailles (7 janvier 2026, n°23/06285) a prononcé la résiliation aux torts du bailleur dans un cas où des infiltrations récurrentes, des inondations et des dysfonctionnements électriques rendaient l'exploitation d'un centre équestre impossible. Le Tribunal retient que l'accumulation de désordres non réparés sur plusieurs années caractérise la gravité suffisante.
La résiliation aux torts du bailleur ouvre droit au versement d'une indemnité d'éviction dans les conditions de l'article L. 145-14 du Code de commerce, puisque le preneur perd la jouissance d'un droit au bail qu'il n'a pas renoncé à exercer. Le bailleur supportera en outre les dépens, les frais irrépétibles et, le cas échéant, les frais de déménagement et de réinstallation du preneur.
IV. Bonnes pratiques pour le preneur
Les bonnes pratiques pour le preneur sont les suivantes :
Documenter le trouble dès le premier jour : constats de Commissaire de justice, photographies horodatées, courriers recommandés décrivant précisément la nature et l'étendue des désordres. La preuve du trouble conditionne l'ensemble des recours ;
Mettre le bailleur en demeure par écrit : la lettre recommandée avec avis de réception constitue le point de départ de la mise en jeu de la responsabilité contractuelle. Elle précise les désordres constatés, les textes applicables et le délai accordé au bailleur pour y remédier.
Proportionner la réponse au trouble : la suspension totale des loyers n'est justifiée que si les locaux sont totalement impropres à leur destination. Une suspension partielle, à hauteur du trouble subi, est plus difficile à contester.
Conserver les preuves comptables : la baisse de chiffre d'affaires, les surcoûts engagés, les devis de travaux palliatifs alimentent la demande indemnitaire et permettent au juge de chiffrer le préjudice avec précision.
Agir dans les délais : tant que le trouble persiste, l'action en exécution forcée reste ouverte. Mais l'indemnisation est limitée aux cinq années précédant la demande (article 2224 du Code civil).
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