BVI AVOCAT, expert en baux commerciaux à Paris

Le droit d'option, codifié à l’article L145-57 du Code de commerce,  dans un bail commercial, est un mécanisme qui permet au bailleur ou au locataire de renoncer au renouvellement du bail, même après avoir initialement accepté ce renouvellement sans avoir accepté le loyer renouvelé.

La garantie à première demande (GAPD) est un engagement autonome, généralement souscrit par une banque ou un tiers, qui oblige ce garant à verser au bailleur une somme convenue dès qu'il en fait la demande, sans que le locataire puisse généralement s'y opposer.

Le déplafonnement du loyer d'un bail commercial est une question essentielle tant pour les bailleurs que pour les locataires (propriétaires du fonds de commerce). Ce mécanisme permet d'échapper à la règle du plafonnement et d'ajuster le loyer en fonction des conditions économiques et commerciales.

Le plafonnement du loyer d’un bail commercial est un mécanisme clé visant à protéger les locataires (propriétaires du fonds de commerce) contre des hausses excessives de loyer lors du renouvellement ou de la révision triennale.

Le Cabinet met à votre disposition un tableau synthétique des différentes conventions applicables pour l’exploitation d’un local.

Parmi eux, le bail commercial et le bail professionnel se distinguent par leurs conditions, leur réglementation et leur impact sur l’activité exercée.

Par un arrêt du 6 février 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que lorsque le bail commercial était déjà résilié, il était impossible d’obtenir de nouveau sa résiliation.

Par un arrêt du 6 février 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le locataire peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement à ses obligations qui lui est reproché, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par un arrêt du 12 décembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que la suppression des murs porteurs entre deux locaux pour leur mise en communication constitue d’importants travaux, laquelle caractérise des modifications notables des caractéristiques du local entraînant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont bouleversé le régime des charges, taxes et accessoires des baux commerciaux.

Les parties ne sont plus libres de transférer l'ensemble des charges, taxes et accessoires du bail commercial sur le locataire.

En application de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants du Code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

On peut également parler de propriété commerciale qui confère au locataire le droit d’obtenir le renouvellement de son bail commercial ou à défaut le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par un arrêt du 14 novembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que seule la remise des clés libère le locataire de ses obligations financières.

Le bail ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme convenu. 

A défaut de congé du bailleur, avec ou sans offre de renouvellement, ou d’une demande de renouvellement par le preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions, conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce. 

Le locataire et le bailleur disposent de plusieurs options afin de pouvoir procéder à la résiliation de leur bail commercial ou de leurs baux commerciaux avant le terme.

Par un arrêt du 3 septembre 2024, la Cour d’appel de Bordeaux a décidé que lorsqu’un avenant modifie le loyer, la date de prise d'effet et la désignation des lieux loués, ce dernier instaure un nouveau bail remplaçant le bail initial et marque le point de départ de la durée du bail.

Par un arrêt du 10 octobre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et arrêter de payer ses loyers dès lors qu’il est en mesure d’utiliser les locaux conformément à leur destination.

Par une ordonnance d’incident du 5 septembre 2024, la Chambre 3 du Pôle 5 de la Cour d’appel de Paris apporte des précisions concernant le délai et le point de l’action en recouvrement des charges impayées.

A qui incombe les travaux dans le cadre d’un bail commercial ? Étude des travaux prévus au cours d’un bail commercial allant des grosses réparations (article 606 du Code civil) incombant au bailleur à la vétusté (article 1755 du Code civil) incombant normalement au preneur.

Le bail dérogatoire, appelé aussi de « courte durée » ou “bail précaire” et régi par les dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce, est un contrat qui permet aux parties de déroger, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, aux règles régissant les baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieur à trois ans.

Par un arrêt du 12 septembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation précise que le preneur peut se faire rembourser la TVA indûment versée à son bailleur lorsque le bail ne mentionnait pas que le loyer était majoré de la TVA.

Le Conseil de Paris, par délibération n°2024 DAE 26 des 6-9 février 2024, a approuvé l’instauration du droit de préemption sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et les fonds artisanaux dans une partie du territoire parisien.

Par un arrêt du 13 juin 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que si la surface de vente n’est pas énoncée dans le bail, celle-ci peut être réduite lors de la fixation du bail renouvelé.

Par un arrêt du 11 juillet 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le preneur qui n’a pas respecté les délais qui lui ont été accordés par le juge des référés, suspendant les effets de la clause résolutoire, ne peut bénéficier de nouveaux délais devant le juge du fond.

Par un arrêt du 16 mai 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle l’importance de la rédaction des clauses du bail commercial concernant les charges incombant au preneur.